国家发改委改革建议 创新供地方式有望降低房价

　　 为了城镇化能够更顺利地进行，有关于土地的问题必须要未雨绸缪，提前做好规划。面对在城镇化 建设中的问题，从媒体和学者已经提出了很多可供参考的解决方案。而就在这几天，由国家发改委规划司司长徐林等人撰写的课题报告《土地制度改革与新型城镇 化》，也给城镇化提供了新的建议思路。这些建议中，颇有一些创新之处。

　　  这份报告提出，改变严守耕地红线的思路，从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线，实现全国范围内土地占补平衡。也就是说，发改委这份报告强调，保证耕地保有量，但是更要提高土地的使用率。

　　  现在房价居高不下，很多研究人员都认为，地价居高不下是房价水涨船高的一个重要因素。国土资源部在2010年3月的统计显示，地价已经占到了房价的3成以上。

　　  发改委的最新报告提供了3个改变土地方式的方案，一是改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地;二是地方政府卖地收入归中央;三是政府退出征地过程，实现建设用地供给市场化。这些建议，都意味着大刀阔斧的改革。

　　  发改委的这份报告涉及城镇化过程中的多方面问题，所提出的改革方案具有较大的突破性。这对于下一步城镇化的破题提供了更全面、更大胆的参考。如果在时机成熟之后，这份报告中的建议能够逐步落地，相信会对城镇化进程的顺利进行奠定良好的基础。

　　 　发改委的这份报告提出了很多创新性的建议，其中引人关注的一点就是从耕地的面积红线转向土地当量红线。规定18亿亩的耕地红线是非常有必要的， 这是保证我国粮食能够自给自足的重要政策保证。但是随着农业技术的提高和国际贸易交流的加强，粮食产量已经不是完全取决于耕地的面积，单位面积的产量也是 重要的因素。这就是报告中提出的当量红线的概念。从保证耕地面积，到提出当量红线，汤敏认为这套改革思路很有创意。

　　  汤敏：因为要保证的不是那18亿亩的耕地，而是粮食产量，当量的角度更科学。现在农村耕地都保护不足，很多耕地被撂荒，如何发挥农民耕地、种粮 食的积极性，也得从当量角度来考虑。只要保证国家的粮食总量，不管这块地是在城市或郊区，只要能产出这么些粮食就行了，让土地能更灵活地交换。土地作为农 民财产的一部分，通过耕地占补平衡、增减挂钩等方式转变成农民的资产。

　　  另外，城市需要不断扩大，扩大肯定要占地。从某种意义上说，现在的城市房价那么高，和土地供给不够也有关系。如果这方面更灵活，一方面能使老百姓有更好的居住条件，另一方面也可以降低房价。

　　  房价是老百姓最关心的数据。房价居高不下，和土地价格提高有直接的关系。发改委这份报告中提出了3种改革建设用地供地方式的办法，具有很大的创 新性。报告提出的：低成本价供地、卖地收入归中央、市场化供地这三种方案，哪种方式的可行性最大?如果这些措施能够真正实施，房地产市场的面貌是否可能彻 底改变?汤敏分别对三种方案进行了分析。

　　  汤敏：首先，低成本供地，拆迁的钱、补偿的钱这笔钱谁来出?哪些地、哪些房子应该低价格供给，哪些能高价供给，这些细节要设计。

　　  第二，把地方财政卖地的收入归中央，是釜底抽薪的办法。很多地方50%的收入就是从卖地来的，如果卖地收入归中央了，地方政府推高这个地价的激励机制没有了，但是地方政府的收入谁来补?

　　  第三，市场化供地，当然也是一个办法，但是这个办法需要试点。如果由公司直接征地，老百姓卖不卖地，或者卖多少价格等因素都要通过试点来试验。

　　  发改委这份报告提供了一些突破性的方案，这些方案在实施之后，必然对城镇化进程带来很大的推动。但是政策的实施也需要有合适的契机。那么发改委提出的这些建议，大致在什么时候可能推出?政策推出需要那些前提条件?汤敏认为先设试点。

　　  汤敏：这是一个大动作，它可能牵一发动全身。这些都得先试点，不通过试点就马上全国推广有巨大的风险。改革不能操之过急，期望值也不能过高，这需要一个过程。