解局 | 招商蛇口18亿加仓常熟与蒋铁峰华东时光

1872年，招商局集团在上海成立。一年后，重达507吨的轮船“伊敦”号从上海首航香港，开辟了中国第一条远洋商业航线。轮船身影渐行渐远，招商局百年历程由此开启。

140多年后，招商局旗下从事房地产开发的子公司招商蛇口依旧在这片土地上扎根生长。数据显示，2018年招商蛇口实现销售1705.84亿元，其中包括上海在内的华东区域销售超700亿元，占比达41%。

这份业绩也成了华东区域掌舵人蒋铁峰在管理层变换中获得晋升的原因之一，据观点地产新媒体了解，8月18月，许永军接替已达退休年龄的孙承铭，成为招商蛇口董事长，并公开招聘总经理一职。

两个月后，蒋铁峰成为新任总经理。与此同时，接近招商蛇口的人士透露，目前蒋铁峰还兼任着华东、江南两个区域的总经理职务。

从区域层级来看，2019年以前，招商蛇口共有华北、华东、华中、华南、深圳五大区域，此后变为九大区域，新增武汉、江南、海南、福建区域。其中，江南区域主要从华东分拆而来，包括南京，苏州，无锡，常州，扬州，镇江，合肥，徐州等城市。

新形成的华东、江南区域被寄予厚望，年初的业绩交流会上，许永军就下达了指令：2019年招商蛇口将实现2000亿元销售，其中华东和江南区域大概各400多亿元。

房企买地卖楼与行军打仗类似，讲究兵马未动，粮草先行。华东、江南区域快速增长的销售背后，是土地市场上的频繁落子。从目前来看，这依然是蒋铁峰的任务。

18亿加仓苏州常熟

华东、江南两大区域在土地市场最新的收获来自苏州常熟。

11月12日，常熟公开出让位于琴湖片区一宗住宅用地，仅一轮报价，便被招商蛇口以底价18.25亿元拿下，楼面价1.35万元/平方米。

公告显示，地块位于琴湖片区沙家浜路北侧、新世纪大道西侧，出让面积6.75万平方米，容积率2，建筑面积13.51万平方米。

观点地产新媒体了解到，自2014年进入常熟打造太公望项目以后，招商蛇口几番加码，此前的4月份，同样是一轮报价，以10.49亿元拿下琴湖片区沙家浜路北侧、规划胜湖路东侧地块，土地面积5.98万平方米，成交楼面价1.35万元/平方米。

业内人士认为，此番以18亿再次加仓，与招商蛇口在常熟的规划分不开。去年2月，招商蛇口与常熟人民政府签下战略合作框架协议，双方拟打造琴湖片区，优化产业布局。

从招商蛇口的角度来看，自2015年重组上市以来，便一直在打造园区开发、社区开发、邮轮产业“三驾马车”。

具体在园区开发上，招商蛇口在年初披露了已拥有8个“意库类”园区，运营面积超110万方；5个“网谷类”园区，运营面积超300万方；以及包括常熟琴湖小镇在内的11个产业新城项目，面积超312平方公里，但尚未有项目实现竣工。

常熟琴湖小镇作为招商蛇口华东区域的两大小镇之一，一直被寄予厚望。3月5日，许永军带领蒋铁峰等高管拜会苏州、常熟市政府人员时曾表示，该项目是招商蛇口在华东的标杆项目，在未来两三年内会实现小镇项目的落地开发。

据业内人士透露，签下协议这一年多里，琴湖小镇也时常活跃于大众的视野，惠民医院的投入使用、商业街的批后公示、电视信号发射塔的竣工、首期住宅项目亮相的项目进度信息，一直颇受市场关注。

不过，这次以18亿再次加仓，招商蛇口还须面对条款约定。据常熟市政府投资发展监管协议显示，2020年12月31日之前，地块竞得者须在琴湖小镇范围内投资建设商业服务建筑面积不少于0.8万平方米，商务办公建筑面积不少于1万平方米。

倘若无法完成，琴湖小区范围内获得的住宅项目将被停止一切销售活动，并无法获得网签备案，直至实际发生的投资建设体量满足约定后方可恢复。

蒋铁峰华东时光

这番加仓常熟，与招商蛇口的投资规划相关，也是其冲刺两千亿的一个缩影。

观点地产新媒体了解到，自2018年起，招商蛇口先后对总部乃至区域进行管理结构调整，在2019年，在华北、华东、华中、华南、深圳五大区域的基础上，裂变为九大区域，新增武汉、江南、海南、福建区域。

其中，江南区域主要有华东区域裂变而成，包括南京，苏州，无锡，常州，扬州，镇江，合肥，徐州等城市。接近招商蛇口的人士对观点地产新媒体指出，不能简单地认为现有的华东、江南区域合起来就是原先的华东区域，还有一些城市公司也被纳入了。

从管理来看，裂变而成的华东与江南区域均由蒋铁峰掌舵，甚至调任到总部担任到总经理之后，其依然兼任两个区域总。不过，业内人士指出，目前依然兼任应该是处于交接过渡期，毕竟人的精力不是无限的。

换言之，交接完成后，蒋铁峰或将结束在华东的时光，交出两大区域的权杖，告别他为之奋斗多年的战场。

现年46岁的蒋铁峰，毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，为人低调。从公开的资料来看，他在招商蛇口的路程始于南京，辗转上海，并在2016年成为华东区首。

数据显示，2016年招商蛇口实现营收635.73亿元，其中华东区域126.28亿元，占比仅为19.86%，落后于华北、华南及深圳区域。不过在2017年，这一数据上升为33.19%，2018年为31.24%，蝉联五大区域首位。在外界看来，这也是蒋铁峰获得晋升的直接原因之一。

不过，销售节奏或许是招商蛇口华东区域业绩爆发的主要原因。许永军在年初的业绩交流会上曾经说到，过去快周转主要在华东区域，在大湾区主要是很多产城融合的项目。

具体城市上，上海中原分析师对观点地产新媒体表示，这两年招商蛇口在上海发展算稳扎稳打：“去年招商蛇口在上海拿了块地，销售不错，今年还拿了2块地，节奏掌握得可以。”

该分析师同时指出，从整个区域来看“上海是重要地方，不能失手，所以必须拿地，但是拿地又不多，只能维系正常运作，其实有机会还是在上海周边。”

他介绍，相对而言，招商蛇口在南京、苏州、宁波、杭州等环沪城市有着更好的发展。

事实上，除了住宅开发，蒋铁峰也致力推动招商蛇口华东区域商业地产发展。两年前接受媒体采访时，他就曾指出，华东区域已经成为除深圳区域外持有商业面积最大的区域。

去年6月份，在华东区域商业产品线发布会上，招商蛇口披露，其在国内27个持有型商业项目，规模超过240万平方米，而在华东区就已布局了14座商业综合体。

“商业地产方面，招商蛇口在上海、南京等城市做得还是不错的。”熟悉招商蛇口的人士这样对观点地产新媒体说。

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