中国银河：投资增速创三年以来新高 销售增速正放缓

　　1、一季度商品房销面及销售额环比前两个月明显收窄。一季度，商品房销售面积及销售金额同比分别增3.6%及10.4%，环比前两个月收窄明显。单月销售面积同比增速连续两个月收窄为3%，销售金额同比增速比前两个月下滑9个百分点至6%，这与去年三月份单月基数较高有关系，考虑到去年4、5月份单月销售金额基数有所下降，下个月销售金额增速可能会回升。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38城一季度新房销量累计降8.5%，降幅比前两个月扩大9.1个百分点，其中一二三线城市分别下降32.3%、8.9%、4.2%

　　2、土地市场温和回暖。前三个月（一季度）土地购置面积累计同比增速0.5%，增速相比前两个月由负转正，说明土地市场有温和回暖迹象。我们看好未来一段时间的土地市场，原因在于1）房企对一二线城市长期看好，土地投资需求仍然旺盛；2）随着重点二线城市快速去化，房企有相对较强的补库存动力；3）部分基本面较好的三四线城市也在经历快速去化的进程，这部分城市预计也会有补库存需求。

　　3、新开工面积增速创9个月新高，投资增速回升至10.4%创近三年新高，反弹超预期。前三个月新开工面积累计同比增9.7%，创去年7月份至今的9个月的新高，施工面积累计同比增1.5%，与1-2月份持平。我们认为从新开工面积创新高的信号可以看出，拿地到新开工的节奏开始加快。2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。3月单月地产投资同比增10.8%，连续三个月扩大。结合房地产新开工面积的大幅增长，我们认为，投资增速的回升一方面受益于新开工面积表现，另一方面也得益于单位投资额、施工造价的增长。

　　4、房企到位资金增速持续回落。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%。在高基数及政策面紧张双重叠加下，年初至今个人按揭贷款增速继续快速回落，单月同比连续9个月为负，与央行以房贷为主的居民中长期贷款数据表现基本一致；另一方面，随着销售增速持续放缓，3月份定金及预收款单月同比继续下滑7个百分点为7%。考虑到去年二季度基数较低，资金面数据在二季度有回暖的可能。

　　5、投资建议：近期主流地产公司年报持续披露中，业绩增长持续超市场预期，政策也进入一段平稳期，我们看好二季度地产板块的行情，认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线：1）低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展；2）高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展；3）资源优势强劲的地产股：华侨城A。

　　6、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。