上半年北京楼市政策性明显 预计下半年回归预期

　　上半年，调控的收紧，使供不应求的北京楼市得以减压。

　　据克而瑞统计数据显示，前六月，北京楼市的成交量缓慢上升，库存有所反弹，房价涨幅在下降。

　　房地产业内人士严跃进认为，北京楼市政策在上半年频频出现。在“国五条”的指导下，北京的楼市在三月热闹后迅速降温。随着北京调控政策逐渐深入细节，包括预售证方面频频做足文章，北京楼市已呈现出较大的政策性。这种政策性已与北京楼市走向密切关联起来了。

　　多项指标揭示北京楼市政策效果明显

　　据克而瑞系统的数据显示， 5月份，北京传统“红五月”难现，成交量为80万平方米。6月份，成交量较快涨势不在，而是呈现缓慢上升的态势。截止6月27日，成交水平达到了86万平方米。总体来看，在地方细则逐渐深入的过程中，北京楼市在上半年受到政策刺激而提前爆发市场需求，随后在政策打压下出现降温。

　　值得注意的是，到6月27日，北京市的库存水平已经高达到801万平方米。作为供求关系的对比结果，库存6月份的表现表明北京楼市供小于求的局面有所缓解。

　　楼市政策打压下，北京商品住宅价格也体现出较好的政策效应。根据国家统计局《70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据，而到了3月份以后，市场开始降温，房价环比涨幅已越来越小。尽管6月份的价格指数还未公布，但据严跃进分析认为，从同比值来看，北京6月份仍会保持一个较快的同比增幅。而环比值则会延续持续收窄的态势。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到2014年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业、中小开发企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。

　　调控收紧下的土地“退烧”

　　中原地产市场研究部统计数据显示截至6月27日，北京公示成交的土地成交合计100宗地块，合计土地出让金为664.24亿元，超过了2012年全年的647.92亿。相比2012年上半年的135.6547亿。上涨了3.9倍，6月单月在27日有4宗经营性地块入市。合计土地出让金为28.3亿。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，上半年整体土地市场依然高温。国五条落地后，虽然北京细则最严格，个税唯一的落地城市，限价最严格的城市。而且成交量下滑最多，但从全国市场看，绝大部分市场细则落地力度有限，导致了整体市场依然处于高位。特别是在一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。

　　北京虽然限价政策非常严格，但作为首都，土地稀缺，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。特别是地方房企，在北京获得项目后，才可以有成为全国性的房企的可能性。

　　整体北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，整体土地市场应该加快限房价竞地价地块的出让。保障归保障、市场归市场。在资金宽裕的当下，土地价格高位运行很可能成为常态。

　　下半年土地市场难以继续大幅升温，整体市场形势出现变化，相比6月前，整体资金面出现变化，钱荒虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。银行间市场缺钱,央行没有释放更多的流动性,暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化。货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。而房地产市场这么多年的畸形发展，的确主要依赖超发的货币。一旦资金收紧。房地产的涨幅肯定被抑制。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，“钱荒” 对房企还是金融机构来说都是一个警示作用，预示着以后资金面上不会再有之前那种相对宽松的局面，房企对“高价地”的追逐应该会停止。

　　下半年有望回归调控预期

　　2013上半年，严卡“预售证”、“限价令”实施等调控措施一直在升级。

　　严跃进认为，北京频频出台各项政策，力度超过了目前其他地方的水平。北京在上半年出台的政策，最有杀伤力的是限价政策。虽然限价政策与市场经济的精神出现了偏差，但在房价上涨难以控制的情况下，这种行政措施有必要采用。这种政策下，房企在产品生产及降价上将主动做出反应，并促成土地市场等领域的降温。

　　对于价格报价过高，预售证不给予发放，有分析指出，这表明了北京政府控制房价的决心。在这种决心下，一些急于通过销售来实现回款的房企最终将放下架子，进而实现降价。

　　预售款使用必须用在相应的项目上，而不允许挪用。消息人士认为，这一制度，表明预售款初始功能的回归。预售款使用指定范围，有利于防止部分房企的挪用。在他看来，这也会促使房企在融资模式上加大创新，从而摆脱目前过于依赖预售款的行为。

　　对于开工项目不到七层而不予发放预售证，严跃进表示，这有助于保障购房者的利益。过去由于信息不对称的原因，楼盘未达标就开始销售，并有滥用预售款的行为。这往往使得预售款得不到真正的发挥，而楼盘质量问题频频暴发。现在这一政策表明，在质量控制的同时，房企应更加明晰责任，并防止各种机会主义。

　　对于下半年楼市，业内人士认为，北京商品住宅的供给不足的困难有望不断得到缓解。随着去年新开工量在今年的补给，供给量将不断吻合需求量。从这个角度看，未来房价上涨的空间将持续缩小。在市场及行政的干预下，未来房价有望回归政府控制的目标内。