押注一二线退出三四线 深控转型城市运营

“虽然三四线城市的楼市有回暖迹象，但更多是政策驱动，从经济发展的基本面来看，这种回暖难以持续。未来在政策因素逐渐淡化后，房地产的发展势头仍然会回归到一二线城市。”

3月28日深圳控股（深业集团香港上市平台）业绩会上，深圳楼市和房价成为焦点。这一方面是因为深控是深圳本地房企，另一方面因其项目很多集中于深圳。

深圳控股2016年共实现销售额191亿元，同比上涨20%。其中，深圳项目的占比从上一年的70%提升至77%，毛利率也高达49.9%。

然而在严厉的楼市调控下，包括深圳在内的部分一二线城市楼市开始降温，成交量大幅下降，而三四线城市则出现回暖迹象。重点布局一二线城市的房企将做出何种应对？

深圳控股的做法是，继续住宅销售的同时，加快公寓及写字楼销售，同时向资产运营转型。其表示，仍然看好一二线城市，并着手退出非大城市周边的三四线城市。

深圳控股董事会主席吕华表示，虽然三四线城市的楼市有回暖迹象，但更多是政策驱动，从经济发展的基本面来看，这种回暖难以持续。未来在政策因素逐渐淡化后，房地产的发展势头仍然会回归到一二线城市。

押注一二线城市

作为一家聚焦于深圳的房企，深圳控股去年的毛利率尤其引人注目。年报显示，公司房地产开发销售的毛利率为41.3%，同比上升4.4个百分点。其中，深圳项目的平均毛利率高达49.9%，其它一线、二线和三线城市的毛利率则分别为36.1%、31.8%和11%。

尽管深圳给公司带来不菲的收益，但去年10月以来，深圳进入了“史上最严”的全方位调控期，涉及限购、限贷、限价、对开发商融资收紧以及对竣工验收限制等。

尤其是在今年1月，深圳发布升级版“限价令”，出台“政府指导价”，要求预售申报均价不明显高于周边同类同户型在售项目均价。

政策收紧后，深圳今年的住宅销售情况不容乐观。深圳规土委数据显示，2月全市共成交新房住宅804套，环比下滑51.3%，同比下滑85.1%。

深圳控股投资者关系主管周全表示，需求端与供给端均有所萎缩，深圳房企今年面临的挑战确实不小。

考虑到调控收紧，深圳控股将2017年的销售目标设定为191亿元，与去年的实际完成量持平。全年可售货值约为310亿元，其中深圳占比超过了80%。从土地储备情况来看，截至2016年底，以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。

在调控背景下，中金公司研报指出，在预售价备案上限的限定下，考虑到对毛利率的保护，深控可能会将其深圳深业中城项目的推出延迟到2018年，从而导致2017年合约销售额将减少50亿-60亿元。

在3月28日的业绩会上，深圳控股副总裁董方回应，深业中城的住宅项目货值为50亿元，受限价影响确实比较大。如果限价未能及时解除，会加快开发中城项目的公寓和写字楼来替代住宅的销售。

刚刚过去的2月，受惠于旗下塘朗城写字楼及公寓的大宗交易，深控已录得50亿元的合同销售额。

董方指出，二月深圳的最新成交量已跌至2008年金融危机时期水平，几乎是一个历史大底。在这种情况下，深圳政府再出台更严厉政策的可能性已经很小。

而对于近期的商住限购问题，吕华表示，深业集团专门给深圳政府做过政策建议，深圳的商业物业、研发型物业供应量大，政府应该鼓励而不是限制，由此也可以转移部分过热的住宅需求。

长期来看，深圳作为中国的创新中心，具有强大的城市竞争力和对外来人口吸引力，大量购房需求和土地资源稀缺等基本面因素，将支持深圳房地产市场的长期价值。

基于此深控强调，将坚持重点布局一二线城市的策略，并将继续退出三四线城市。据介绍，公司位于广东河源地区的62万平方米的未开发土地，已与当地政府部门达成回售协议。

中金预计，2017年深圳控股将通过资产注入获得深圳坪山区地块，此外，母公司深业集团也会在融资等其他方面提供有力支持。2018年业绩或将扭转。

转型城市运营

在传统的房地产销售之外，深圳控股也在积极布局新业务，从开发转向运营。深圳控股提出，在房地产市场进入存量时代后，资产运营能力将成为地产商的核心竞争力。

这也是万科、招商蛇口、华润等房企在深圳的转型方向之一。

在商业管理运营方面，深业上城项目已引进了全球首个无印良品旗舰店、餐厅及酒店三合一项目，还成功打造了由工信部和深圳政府主导的深圳国际消费电子展示交易中心。

另一个运营项目是进军租赁市场，做长租公寓。去年深业联手深圳市委组织部、人社局、住建局与共青团深圳市委员会共同发起“青年房卡计划”，全年共推出服务式公寓及青年公寓3000套。

董方介绍，今年争取推出8000套。据了解，这是深圳控股以轻资产运营方式向长租公寓业务转型的一大举措。

据管理层透露，深圳控股旗下商业管理运营、智能园区运营和住宅物业服务三大运营服务中心目前已基本完成整合。预计2018-2020年，运营服务的收入将达18亿元左右，这部分业务将选择合适时机走向资本市场。

不难看出，作为地方国企，在加快运营平台建设时，深圳控股享有得天独厚的政策、资源优势。在深圳推进的“片区统筹”中，这一优势体现得更加明显。

在城市更新的大范畴下，“片区统筹”是指在各个区政府的主导下，对特定片区的交通、产业等重新制定规划。

深圳控股已经在这一进程中拔得头筹。据了解，深业已取得八卦岭、车公庙、科技园中片区、新安片区、南头古城等近10平方公里的片区改造统筹主体资格。

董方表示，在片区统筹中，深业拥有优先权，甚至在某些片区拥有唯一的主导权，可以谋求区内项目的利益最大化。作为地方国企，在政策扶持上相对来说享有一定优势。

深业还与深圳广电集团签订战略合作协定，就位于福田、南山、罗湖、龙华等区域的潜在项目合作开发达成意向。

片区开发需要开发商综合的开发＋运营能力。深圳控股指出，上述举措都将为未来获取城市更新资源及优质土地增设新渠道，也为公司转型资产和城市运营提供支持。