中国房地产研究会副会长顾云昌：城镇化离不开房产

　　当然克强总理的话，大家分析他是通过减降放权稳增长，所以这个过程当中，我们看到的“稳增长”。从2011年提出稳增长，今年还提出稳增长以后，我们发现房地产起的作用是不可替代的。宏观经济要稳中求进，房地产必须要稳中求进。从中国经济发展状况和世界经济发展状况来看，房地产的态势和宏观经济是同向的。宏观经济态势好，必然会促使房地产好。那么就是说宏观经济稳增长，要求房地产稳增长，因为它的占比太高了。

　　今年1-4月份国家的税收看出来了，特别是4月份的国家税收，中央财政收入是2.2%的负增长，地方经济是14.7%的增长。为什么地方财政会有14.7%的增长?因为房地产和相关产业带动了地方财政14.7%的增长，这就非常清楚房地产对地方政府的作用和国民经济的意义在哪里。无论是当前宏观经济层面对我们稳增长要求，对房地产提出的要求，以及对房地产产生的影响，那么这些东西跟货币政策有关系，跟金融政策有关系。

　　当前的形势需要房地产稳增长，长远来看，城镇化拉动内需的作用要求房地产和城镇化发展路径保持一致。

　　讲一些实际的东西，未来城镇化到底对我们需求怎么样，归根到底到底是冬天?还是春天?什么地方产生需求了，那么增长肯定上来了。中国一方面产能过剩，一方面有需求不足的问题，而增长动力就是增加需求。城镇化过程当中对房地产的需求是不言而喻的，现在城镇化率是52.6%，真正完全城镇化的人口大概35%点几，还有10几个百分点是农民工兄弟。

　　我们来剖析一下中国未来房地产发展前景，就住宅而言，现有的城镇居民人均住房面积大概32点几平方米，人均住房面积将来要35平米，要40平米。第二个需求，已经进了城的农民没有真正市民化，中央提出来市民化过程当中，这18个百分点有多少?大概有2亿人口，他们的住房条件远远没有达到32平米，可能只有10平方米或者5平方米。我想随着城镇化的推进，市民化的实现，他们的需求也是巨大的。

　　现在52.6%的城镇化率，将来要达到72%，甚至更高，那么还有20%左右的新进城的农民，那么我们需要多少面积?

　　第四，就是拆迁，旧城改造，中国许多房地产需要拆，甚至九十年代的房子都开始拆了。拆迁的过程会爆发出巨大对住房的需求。

　　那么房地产住房需求以外还有其他非住房需求。从若干年统计显示，每年建筑的房屋当中，大概80-82%是住房，还有18-20%是非住宅，这样的比例在今后城镇化或者新型城镇化过程当中，在发展第三产业过程当中，18-20%的比例只会提高，不会降低。由此可见城镇化过程当中，房地产需求的量必然是我们始终处在房地产过程发展当中，也就是处在春天里面，可以这么说。

　　再回到2013年刚才讲的情况，现在整个宏观经济层面，我觉得离不开房地产的增长，应该客观看到这样一种程度。但是可能有人说了，房地产老是经历这样的波动，一会儿春天了，一会儿夏天了，一会儿冬天了，我认为房地产也有它的周期，它跟宏观经济的周期往往是相吻合的，不可能始终持续发展的。正向市场经济就是扭秧歌经济，扭秧歌怎么唱的?少了少了多了多。为了让冷的时候不要太冷，热的时候不要太热，所以政府调控，是这样一个规律。房地产市场也有少了少了多了多，在多的时候，可能价格上不去了，东西卖不掉了。少的时候，可能价格涨的快了，所以我们应该从市场规律当中寻找我们的春天。

　　那么我想，我们的企业家，我们的行业应该把握住，应该认识这样的规律，发现这样的规律，顺应这样的规律，政府调控恐怕也要了解市场规律，我们按市场规律办事情，调控只是波动不要太大，而不是促使它乱动或者强烈波动。这是我想对冬天，春天的看法。