邓浩志：房企还有钱买地 就不要指望房价还会降

华润置地主席王印在集团中期业绩报告会上也表示，三季度末会视销售情况，调整之前400亿元的全年销售目标。世茂地产上半年销售额达225亿，同比增长约五成，也将销售计划从307亿元调整为350亿元。

可以看出，巨大的资金压力下，上半年房企“以价换量”的营销策略取得阶段性成果。

以价换量动力何在？

纵观上半年，万科、富力等房企的销售均价环比均出现明显下跌。2、3月份，保利地产和招商地产先后启动了全国性的降价活动；中海的降价销售在去年年末已经展开，今年其高价地项目———中海紫御豪庭贴近成本出售更是将“以价换量”推至高潮。可以说，“以价换量”是上市房企上半年的普遍策略。

随着资金链的改善，有钱买地的房企是否还有以价换量的动力？最后几个月，房企是加速冲刺还是提前收官？“开发商对未来楼市的信心增强了，普遍对2013和2014年的楼市持乐观态度。”广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，从9月到12月，龙头开发商将开始新一轮的买地行动，而对购房者而言，这未必是个好消息。因为有钱买地的公司不会再降价。

方圆地产首席分析师邓浩志也认为，开发商未来选择主动降价促销的可能性不大。早在二季度已经陆续放弃以价换量策略，尤其中心城区楼盘甚至上调房价。四季度定价策略显然以销售速度来确定价格，只要能保持一定的成交就不会下降。另外，美国第三轮量化宽松政策推出，中国楼价将面临新一轮涨价压力。

尽管压力存在，也有专家认为，开发商定价还是求稳为主。广州市社科院研究员彭澎分析认为，调控不放松，很难判断政策不会加码，如果反弹厉害就有可能出台新政策，如南京最近发布了限涨令；另一方面，销售回暖并不代表销售多热闹，未来半年时间仍然会以消化库存为主要任务，开发商不敢轻言放弃促销。在不明朗的经济环境下，快速回笼资金应对调控，和继续拿地开发，才能实现可持续发展。

劣势分析

负债率仍偏高

未来信贷政策的走向对楼市影响很大，尽管央行货币政策一再定调微调，但8月份C PI反弹再加上油价上涨等因素，使得央行的货币政策非常谨慎。

开发商现金流比过去充裕，但是港股房企在资产负债率的改善方面表现得并不明显。根据W ind的统计数据，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。同时，地产公司的偿债能力有所下降，样本[最新消息 价格 户型 点评]数据显示，93%的公司税息折旧及摊销前利润(EBITD A)与付息债务比率有所下降。

负债率仍处于高位，很多企业的负债率高达70%至80%。有媒体报道，银监会已警惕开发贷风险上升，如果银行估计开发商在偿还12个月内到期的贷款面临困难，银行须要求开发商增加抵押品，或者出售项目、股权等。