泡沫要破？加拿大最大房贷供应商股价狂泻65%

　　监管机构、投行齐警告地产风险

　　周三，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债20亿加元(约合15亿美元)作为紧急流动性贷款，因为其高利储蓄账户(High-Interest Savings Account)存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元，目前仅剩14亿美元且还会继续流失。

　　这导致公司股价周三暴跌65%，单日降幅创公司史上新高。而其他加拿大房贷供应商的股价同样难逃重挫的命运，例如Equitable Group下跌32%，Street Capital Group下挫9.77%，First National Financial Corp.收跌超10%。金融博客Zerohedge认为，这说明加拿大的房市泡沫终于爆发。

　　监管机构警告房产市场“处于整体问题状态”

　　颇为巧合的是，就在监管季报发表前几小时，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC)作为该国房市监管机构，周三在《房屋市场评估》(HMA)的季报中表示，有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态(overall problematic conditions)。

　　尽管1月以来，加拿大房地产市场估值过高现象有所缓解，全国范围内存在该现象的中心城市从8个缩减至6个，过建(overbuilding)问题也有所缓解，显示房地产市场出现改善迹象。但有中等证据(moderate evidence)显示，全国房价仍有加速抬升(acceleration)和过热(overheating)迹象，导致全国房市整体存在问题。

　　分地区来看，蒙特利尔、魁北克和里贾纳的房价情况改善，但西海岸维多利亚市的房价估值过高迹象从“中等”恶化至“严重”，当地房市供求基本面无法解释房价的过高涨幅。

　　此外，东海岸的安大略省会多伦多和附近的Hamilton房价持续面临“价格加速抬升”、“估值过高” 和“过热”等现象，对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给，导致了房价蹿升。

　　而加拿大西海岸第一大港口城市温哥华的房市展现了房价“加速抬升”的中等迹象和“估值过高”的强烈迹象，令其处于较为严重的问题状态。

　　监管机构将“问题状态”定义为：出现过建、估值过高、过热和房价抬升等单一或混合现象，显示市场供求明显偏离于历史平均水平。CMHC发表季报的目的是提供加拿大房市的现状与专业分析，以期提供“早期预警系统”来维护加拿大金融和房地产市场的稳定。

　　投行警告地产风险

　　事实上，注意到加拿大房地产市场存在风险的，并不止监管机构。加拿大国民银行投行部(National Bank Financial)日前在报告中警告称，尽管抵押贷款利率很低，但是负担能力已经急剧恶化，“负担能力已经连续七个季度下滑，是近30年来最长的连续恶化。”

　　NBF在报告中同样关注了温哥华和多伦多的房地产市场，认为这两大市场住房负担能力存在的问题已经很严重，如果提高抵押贷款的利率，将导致“偿付冲击”：

　　温哥华、多伦多的负担问题再有一段时间仅限于非公寓部门，但房地产热已经蔓延到了公寓部门。结果就是这些城市公寓市场的负担能力多年来未能优化。

　　如果将五年期利率提高100个基点，温哥华和多伦多每月的抵押贷款偿付将分别增加9%和7%。我们怀疑当前的房价能否抵挡加息的冲击。

　　究竟加拿大房产泡沫有多大呢?NBF将美国和加拿大两国的房价进行对比，下图阴影区域表示加拿大房地产市场的衰退。与美国的房地产危机相比，加拿大房产市场上一次短暂的衰退还是小巫见大巫。

　　华尔街见闻曾提到，加拿大第一大城市多伦多的3月房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅，可能的原因之一就是购房者年初从温哥华东移，因为该市加大了对海外购房者的税收措施。

　　华尔街金牌沽空者Marc Cohodes从2015年起就开始做空加拿大房地产市场，押注温哥华、多伦多和卡加利的房市存在泡沫，任何因素都可能将泡沫引爆。而他的具体方法就是做空Home Capital Group的股价。