张宏伟：美国QE退出 倒逼中国楼市政策走向定向宽松

　　10月30日消息，在为期两天的政策制定会议结束后，美国联邦公开市场委员会公布了货币政策声明，宣布第三轮量化宽松计划终结。美联储在结束空前的资产购买时期后，正将注意力转向首次加息。

　　从美中经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。在随后的几个月内尤其是2014年上半年，伴随着2014年以来美国QE逐渐退出，国内市场流动性进一步偏紧。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于中国来讲，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长。此时，中国货币政策应该在美国QE退出、欧盟负利率、日本低息的货币政策之间寻求一个平衡。也就是说，美国QE退出一定程度上会倒逼中国货币政策走向定宽松。

　　从国内经济增速及货币政策变化规律来看，国家统计局数据显示，2014年前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。同时，2014年前三季度，全国居民消费价格总水平(CPI)同比去年同期上涨2.1%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年前三季度GDP增速与CPI增速累加值为9.5，比今年上半年9.7的值有小幅下滑，也刚好处于小于10这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内也具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征。

　　因此，在国内外复杂的市场环境下，我们发现，2014年国内货币政策总体将呈现这样的特征：配合QE 退出节奏，上半年总体偏紧，已有两次定向降准措施，货币政策在二季度呈现出定向宽松的措施;下半年定向宽松的货币政策仍然会持续，并且推出了定向调控的货币政策工具，但同时，为了保证改革成效，货币政策也难以有降准或降息的大幅放水动作，或者不一定以降准、降息的形式释放市场流动性，总体来讲，当前中国是通过货币政策工具适当“微调”平衡中国经济改革及增长需要、美日欧货币政策的不平衡，国内货币政策已走向定向宽松。

　　同样，当国内货币政策已走向定向宽松之时，对于拉动宏观经济增长最关键的房地产行业来讲，也就有了政策定向宽松的“窗口期”。

　　表现之一就是“央四条”措施9月30日的发布，其中重点提及对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　此外，10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件这些措施成为房地产行业最为关心的话题。

　　那么，未来货币政策将呈现出哪些特征?对于房地产市场来讲将会有哪些影响?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当美国今年11月QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策走向定向宽松，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，笔者预计，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。

　　因此，对于房地产市场来讲 ，在经历今年1-9月总体较为低迷阶段之后，定向宽松的货币政策会促使房地产市场有一波放量的行情，市场基本面较好的城市将率先在这轮市场复苏进程中好转。

　　从最新市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

　　但是，当前市场仍然是调整期，短期内来看，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。