西南证券：新房成交一二线探底回升 板块行情或切换

　　新房成交核心一二线]热度再起，二手房成交量小幅下滑。根据我们跟踪的60样本城市来看，2017年第47周新房绝对成交水平为1098套（均值概念），环比上升1%，相比2016年周均1487套减少了26%，一线、调控二三线热度提升环比上升13%、14%，重点二三线、其他城市成交量环比下滑8%、4%，市场热度基本不变。二手房市场，我们跟踪的14样本城市成交均值为879套，环比下降7%、同比下滑27%、年初累计同比减少25%。

　　板块放量上涨，万科新城再创新高。上周申万房地产板块整体上涨1.36%，同期沪深300下跌0.40%，跑赢大盘，在申万28个子行业中表现优异，成交量880.51亿元，环比上涨1.5%。个股方面，上周表现较好的个股主要是长春经开（地方国企整合标的）、世荣兆业（业务转型预期）、泛海控股（多元布局标的）和万科A（A股地产龙头），周涨幅分别达12.5%、12.3%、11.7%、10.0%，万科新城股价再创新高。

　　“房住不炒”深入贯彻，租赁市场大力推进。习近平主席主持深改小组第一次会议并发表重要讲话，强调宅基地改革不得以买卖宅基地为出发点。住建部央行部署进一步落实地方调控主体责任，强调大力发展住房租赁市场，加大对新市民的公租房保障力度。湖北省新出台政策：制定2017年房价控制目标，确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年1-10月的水平；合理制定2018年房价控制目标和库存消化周期目标。

　　房地产投资依旧韧性十足。10月单月投资增长5.6%，相比上月有所回落。1-10月房地产投资增速从前值8.1%小幅回落到7.8%。我们倾向于判断1-9月的投资增速是下半年的高点，1-11月还可能小幅回落，年末会再度小幅抬升，整体表现平稳。房地产投资的几个核心部分：土地购置面积依旧强劲但溢价率开始有回落、住宅新开工表现强于销售面积、施工面积增长稳定，“房住不炒”从资金端约束短期购房行为，销售数据有序回落，但对新开工和拿地的消息影响还不明显，投资韧性表现十足。

　　龙头房企10月销售数据持续超预期，龙头市占率提升逻辑再次印证。2017年1-10月融创、阳光城、泰禾销售增速超100%，分别为144%、108%、119%，碧桂园、龙湖、招商蛇口、新城、正荣均表现优异，增速分别为78%、89%、59%、57%、61%。融创、保利、华夏幸福、世茂等龙头房企10月单月销售数据持续超市场预期，同比增幅分别达207%、61%、67%、72%。

　　上周万科领涨再创新高，龙头行情切换明显，其他低估值龙头有望实现价值重估。A股推荐低估值蓝筹万科、保利、新城、金地，国企改革小市值标的南山控股；关注世联行、华侨城A、蓝光发展；港股推荐碧桂园、龙光地产、旭辉控股、禹洲地产。

　　风险提示：信贷政策进一步趋紧等。