中银国际证券：新开工带动投资走强 流动性紧张未缓解

　　2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%，其中，2月单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。2018年1-3月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长9.7%和10.4%，销售面积和金额同比分别增长3.6%和10.4%，其中，3月单月投资增速9.9%创三年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强，且一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升3.6%和10.4%，在去年高基数下仍取得较大增幅，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅略有回升，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市在低基数及推盘加速的背景下成交反弹幅度可期，三四线成交热度预计将有所回落。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

　　支撑评级的要点

　　1-3月，全国房地产开发投资额同比增长10.4%，较1-2月扩大0.4个百分点；商品房新开工面积同比上升9.7%，较1-2月扩大6.7个百分点；施工面积同比上升1.5%，增速较1-2月扩大0.1个百分点；土地购置面积同比上升0.5%。3月单月投资增速10.4%创三年内新高，再度超市场预期，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强，以及一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；另一方面，土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，预计影响将延续。

　　1-3月的商品房销售面积为30,088万平方米，同比上升3.6%；销售额为25,597亿元，同比上升10.4%；较上月回落4.8个百分点；销售均价为8,507元/平米，同比上升6.6%，较上月回落4.1个百分点。单月销售面积和金额分别同比上升3.6%和10.4%，在去年高基数下仍取得较大增幅，主要由于三四线去库存惯性作用；区域分布上，中西部及东北部表现优于东部，成为拉动销售增长的新动力。销售均价涨幅较上月收窄。

　　1-3月，房地产开发企业合计资金来源为36,770亿元，同比上升3.1%，较1-2月回落1.7个百分点。从各资金来源同比来看，1-3月累计数据中，国内贷款同比上升0.9%，较1-2月扩大0.6个百分点；利用外资同比下降78.4%，较1-2月扩大3.4个百分点；自筹资金同比上升5.1%，较1-2月回落2.1个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升3%，较1-2月回落2.8个百分点，其中，1-3月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升11.2%和下降6.8%。