《欢乐颂2》即将上线 楼市的2.0版本也要来

　　电视剧《欢乐颂》中，樊胜美曾说过这样一句话：“我不想让别人知道，我在上海这些年，住的只是合租房。”

　　这话似乎切中了许多“沪漂”、“北漂”以及各种“漂”的痛点。在他们看来，背井离乡，在陌生的城市租房是纯消费，交几年房租，最后什么都没得到;然而，买房却能算作一种投资，相当于用人民币去置换房屋产权。

　　当前，中国一二线城市的房价也出现可观的涨幅，今年全球十大房价涨幅最大的城市中，中国就占四席，其中深圳和上海分居第一、第二。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量，这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么，该怎样来理解当今楼市的疯狂呢?

　　楼市估值偏高

　　从房价收入比看，中国楼市的该指标也是领先于全球的。据国际货币基金组织的全球房价观察报告中说，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，广州以25.85位居第十。

　　楼市供给上的管制相对较少，地方政府在商品房的土地供给方面具有很大的自主权。尽管如此，由于住宅用地指标被严格管控，随着部分大城市人口的不断集聚，住宅用地供给的稀缺性与股票供应的稀缺性有异曲同工之处。但这都是人为造成的。如上海的工业用地数量在城市建设用地中占比过大，郊区的工业用地又要占整个工业用地的三分之一，但这些工业用地所创造的产值不足上海工业总产值的10%。既然效率那么低下，为何不把部分工业用地转为住宅用地呢?更何况随着经济下行，去产能还将延续，就会有更多的工业用地出现闲置。

　　除了供给管制因素导致楼市的估值水平偏高外，还通过维稳手段从需求端来维持房价的较高的水平，今年年初降低购房的首付比例，房产税自2010年试点之后，一直没有推出。

　　人性的疯狂

　　作为消费者，对住宅既有刚性需求，又有改善性需求，他们在乎的是以相对低的价格买入。房地产市相比资本市场的参与者，又多了一个消费群体，在住宅价格上涨的预期下，这三大群体的购买动力就会比资本市场更大。反之，在价格预期下跌的时候，由于消费需求的始终存在，房地产市场的跌幅一般也要小于股市。因此，一般而言，房地产市场的价格波动幅度要低于股市。

　　这轮房价的上涨，最明显的特征的是结构性上涨，这反映了中国经济在不同区域间的分化，凡是公共服务相对完备，就业机会多的城市，房价涨幅就大，反之就小。这可以解释经济下行而局部性房价上涨的内在逻辑：随着经济下行，去产能将导致一大批中小城市的衰落，人口流向大城市，如过去十五年来，河南和安徽的人口在不断外迁，但郑州和合肥的人口却在不断增加，而作为人口净流入的省份浙江和江苏，人口也进一步向省会城市杭州和南京集聚。这就比较容易解释郑州、合肥、杭州、南京等二线城市近期房价大涨的原因。

　　因此，这轮经济下行过程中的楼市结构性牛市，最大的基本面就是经济区域性分化下的大城市化进程加快，同时城镇化则步入后期。不仅是人口向一二线城市集聚，而且资金也向大城市集聚，尤其是一线城市，所谓，一线城市的房价上涨，更多地体现为货币现象，因为人口流入被严格限制。

　　楼市的投资者或许是基于利率下行，人民币贬值的预期购买房子，寻求资产的保值增值;而投机者更多是基于住宅用地的“稀缺性”、政府不敢严厉打压楼市等因素。因为现有的土地政策如果不改变，则部分城市的住宅用地将耗尽，房地产的库存也会接近于零。此外，房地产对经济稳增长举足轻重，房地产又与银行信贷紧密挂钩，可以说，房地产绑架了中国经济。投机者正是谙熟于此，才敢在楼市泡沫十分明显的情况下不断加杠杆买入。

　　当前，楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，因此，人性就会在群体动力的作用下体现出疯狂地贪婪和冒险，但究竟这轮楼市的价格上扬还能走多远，确实很难度量，因为从价格低估到价值实现，是容易度量的，但如果考虑的“逼空”下的非理性因素，后面的价格就很难估算了，因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话，除非政府有像当年关闭国债期货交易市场那样的勇气。

　　楼市调控不断发力

　　从市场成交最新数据来看，上周，随着京津冀、珠三角和中西部地区调控继续加码，全国热点城市成交保持平稳。其中一线城市成交环比小幅上涨，同比仍保持下滑态势，北京、上海上周成交套数和成交面积环比小幅上涨，广州新房上周成交量和成交均价保持平稳，深圳新房成交量价齐跌。二线热点城市成交稳中有升，其中济南、青岛、苏州等城市上周成交环比上涨;南京、重庆等城市上周成交量小幅回落。

　　为坚决遏制炒房，北京最近再添新政，严禁商办、产业项目改作居住用途。至此，商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。

　　楼市有望进入二手房时代

　　二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。

　　一方面，去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷，今年春节后又加大了调控力度，如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”(获得产权证后一定年限后才能出售)、严厉打击类住宅等。

　　另一方面，近期有40多个城市启动了新一轮调控，覆盖一二三四线城市(县)，特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围，基本被限购限贷笼罩。

　　中投证券监测的17个热点城市，二手房交易面积环比增长106%，其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年最高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大涨113%。

　　基于利率仍旧在历史低位，贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资炒作的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。