任泽平：棚改拉动近20%商品住房销售 创13万亿投资

　　导读

　　2016年底，在市场对2017年房地产投资一片悲观之时，我们旗帜鲜明提出“2017年房地产投资不悲观、三四线足以支撑全国销售投资”（详见深度报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观》）。促使我们做出判断的核心原因，是对棚改货币化持续推进的力度和一二线城市向周边的外溢效应。2017年以来，三四线房地产销售超预期、房地产投资超预期，均验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中，地产上下游持续受益，家电、消费领域牛股辈出。

　　行至年中，市场对房地产投资开始出现分歧，当前我们依然相对市场偏乐观，虽然由于调控下半年会边际走弱。核心仍基于去库存充分后的市场自身补库需求，政府持续大力推动的棚户区改造，以及棚改货币化产生的巨大销售、投资增量。在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

　　本报告旨在全面系统教科书式地研究棚改现状、未来空间、对地产销售投资拉动效应、投放货币等，并结合案例和测算分析。

　　摘要

　　1．棚改历程、现状和未来空间。

　　棚户区分为五大类，分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨，在“去库存”的大背景下，2015年起，棚改货币化安置大力推广，2015-2017年棚改任务1800万套，货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%，保守估计2017年50%，2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议，提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下，全国各省市棚改完成进度推进顺利，实现了对房地产行业稳消费、拉投资、去库存的目的。

　　2．棚改具有一石三鸟的经济意义。

　　1）拉动近20%商品住房销售：2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

　　2）创造13万亿投资：棚改通过三个渠道稳投资，一是直接增加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资；二是棚改配套的基建投资；三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算，2017年-2020年，棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产(14.150,-0.10,-0.70%)投资4.7万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿）、棚改配套基建投资1.6万亿，房地产上下游产业投资6.6万亿。

　　3）投放2万亿基础货币：央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

　　3．投资建议：棚改货币化持续推动三四线去库存，利好布局三四线的龙头；棚改拉动投资13万亿，利好棚改优势显著的公司。

　　风险提示：棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧

　　目录

　　1棚户区：历史、现状、未来

　　2棚改怎么改：难点与模式

　　2.1棚改难点

　　2.2望坛模式

　　3棚改的钱从哪里来：从财政拨款到PSL

　　3.1抵押补充贷款PSL

　　3.2开发性金融机构是主力

　　3.3农业发展银行支持涉农棚改

　　3.4政府持续的财政投入

　　3.5鼓励社会资本参与

　　4棚改货币化：架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁

　　4.1 2015年以来，去库存任务艰巨

　　4.2棚改货币化的三个大变化

　　4.2.1规则之变

　　4.2.2规模之巨

　　4.2.3机构之变

　　4.3棚改货币化的运作

　　4.4棚改货币化的实施现状

　　4.5棚改货币化安置案例：货币化安置助力去库存

　　4.5.1 100%货币化安置：芜湖货币化安置典型案例

　　5地方棚改做法

　　5.1中央政策激励，地方推进顺利

　　5.2内蒙古：农牧民进城、棚改助力去库存

　　5.3陕西：棚改进度位居全国前列

　　5.4贵州：棚改资金收支平衡

　　5.5安徽：货币化安置比例纳入政府考核目标

　　5.6湖南：棚改助力去库存

　　5.7甘肃：强化货币化改造

　　5.8山东：棚改任务连续3年位居全国第一

　　5.9山西：积极推进货币化安置

　　5.10辽宁：棚改推行市场化运作

　　5.11黑龙江“四煤城”采煤沉陷区棚改项目

　　6量化棚改效果：一边拉销售、一边稳投资

　　6.1棚改拉动近20%商品住宅销量

　　6.2棚改撬动13万亿投资

　　6.2.1棚改拉动投资拆解

　　6.2.2拉动安置房建设投资测算

　　6.2.3拉动商品房投资测算

　　6.2.4拉动基础设施配套投资测算

　　6.2.5拉动房地产上下游产业链投资测算

　　7投资建议