无视调控豪宅价格脱缰 5月份京城别墅上涨约18%

　　推动京城别墅市场热闹的更主要因素是，一场品质变革正在开发商内部自发地酝酿升级

　　在经历了国五条加码、物业税来袭、提高预售门槛等政策轮番轰炸之后，北京的高端豪宅市场依然迸发出强劲的活力，从低密度用地受捧，到别墅项目热销，高端项目市场的热度持续未退。

　　“限购之后，北京市场在2011年、2012年发生了深刻的变革，此前一直是强烈的投资需求支撑市场，而现在是真实的刚需在推动着市场向前，这就要求开发商要踏踏实实地做产品，要提高产品力，整个京城的豪宅市场正在自内发起一场品质变革。”远洋天著总经理罗明强如此表示。

　　别墅市场向好，京南市场尤甚

　　尽管对于高端市场，2013年注定是不平凡的一年，从年初的国五条空降落地，再到物业税扩容，以及近日出台的提高高端住宅预售门槛等一系列政策，高端市场虽频遭打压，其销售额却仍在逆境中屡创新高。

　　自今年3月份开始，北京别墅销售市场提前预热，而京南市场的业绩表现尤为突出。

　　据我爱我家统计数据显示，受益于京南区域别墅市场的出色表现，2013年3月，北京别墅市场实现网签338套，环比2月份上涨238%，比去年同期上涨61%，促成北京别墅市场2010年以来最好开局。

　　对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析，以远洋天著、首开璞瑅墅为代表的京南区域别墅项目异军突起，成交量占据全市三分之一份额。

　　据近4年北京各区域别墅销售数据显示，京南区域别墅市场的表现已有超越传统豪宅区的趋势。以位于东南五环旁的远洋天著为例，继该项目在2012年获得北京高端别墅销售面积、销售套数双冠王后，截至今年第一季度，其以3.4亿销售金额和46套的销售套数继续领跑京城别墅市场。

　　进入5月，北京别墅市场的销售表现更为出色。

　　根据亚豪机构数据统计显示，5月北京别墅产品共实现成交344套，成交面积11.47万平方米，环比上月分别增加59%、81%。另外，5月实现成交的别墅项目数为53套，相比上月增加了1套。5月北京别墅市场成交均价为26639元/平方米，相比上月上涨18%。

　　“别墅市场在历次调控之中的坚挺表现，使其成为调控之下不稳定市场当中的绝佳资金"避风港"。尽管目前北京关于开征房产税的传言愈演愈烈，别墅作为高端住宅产品的代表必会首当其冲，但是从目前趋势来看，房产税开征的更大可能性是针对新购房，而不涉及存量房，因此部分需求开始抢占市场先机。”亚豪机构副总经理高姗表示。

　　市场信心猛增，后市预期良好

　　别墅市场强势崛起是整个市场对于后市看好的一个缩影，尤其近期龙湖双珑原著的预售证获批也给市场注入了一定信心，对于未来市场的走向从近期开发商拿地可观一二。

　　细则落地一周后的北京首宗地块——北京市石景山区一商业金融用地，经过11次网上报价，以及龙湖、富力等10家房企历经132轮的竞拍，最终由金力集团旗下新能(北京)国际房地产开发有限公司，以11.65亿元的价格获得，溢价率高达174%。

　　4月11日，泰禾地产以19.3亿元在9家房企、联合体竞争中拿下通州台湖镇地块，溢价高达112%。

　　半个月之后，在北京疯狂拿地的泰禾地产再次入主台湖，以11.25亿元拿下B-03号地块，其中配建7.3万平公租房，剔除保障房面积，楼面价已达19053元/平米，创区域地价新高。

　　疯狂拿地后的数据更是让人震惊，根据北京市土地整理储备中心信息统计，截至5月29日，北京今年已经出让了81宗土地，土地出让金合计约617.9亿元。这与2012年全年647.9亿元的出让金总额几乎持平。

　　一位开发商向记者直言，台湖土地市场的大热与整个东南城楼市的崛起有必然的联系，目前亦庄、马驹桥等区域土地供应日益减少，这才导致开发商的目光开始集中在台湖区域。

　　同样台湖板块的兴起对于亦庄也将起到推动作用。

　　远洋天著副总经理徐海伦也看好该区域今后的发展。他表示，“现在北京土地稀缺，往西、往北、往东发展都是有限的，只有往南部还有大量的土地，这就是后发优势，是地利。天时就是国家，国家对一个区域的政策投入是该区域发展的最主要原因。首都第二机场选址大兴也为区域发展提供了强大的动力保障。”

　　品质变革时代，远洋天著领衔京城别墅

　　其实别墅市场的热闹一方面来自新房成交量和土地市场的推动，但更主要的是一场品质变革正在开发商内部自发地酝酿升级。

　　在过去几年中，不少地产界的老人总是感叹：楼市越来越无聊，除了融资就是拿地，但他们却忽略了产品自身品质的提升。

　　此前，罗明强提出了“四有别墅”——“有天、有地、有私密、有贵气”的概念。在这样的设计理念下，远洋天著又推出了“平墅”这一颠覆性的产品。所谓“平墅”，是将平层豪宅的“大面宽、多居室”与别墅生活的“私家花园、全套房”完美结合，既能够让家人在同一层中享受生活乐趣，又令主人拥有专属于自己的私家花园。

　　“我深入地研究了我们的客户群，天著主要的客户是来自CBD的高管与亦庄的企业主，这样的客户会经常地请朋友到家里来做客，因此我们的产品要突出的就是会客性。”罗明强强调。

　　在远洋·天著二期澜湾的产品中，联排别墅最大的创新在于对自然空间的重新设计。联排别墅将原有设计的花园重新组合，使花园面积更大。而在室内，联排别墅设计出7米挑高的采光天井，不但解决了一般联排居室中央采光不足的问题，更让别墅内拥有层次丰富的空间感，提高了生活质感。

　　记者了解到,远洋天著新产品推出后立刻赢得了市场的关注, 包括龙湖、金地、金融街、融科、珠江、融创、万通、和记黄埔、华远地产等近百家地产企业代表纷纷前往项目进行参观学习。