京高端住宅价格一年上涨20% 购房人群趋年轻化

　　近期，一线城市高端住宅市场量价齐升，房价结构性上涨压力加大。专门从事高端住宅代理和销售的北京丽兹行房地产投资顾问有限公司营销总监陈隽接受中国证券报记者专访时表示，自去年3月以来，北京高端住宅市场明显回暖，价格整体上涨了20%左右。未来，处于城市核心位置的高端住宅社区仍可能受到追捧，购房人群将呈现出年轻化趋势。

　　大户型需求增加明显

　　中国证券报：自限购政策出台后，近两年来北京高端住宅有哪些趋势性的特征?

　　陈隽：从地理位置来看，刚需、自住需求更加倾向于城市核心位置，例如东直门、CBD商务区等;而改善型需求对楼盘位置的要求外扩明显，五环内交通便利区域均可考虑;投资性需求则倾向于产品的升值空间，对位置的概念较淡。

　　高端住宅消费群体非常固定，在房地产政策调控期，他们对产品结构需求发生了变化，这导致市场上高端住宅成交套均面积在增加，需求倾向于一步到位的改善型大面积户型。

　　在成交价格方面，北京高端住宅市场2011年及2012年初价格处于稳中小幅下降的状态，降幅大概在8%左右。2012年3月以来随着成交量逐步回暖，价格出现上涨，到目前整体涨幅在20%左右。

　　中国证券报：今年3月以来，北京严厉的调控新政导致楼市短暂降温，高端住宅在整体市场的占比、去化率、二手市场等方面有哪些新变化?

　　陈隽：北京因严格管控预售证使得高端新房市场的入市量也明显下降。统计数据显示，今年1-5月，北京高端住宅入市量仅508套，相比去年同期降幅超过60%。当前销售量主要源于各楼盘尾盘销售。高端住宅总户数少，在整体市场成交量的占比约3%。

　　对于高端住宅的销售周期，由于各楼盘不同，有些楼盘分多期开盘销售，有些楼栋数较少，一次性开盘销售。前期热销周期一般在三个月左右时间，之后进入尾盘销售期，长则达到一年甚至更长，短则在半年左右。

　　在二手高端住宅市场，3月成交量达到高峰后，出现大幅下滑，与整体市场表现一致。目前，个税购房成本增加促使免税房热销，而免税高端住宅房源量占比不足5%，导致投资者转向不限购住宅楼盘，比如不限购酒店式公寓唐宁ONE、世界城等项目。

　　购房人群趋于年轻化

　　中国证券报：目前，高端住宅产品面临哪些问题?开发商该怎样应对?

　　陈隽：高端新房市场在产品结构上面临的最大问题是产品的个性化。当前，北京高端住宅的开发多位于四环外，地理位置优势弱化，相比中心城区二手豪宅的竞争优势就是自然环境、园林景观及户型设计上的个性化及唯一性。例如万科如园中式园林设计、紫御华府低密度园林住宅，都在追求个性化;而盘古大观、万科大都会等顶级豪宅则追求唯一性。对开发商来说，在产品设计上花费的人力、物力、财力将更大，且产品品质的竞争将更激烈。

　　新房限价、预售许可证难批的问题，是整个房地产市场当前面临的最大问题。相对而言，高端住宅开发商需要紧急开盘盘活资金周转的可能性较小。

　　中国证券报：未来高端住宅市场会呈现什么样的走势?

　　陈隽：未来高端住宅市场的发展趋势必然更加接近于国际化标准，更加注重高端住宅的身份象征，比较奢华的顶级豪宅会占据市场主导。

　　在一线城市，城市核心位置大面积住宅社区将受追捧，而且购房人群年轻化将是趋势。此外，自然景观独特、居住舒适感高的豪宅产品将成为改善型需求的主流产品，例如别墅楼盘以及别墅级享受的公寓住宅。