中国房地产研究会副会长顾云昌：平衡房产市场供求

　　第二个问题我讲一讲供应与需求的问题。既然讲到市场，那么我们必须研究市场。我们讲市场调控，到底调控什么?我们应该反思，这十来年我们就抓住了房价，只要房价不产生问题，那么大家感觉到达到目的了。我认为这样一种指导思想恐怕有待于推敲。

　　大家知道经济学告诉我们，或者我们日常生活当中告诉我们，所谓市场就是供求关系的总和。现在调控市场是在调控供求关系，所以我认为2003年国务院23号文件制定不错的，它提出来要创造一个健康的，稳定发展的市场，应该有三个基本。第一叫供求总量要基本平衡。第二叫供求结构基本合理，第三叫价格基本平稳。如果我们仅仅抓住房价这个问题上，就房价而房价就会出现所谓限价政策，扭曲市场的供求关系。

　　如何保持房地产春天般的温度?那么有利于房地产市场健康发展，我觉得应该在供求关系上做文章。房价市场供求关系到底怎么样?应该说如果供求总量平衡了，那么我的房价会基本稳定。如果供求结构合理了，那么我想社会各阶层，各个不同的需求者都会得到市场给他带来的红利。

　　为什么过去若干年，尽管我们看到房地产市场调控当中取得了一定的成效，但是总体上大家不是很满意的。什么原因呢?我觉得在过去调控当中，强调遏制需求，所做的政策导向是如何控制需求，当然这个需求主要是针对投资投机性需求，但是在意控制投资投机性需求过程当中，免不了要伤害自住性需求。或者说我们在控制投资投机性需求当中，应该划分投资和投机区别，但是我们没有做到。只是一律的遏制，同时在遏制投资投机性需求当中，同时时不时伤害自住性需求，这是值得我们深思的。

　　我们创造了许多遏制需求的办法，甚至有些国家没有过的办法。为什么我们的调控效果不理想呢?我认为主要在供应方面没有很好下工夫，或者刚开始没有意识到增加有效供应的重要性，后来意识到了但是我们的力度不够，或者说这方面下的工夫远远不如遏制需求的工夫，这方面各位都有体会的。

　　尽管我们大家都在呼吁，但是在实际操作过程当中看到了国家统计局公布的数据来看，2011-2013年，每年国家统计局都有土地供应计划，但是实施的结果哪一年都没有完成，好的时候完成百分之七八十，如果完不成肯定会造成市场供求的紧张。

　　我查了一下北京、上海、广州等地这三年都没有完成土地供应计划，所以从源头上找原因，土地供应是问题。当然对于房价而言，既有土地问题，还有资金问题。

　　我清楚的记得在2004年开始宏观调控，因为我们整个投资过热，为了防范投资国家就提出了收紧两根，昨天房地产人士还在说要增加供应，城镇基础设施还要增加投资，明天调控下来以后就说我们要减少投资，减少供应，所以在收紧两根的情况下面房地产供应就放慢了，供应量就下降了。

　　那一年开始18亿耕地保护措施，这是有必要的，我们看到全国的土地供应计划必然下降，也必然影响房地产。所以如何在调控过程当中保持需要的供应，真正要落实供应计划，无论是资金，还是土地。

　　我记得在调控当中，我个人感觉到每次调控下来，第一是收紧土地，第二收紧资金，对房地产开发的资金收紧了，当银根收紧的时候，对开发商的资金收紧是放在第一位的，而把买房者资金收紧是第二位的。

　　这样一种调控思路，我们应该总结经验，如何使我们的房地产市场供求关系平衡，不仅要遏制过旺的需求，更要从加大供应方面做文章。当然供应除了土地供应以外，还有楼盘的供应。我觉得我们过去调控当中恰恰是这方面抓的不行，或者这方面力度不足。用小平的话说两手抓两手硬，我们是一手抓一手软。

　　尤其在大城市目前供求关系相当紧张，我也看到北京政府采取的非常严厉的限价政策，这是太没有办法的办法了。我认为真正要搞好房地产市场的调控一定要两手抓，特别在供应方面增加有效供应。

　　比如土地供应计划能不能早点下达，比如城市政府要预先到把交通配套跟上，使得土地卖出去。现在一开盘一卖地好的地方就是高价地，差的地方没人要，这就说明我们没有持续供应的计划，没有这方面的打算，这必然会造成市场上供应的紧张。这是我想讲的关于整个供应和需求的关系如何来看待。

　　现在问题就是这样，要稳增长就要增加需求，老百姓的合理需求，自住性需求应该支持，应该满足，这样才能使稳增长产生正面的影响。反过来遏制房价是对的，但就这样的做法来看必然会打压正常的需求，而房价调控实际效果和稳增长又是矛盾的。所以我们这几年非常纠结既要稳增长，又要压房价，这是矛盾，是做不到的，所以增加有效供应是值得思考的问题。