资金腾挪蛇吞象 陆家嘴四十五亿进前滩暗藏隐忧

　　作为上海(楼盘)“十二五”期间六大重点开发区域之一，上海前滩板块再现新动作。

　　6月30日晚，上海陆家嘴(600663,股吧)金融贸易区开发股份有限公司宣布，公司以45.15亿元在上海联合产权交易所摘牌上海前滩实业发展有限公司60%股权，已和上海滨江国际旅游度假区开发有限公司签署了产权交易合同。

　　公告指，前滩公司持有前滩地区最大的城市综合体“前滩中心”项目(暂定名)，该项目总占地面积约10.59万平方米，土地性质涵盖商业、办公及住宅用地，总建筑面积约52万平方米，是包括一个步行商业中心广场、一幢高度为270米的标志性建筑在内的商业、办公、住宅建筑群。

　　陆家嘴指，上述关联交易已经获得上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的批准，此次交易将进一步增加该公司对重要区域的土地储备，有利于公司竞争力的提升和发展。

　　资金腾挪蛇吞象

　　值得注意的是，上述收购共涉45.15亿元，如此大额的资金流动，对陆家嘴而言需费一番周折。

　　据陆家嘴4月24日发布的一季度报告表示，今年1-3月份，公司实现实现营业收入8.22亿元，同比增48.79%，净利润2.23亿元，同比增46.44%。

　　报告特别指出，公司重新评估的投资性物业公允价值为2012年账面净值的3.4倍。其中，陆家嘴该次评估物业包括已建和在建的36项目，其地上、地下总建筑面积合计近247万平方米。上述物业在去年末的账面净值为124.19亿元，评估后的公允价值合计为人民币421.64亿元。

　　而据陆家嘴2012年报数据，截至2012年末其货币资金为13.3亿元。据新时代地产行业分析师裴明华介绍，要完成对前滩实业60%股权的收购，陆家嘴可以从两个渠道筹集资金，一是寻求母公司的支持，另外的办法则是自己融资。

　　事实上，陆家嘴母公司陆家嘴集团对于该收购已在几个月前就部署了相应准备。

　　陆家嘴曾于3月14日发布关联交易公告，称公司拟在2013年度融资总额内接受控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司贷款总额不超过人民币30亿元，由控股股东统借统还，并在该额度内可以循环使用。

　　据了解，该总额达30亿元的借款便是用来支付此次对滨江公司的股权收购事宜。

　　另外，陆家嘴此前也有过物业出售行为以筹集资金。上海媒体5月8日报道，上海陆景置业有限公司100%股权在该市产权交易所公开挂牌，挂牌价格为4.6亿元，转让方分别为上市公司陆家嘴及其控股子公司陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，两公司的持股比例各占50%。

　　裴明华表示，陆家嘴完成此次上海前滩实业60%股权收购，收购资金上的压力并不算大。陆家嘴除出售其他物业外，旗下36项投资性物业的公允性价值，大概价值是在420亿元左右。可以从中拿出几项来做抵押融资的担保。

　　他还补充，由于陆家嘴的国资背景，使得其在融资方面相较于一般民企有较大优势。

　　业态支撑藏隐忧

　　尽管此前上海市政协副主席、浦东新区区委副书记、区长姜樑曾在接受媒体采访时表示：“前滩可以称之为陆家嘴的升级版。”

　　而早在2012年年初，上海市主要领导就曾在公开场合表态，前滩板块将是上海“十二五”期间六大重点开发区域之一。

　　公示规划内容显示，前滩地区的总用地面积约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人，沿黄浦江岸线长度约2.3公里。

　　但上海业内人士解读，前滩板块在发展上不得不面临一个核心的问题外围集中式的产业带支撑不足。

　　“对比来看，陆家嘴从开始建设到最终建成用了接近20多年的时间，而且周边是一些很强大的产业对口支持。未来前滩是否能(把陆家嘴)复制一遍还说不定，因为外围缺乏产业带前端做支持。”

　　据业内人士分析，“前滩中心”是国资公司在推进，陆家嘴进入能导入更多管理方面的经验，在土地出让方面更为成熟，产业结合方面也做得更为合理。“但并不意味着解决了所有的问题，股权转让只是换汤不换药，跟外界没有任何关联。”

　　在后期的市场当中，该业内人士认为，就算是陆家嘴集团来操作，可能在一些产业导入当面有一些资源可以借助，能加快发展步伐，但不会起到根本性的作用。

　　另外，此次陆家嘴入主“前滩中心”项目，该项目总占地面积约10.59万平方米，总建筑面积约52万平方米。按业内认为三到五年为一个普遍的开发周期来算的话，该项目在开发上必然要超过一个常规的房地产开发周期。

　　在缺乏对口产业带的支撑下，发展到后期一些着陆上的问题会逐步暴露出来，投资客跟进的步伐也会相应慢下来。上述业内指出，“第一批的开发企业或许能够从中获利，但陆家嘴这样的大体量项目则未必能全身而退。”