欧阳捷：楼市“三高”有待破解 年内趋稳或有期待

供求失衡也左右着房价上涨预期。

当供给不足以满足需求的时候，“物以稀为贵”必然导致价格上涨并形成市场预期。特别是15-16年的大水漫灌，更加剧了住房价格的上涨预期，并赋予了住房保值升值的功能。

如今大水漫灌的龙头虽然正在关小，但水还在蔓延。当住房成为财富保值的硬通货，需求就会提前入市并成倍放大，再多的供应也难以满足全民保值式购房需求，供不应求就基本无解，除非房价上涨预期逆转。

房价上涨预期会逆转吗？以何种方式逆转？

有人一直说，保汇率与保房价二者不可兼得，保汇率就必须放任房价下跌，就像日本一样，也许这是误解，因为日本正是因为签订广场协议导致汇率大幅升值，进而刺破房价泡沫，如果日本能保住汇率不升值，房价泡沫也许根本就不会破，至少不会在那个时点破裂。中国面临的情况完全不一样，不是汇率升值，而是面临强势美元对应的人民币贬值压力。

前车之鉴终究是有价值的，相信中央政府和央行一定不会让这种逆转真的发生，一定会既保汇率又保房价，当然是在一定区间内保持可控的波动，既没有大贬，也没有大跌，这对央行两边兼顾的高难度操作带来极大的挑战。

显然，这样做的结果也无法逆转房价上涨预期。如果真的无法逆转房价上涨预期，即便有更多的供应也是枉然。

如何解决？办法就是双管齐下，既化解供求失衡，又抑制房价上涨预期。

这就是我们去年指出的：“长期来看，最根本的也是唯一的解决之道还是要按照’房子是给人住的’思维，让土地供应回归满足合理住房需求的逻辑，唯有增加土地供应，才能缓解供求失衡的矛盾，才能恢复市场真实价格水平，才能回到真正的城市化轨道上。”【可详见去年12月11日《“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态？》一文】

我们终究还是要回到房地产供给侧改革，而且也只有供给侧改革才能化解日本式泡沫崩盘。

4月1日，全国人民都被一条爆炸性新闻雷到了：雄安新区将雄起在京津雄三角架的一个顶端。可很多人都忽略了另一个重要性丝毫不亚于前者的重磅消息，同一天，住建部和国土部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，这份公开文件非常值得称道，其核心就是两点：供给侧改革与预期管理。可以毫不夸张的说，这份文件开启了房地产供给侧改革的大幕，推出了抑制楼市泡沫的真招。

文件明确延续了两会上政府工作报告中“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应”的思路，细化了“住宅用地供应‘五类’调控目标管理（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）”措施，强调“根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”，可操作性非常强，也完全印证了我们过去所说的供求失衡矛盾不能仅在抑制需求上做文章，还要通过供给侧改革增加供应、化解矛盾。

文件还特别强调了预期管理，文件要求：“2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布”。显然，供不应求的城市增加住宅用地供应的计划一旦向社会公布，将有效平抑房价上涨预期。文件还特别强调了“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期”。

抓住增加供给、管理预期这两个关键点，抑制楼市泡沫膨胀就不再遥不可及。

当然，文件还不忘强调：“加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价”。其实，调控城市的限价令已经让房企失去了“合理”定价权。

不过，在供求关系没有改善、房价上涨预期没有逆转之前，限价令对于防止楼市泡沫还是十分必要的。如果政府能够进一步明确限价令执行时间，比如两年或三年，对于房企准确评判市场、理性竞拍土地、遏制地市高烧也是有好处的。

我们预判，二线城市限价令或许持续两年，一线城市如果不能缓解供需矛盾，限价令还会持续更长时间。

可喜的是，北京非常明智地修正了不久前刚刚发布的“住宅用地供应计划减少50%、商品住宅用地供应计划减少70%”的政策，重新发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划“今后五年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求”。如果这一计划得以落实，不仅改变了超大特大城市“减量化供应土地”的国策思路，进而逆转供求失衡、房价上涨预期，而且在落实国务院政府工作报告精神上带了好头，相信更多城市会迅速跟进。

如是，地市热度将会在下半年降温，楼市供求关系将得以改善、购房理性消费将形成共识、房价上涨预期将得以平抑、投资投机资金将被迫离场，住房市场将逐渐回归平稳，住房市场将兑现我们提出的“量平价稳、略有增长”观点，加之金融去杠杆、楼市去泡沫、资金去实体，按照政府工作报告“稳中有进的工作主基调”，今年底至明年初中国经济探底完全可以期待！