低基数下11月成交增速或改善 不改基本面下行趋势

　　整体成交面积情况：新增供给推动南京、广州等成交面积环比大涨根据Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，一线四大城市新房成交面积环比上涨11.0%，我们跟踪的部分二线城市成交面积环比下滑1.9%。

　　具体城市看，南京前两周新楼盘的集中认购逐步在成交数据上有所体现，上周成交面积环比大幅上涨105%，而广州在经历了连续两周回落后，受上周新增供应增多拉动，成交环比回升78%，上海成交表现同样优异，环比上升16%，主要是由于前期3个新获取预售证项目在上周逐步入市所致，预计下周成交将继续回升。北京和深圳表现相对较弱，成交均环比下滑30%左右，其中北京单周成交量为近两个月新低，主要受供给缩量影响。

　　整体库存情况：低库存逐步常态化，重点城市去化周期缓慢攀升

　　上周后半周受广州、南昌拉动影响，11个重点城市推盘量有所回升。库存方面，全国11城市库存指数环比小幅上涨0.57%，但总体绝对库存量依旧处于低位，在行政管控下，低库存逐步常态化。去化方面，11个重点城市去化周期呈现上行，但从绝对水平来看，去化周期依旧低于10个月。

　　行业周观点：低基数下11月成交增速或改善，但不改基本面下行趋势从历史经验来看，地产小周期本质上是由政策周期推动。对于本轮小周期而言，14年5月，央行喊话开启了本轮政策宽松周期，期间行政政策经历了限购限贷退出、首付比例下调、交易税费减免等一系列宽松措施，加上14年年底至16年一季度的货币宽松周期，进一步强化了小周期复苏，16年3月之后，基本面呈现量价齐涨。随后，政策出于保民生、防风险目的，16年10月，20余城市重启限购限贷，并且进入17年，调控继续升级，“四限”在热点城市铺开落地。政策持续调控抑制了重点城市需求，而三四线成交在棚改等政策支持下持续活跃，对整体成交形成一定的“刚性”支撑。但需要指出的是，由于三四线内生性需求不足，加上实际房价上涨挤出需求，三四线成交热度近期下行明显。目前，行业基本面已经总体过渡至量跌价涨阶段，当然，不排除个别月份因低基数原因导致成交增速出现改善，但不改小周期下行趋势。

　　广发地产组合：

　　上周广发地产组合包括光大嘉宝、广宇发展、阳光城、蓝光发展、东百集团和中南建设。本周广发地产组合包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。