北京成交下跌背后 新房奇货可居开发商曲线涨价

　　在严厉的调控政策下，数据失真正成为不容忽视的事实。

　　记者近日调查发现，在北京市严格管制的背景下，开发商主动或被迫推迟开盘，房子变得奇货可居。这不仅使得“买房犹如买白菜”的疯狂购房现象持续，也让开发商有了曲线涨价的底气。

　　而按照北京市统计局的数据，4月份，北京楼市的成交量、成交价格均呈现明显下滑。

　　“持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因，倘若这种供不应求形势若不能得到改善，下半年北京房价可能补涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

　　奇货可居的新房

　　5月15日，记者以购房人身份来到通州九棵树某中端楼盘售楼处，虽已是下午5点多，但售楼处依然一片热闹景象。几个客户围着一个销售人员认真地听其讲解沙盘，接待大厅内也坐满了人。

　　“目前已是第三次开盘，均价24000元~27000元/平方米。之前二期开盘一两天就卖完了，这期在4月27日开盘后也没剩多少了。”该楼盘销售人员向记者介绍。

　　这与看似低迷的成交下滑数据差距颇大。

　　数据显示，4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%。5月份以来，楼市持续了4月份成交量下滑的趋势，5月份上旬新房(不含保障房)网签量仅为1404套，环比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。

　　在业内人士看来，价格管理明显抑制了开发商推盘速度，导致供应量下降。供应量的减少也传导至成交量致其下滑。

　　亚豪机构数据显示，截至5月19日，2013年北京楼市仅新增供应22378套商品住宅，而成交量则达到了48910套。在这一背景下，目前北京商品住宅存量仅61000余套，相比去年同期下滑了39%，而在这6万余套的市场存量中还包括一部分品质较差的“历史存量”，以及部分去化速度较慢的高端产品存量，除去这些 “非活跃存量”之后，所剩的可快速转化为成交的“活跃存量”数量更加稀少。

　　稀少的供应使得大多项目入市就受到购房者追捧，部分项目甚至开盘即卖完。

　　记者从北京市住建委网站看到，5月份刚刚拿到预售许可的项目，开盘后去化率大多超过50%，这些热销楼盘也以“刚需盘”居多。

　　伟业顾问事业集团数据显示，2013年前4月北京项目销售TOP20中，成交均价在2.5万元以下的项目为9个，接近销售排行榜的半数。

　　以通州区华业东方玫瑰为例，北京市住建委网上显示该楼盘最近一期入市是4月17日拿到预售许可证，预售范围是B区。但在该项目售楼处，其销控表显示目前B区的两栋楼均已基本销售完毕。该楼盘销售人员告诉记者，目前正在等待D区的预售许可证，拿到预售证就会开盘，预计5月下旬。

　　无独有偶，截至5月22日，位于房山的蓝城家园5月18日取得预售许可证并于当天开盘，179套房源仅剩9套;同一天开盘的丰台区长辛店长兴家园，144套房源也只剩不足30套的可售房源。

　　“目前，楼市供需矛盾的尖锐造成了购房需求的累积，只要有符合刚需客群要求的新项目入市，就受到购房者追捧。”亚豪机构副总经理任启鑫说，未来“受捧盘”现象将会增加，因“项目热销、一房难求”形成的房价上涨预期也可能将进一步促进购房需求的上升。

　　值得注意的是，热销的远不止于“刚需盘”，尽管许多高端住宅尚未获得预售，但大多已被预订一空。

　　“比如来广营区域的金茂悦项目就卖得特别好，基本上是一开盘就卖得差不多了，非常抢手，找关系也不容易买到房子。”有十多年操盘高端楼盘经验的伟业顾问集团北京公司高端项目营销部部长佟易表示，北京市场上4万元/平方米以及更高的楼盘，目前其实都卖得很好。例如“五一”期间北京某均价不低于35000元/平方米的项目开盘，仅有186套房源却吸引了1410名购房者参与角逐。

　　除了金茂悦，近期开盘的望京金茂府虽然均价超50000元/平方米，去化率也超50%。

　　“北京的限价措施对部分项目的推盘、定价策略会有一定影响，但对项目的整体销售计划影响不会太大，因为高端楼盘预售证一般是分批才能拿到，这期间，由于高端项目的稀缺性，房源早已被核心客户预订，因此并不担心后期销售。”位于大兴黄村的高端楼盘华润公元九里相关人士表示。

　　华润公元九里计划于5月份开盘，预计有40多套房源，每套单价在700万元以上。

　　“这些房源早已被内部认购，现在着急的是预售证迟迟批不下来。”该项目相关人士说。

　　以非毛坯修曲线涨价

　　有了购房者的追捧，一些定位于“刚需”和改善型需求的楼盘似乎也有了涨价的底气。

　　“我们未来两个月的售价可能就会超过30000元/平方米。因为现在北京市库存也就五六万套了，供应量远远赶不上消化量。”在通州某定位中端的项目，其销售人员颇为自信地说。

　　目前，该项目售价在27000元/平方米，而在3月份，该项目上一期产品的价格约为25000元/平方米。

　　而根据记者的调查，该项目并非个案，在北京限价后，新批项目的价格多在上涨。根据链家地产市场研究部统计，3月北京全市成交量前百的普通住宅项目，在4月继续有成交的有76个，价格上涨的占比为64.5%，但超过7成涨幅在5%以内。

　　“限价政策尽管能够在市场上游控制房价，但在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格也难以出现实质上的下调。”链家地产市场研究部张旭认为。

　　另外一个因素也不容忽视，在限价令下，一些开发商将原来的毛坯改为非毛坯修，增加项目的附加值，从而达到变相涨价的目的。

　　记者调查发现，北京4月之后入市项目中，非毛坯项目有所增多。

　　而亚豪机构也预计，拟于6月份入市的北京楼盘，非毛坯修和现房产品的比重也会明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为非毛坯修或现房产品。在纯新盘的普通住宅项目当中，非毛坯修或现房的比重更是高达63%，其中像富力尚悦居、京投万科·西华府、京杭府等为非毛坯修产品，而公园6号、观湖华城等为现房或准现房项目。

　　以通州合生滨江帝景项目为例，该项目一期于2012年9月开盘，价格19800元/平方米左右，即将开放二期，预计价格23000元/平方米，目前正在等待预售许可。

　　“我们的非毛坯修标准从原来的3000元/平方米升级为4000元/平方米。”谈及涨价原因，该楼盘销售人员这样告诉记者。

　　此外，一些开发商以非毛坯另算的方式，与购房者额外签订非毛坯合同，以达到曲线涨价的目的。

　　“非毛坯修与现房产品的明显增多，很大程度上是开发企业为抵御市场调控所采取的应对策略。其中现房产品主要是由于项目为躲避上轮调控带来的市场低迷，延迟到现在已成现房;而非毛坯修则更多的是为了化解限价政策，老项目后期通过非毛坯修实现价格的上调，而纯新盘则通过前期非毛坯修为后期项目调价留出空间。”任启鑫表示。