佳兆业物业分拆赴港上市 香港新股市场出现降温

在房企融资环境不断收紧的背景下，内地开发商陆续加入了物业分拆赴港上市的行列。

近日，佳兆业集团旗下的佳兆业物业宣布在香港分拆上市。公司计划公开发售3500万股，其中香港公开发售占350万股，国际发售占3150万股，每股招股价介乎9.08至10.88港元，计划集资金额最多为3.8亿港元。

当前港股市场表现不佳，为何选择在这个时点上市？对此，佳兆业物业主席廖传强在当日的记者会上坦言：“上市工作我们已经筹备了两年多，整个进程都是按照时间节点来推进的。我们对香港（资本）市场仍然充满信心，对公司的经营策略是经过慎重考虑的。”

同时，他续称，在现阶段仍维持审慎乐观，“在这个市况窗口下，我们已经在估值方面有所考虑，也提供了一定的估值折让，以及考虑到了年底前市场情绪的变化。”

成立于1999年的佳兆业物业，目前已在全国的37个城市布局，总在管建筑面积达到2540万平方米。截至今年6月30日，公司共管理124个物业，其中包括101个住宅社区及23个非住宅物业。

“我们主要聚焦在发达经济区域的中高端物业，即粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈。今年上半年，来自这三大区域的总建筑面积约67%，所贡献的收入占比达到85%。”他坦言。

分拆上市

曾经历过“债务危机”起死回生的佳兆业，近年来不断努力降低负债，并增加多个海外上市平台，拓宽融资渠道。

佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿坦言：“我们有一些产业背景的投资人，未来可以与他们进行深度合作，进行一些资本运作。拥有上市平台，可以进一步增加公司的知名度，并提升我们的议价能力。”

分拆上市将为公司提供更多的融资平台，为业务发展提供更大空间。“分拆也有助于佳兆业集团的投资者释放价值，一直以来物业的估值水平相比房地产有一定溢价。但由于股权类项目，操作过程较长，而且今年港交所上市申请总数较多。”他坦言。

截至今年6月底，佳兆业集团公司的净负债率为258%，同比减少了42个百分点。同时杠杆比率也下降3个百分点达到39%。据悉，公司计划年内将净负债率降至200%以内。

事实上，自2016年以来，佳兆业集团连续出手并购南太地产、明家联合、ST生化、美加医学（现改名为佳兆业健康集团）四家上市公司，持股比例分别为24.5%、21.25%、41.24%、18.57%。目前，其已在香港、内地及美国拥有共五家上市平台。

相比之下，此次分拆的佳兆业物业的负债水平远低于集团，截至今年6月底，债务占股权比例仅为49.2%。公司财务管理部总经理易学忠在会上表示：“在公司未分拆前，2016年有一笔4.8亿元的融资供集团使用，在这笔债务于本月偿付完之后，公司账面的有息负债将降至零。”

事实上，在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市已成了内地开发商拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司则具有轻资产和逆周期的属性，因此估值水平明显较高，甚至一举“点石成金”。以6月在香港上市的碧桂园服务为例，最新市盈率高达61.59倍，而母公司碧桂园的市盈率仅为5.5倍。

11月6日，新城控股旗下的物业公司新城悦在港交所上市，成为继雅居乐旗下雅生活和碧桂园服务之后，今年年内第三家在港上市的内地物业公司。此前，花样年旗下的彩生活、中国海外发展的中海物业，以及绿城中国的旅程服务已纷纷在港上市。

香港新股市场降温

由于二手市场表现欠佳，今年下半年香港新股发行已明显降温。相比去年下半年，超额认购动辄数十倍甚至上百倍，散户投资者被迫利用“孖展（margin）”（通过券商进行融资交易，通常，散户投资者可以用10%的本金，向券商融资90%，并支付利息等其他费用）才能抽到新股的情况，已发生了戏剧性的逆转。

以宝宝树上市招股为例，尽管有阿里巴巴、复星等大股东的背书，招股情况却难如人意。根据21世纪经济报道记者获得的数据显示,宝宝树最终按招股定价区间的下限每股6.8港元定价，公开发售部分录得合共6363份有效申请,共认购2965万股，超额认购仅为0.18倍，一手中签率为100%。

“今年6月以前，当时一大堆投资者主动找我们，当时的市盈率达到30倍以上。但到了下半年，市场气氛明显转差，现在市盈率已经跌到了15-17倍左右。”某计划来港上市的教育类公司高管向21世纪经济报道记者透露。

这家公司今年初在内地新三板退市，并开始积极筹备赴港发H股的上市计划。上述人士坦言，尽管目前估值水平腰斩，投资者都十分谨慎，“我们最多一天去拜访了六七家投资机构，主要以亚洲投资者为主，因为一些欧美机构投资者不太理解我们的商业模式。我们希望尽量能在年底前上市，不然担心H股的审批已经过期了。”

然而，港交所行政总裁李小加却在近日透露，尽管市况不佳，香港仍有望在今年赢得全球IPO集资第一的宝座。他表示，新股申请上市需求依然强劲，估计明年有超过250家企业计划来港上市。

根据港交所披露的数据显示，今年前10个月，首次公开招股（IPO）的集资金额为2557亿港元，较去年同期的892亿港元激增187%。期内共有185家新上市公司，较去年同期的131家增加41%。

（来源： 21世纪经济报道）