王石坦言：万科“开盘首月销售60%”原则失守

2011年，万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创历史新高。

60%去化率难保

但无法掩盖的事实是，万科在去年的多项经营指标变差，其中结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。

从房地产行业性质来看，房企净利润下滑主要取决于成本因素和销售价格的波动影响。尤其是在销售困境时期，房企为了保证销售业绩往往会通过价格调[最新消息 价格 户型 点评]整来加速资金回流，但在综合成本上升的情况，势必会影响房企净利率。

谭华杰对此解释，2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，只是随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。

年报显示，万科在去年淡市之下的营业费用和管理费用分别约为26亿元，同比上升23%和40%，主要原因是经营规模增长和人工费用增加。

谭华杰同时坦言，2011年下半年后市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。

万科集团总裁郁亮当天在香港举行的业绩记者会上亦表示,去年项目毛利率介乎25%至29%,由于2012年入账项目的售价较低,相信毛利率会进一步降至22%至25%?

更值得关注的难题是，一直以快速周转为盈利模式的万科，其去化速度正在下降。郁亮当天透露，去年万科目标当月去化率为60%，但最终实现当月去化率仅为55%,而万科管理层估计，这一去化率在2012年会大体相当。

万科集团董事会主席王石不久前也对此表达了自己的担忧。王石当时称，以前万科奉行“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，但现在得改成“5946”，开售第一个月卖四成就很不错了。

此外，截至2011年末，万科资产负债率由2010年的74.69%进一步上升至77%。但万科称，剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。

截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，这一现金总量高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。