邓浩志：房企还有钱买地 就不要指望房价还会降

以华润置地为例，去年公司的净负债率为73%，通过今年上半年的努力，该指标回落至66.3%。但公司目前债务总额仍为657亿港元，未来一年期有息负债占比28%。辉立证券报告显示，2013年由于投资物业的大量资本支出计划，将导致华润置地的净债务权益比率难以明显下降，维持在60%以上。

四季度销售压力大

链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。以保利为例，1-8月总共销售了678.69亿元，预计下半年的货量可能超过600亿，但是否会大幅推出，还取决于当前市场的销售情况。

房地产企业的库存总量仍然呈增势，据Wind数据，2012年中期房地产企业库存为14044.69亿元，为A股最高；另外，房地产行业库存周转率(整体法)为0.09，为A股最低；其周转天数为1883.76天，为A股最高。

在广州，世联地产统计数据显示，十区二市下半年推出货量主要集中在9、10两个月，推货量达2.2万套，占整体下半年供应的一半，大户型(120平米以上产品)与非大户型产品比例总体为3：7，今年4、5月整体供应大户型与非大户型比例为2：8，整体结构性供应明显，大户型走量压力较大，库存上升概率增加。

在这一阶段，房价上涨的底气主要来自于刚需，但库存决定了房价的走势依然在盘整阶段。

市场承受力有限

前三季度，大部分城市成交量持续回升，购房者入市心态比较积极。在此情况下，不少开发商已经做出了缩小优惠幅度，甚至回调价格的举动。数据统计，截至2012年8月3日，广州在售项目一共有321个，8月推出优惠措施的项目有145个，优惠占比为45.17%。优惠楼盘比7月份减少5.14%，这也是优惠楼盘数目6月份以来连续3个月的下跌。除了花都、增城、萝岗外，其余区域的优惠占比均出现了不同程度的下降，不少老荔湾的尾货盘以及部分的芳村较新盘都取消了优惠折扣。

华远地产董事长任志强甚至认为，“明年3月份之前，房价会出现上涨”。然而，市场没有开发商预期乐观。从广州近期开盘的项目来看，仍然以较大优惠吸引客户，实际定价低于价格预计，来引导市场消费。前三季度全国70大中城市销售价格的变动像一条波浪，有起有落，并没有完全呈持续上涨态势。分析人士指出，这说明房价持续数月的上涨后，购房者就会再次观望，在限购不放开的情况下，购房需求仍以首套刚需和改善性需求为主，房价上涨后，购买力就被削弱了。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，购房意愿是有弹性的，通胀压力下如果涨价反而会刺激出手。满堂红市场部分析师肖文晓则表示，从一线反映的情况来看，影响消费者的关键因素还是价格，如果达到心理预期就会出手，如果高出则会观望，买房的可选择性还是比较多。