雅戈尔迷局：4.84亿退高价地 另掷3亿加码房地产

　　6月20日晚，雅戈尔公告称公司决定终止杭州(楼盘)申花地块的开发并拟计提4.842亿元资产减值。外界猜测，此次雅戈尔或将“迷途知返”退出房地产业务。

　　但在外界各种质疑声中，雅戈尔又拿地。7月4日晚，雅戈尔宣布其公司全资子公司雅戈尔置业控股有限公司以29,147.58万元的价格竞得鄞州区姜山镇原狮球集团地块的国有建设用地使用权。

　　退地、拿地，转瞬间，雅戈尔地产方向显得扑朔迷离。

　　6月20日，雅戈尔证券代表否认了雅戈尔将退出房地产行业的传闻，同时也表示，不会收缩房地产业务，还在进行适当的土地储备，如对已进驻的宁波(楼盘)、杭州、上海(楼盘)、苏州(楼盘)等几个城市进行跟踪，若有价格合适的就举牌。

　　短短15天，雅戈尔进退房地产已出手八个亿，大手笔的背后是2012年现金流的明显改善，2012年雅戈尔经营活动产生的现金流量净额为52.9亿，而2011年该数据为-15.46亿。。

　　业内专家分析，雅戈尔之所以不会退出地产业务，是因其无法舍弃房地产这块利益大蛋糕。但雅戈尔房地产战略已经在悄然改变，不再会像以前一样疯狂拿高价地，由激进改为保守，从外围城市逐渐退守雅戈尔有绝对优势的宁波，并且适当选择与其他公司一起拿地规避资金风险。

　　退高价地痛失4.84亿

　　6月20日晚间，雅戈尔集团股份有限公司公告宣布，放弃开发杭政储出[2010]53号、56号地块。根据原《出让合同》的约定，若合同解除，雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同定金的4.84亿元将不予返还。

　　公告还显示，若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%，公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额;该承诺构成公司或有负债。即，若这块土地再次拍卖，拍出的价格不到雅戈尔当初拿地价的80%，也就是193680万元，雅戈尔就必须要补足差价。

　　这笔投资对雅戈尔来说损失惨重。4.84亿元相当于雅戈尔去年近16亿元净利润总额的三成，接近10亿元地产业务净利润的五成。

　　之所以退地，雅戈尔方面上周五向21世纪网解释称，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化。综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。为此，雅戈尔与杭州市国土资源局协商解除该块土地出让合同，不再继续开发该地块。

　　资料显示，2010年11月30日，雅戈尔以24.21亿元的总价竞得了杭州申花53号和56号地块两宗地块，楼面地价分别是17751元/平米和18114元/平米，创申花板块楼面价新高。

　　在房地产调控下，市场行情急转直下，申花板块有些项目住宅销售单价跌破1.6万元。即便经历去年的复苏，申花板块在售楼盘均价也在22000元左右，而申花的楼面地价分别接近1.8万元，这使得其开发成本很大。这可能是其主动放弃高价地的重要因素。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，雅戈尔退地主要是无力开发，从地价来看，24.21亿元的总价对企业资金链本身就是考验，而18000元/平方米左右的楼板单价在杭州也属于高端，后续开发占用的资金压力更大。

　　另外，业内人士从地产商杠杆化后的净资产收益率角度分析认为，退地带来损失 4. 8亿元，减少投资30亿元，净现金节约 25亿元。地产商目前抄底土地净资产收益率一般为 30%，这样雅戈尔的 25亿元，未来增厚一年 7. 5亿元利润。因此，雅戈尔在目前环境下也是明智之举。