小区公共收益不透明 政协委员呼吁制定物业管理实施细则

小区公共收益还需更公开透明

　　参与投票人数不够，业委会常常难产;小区一年有哪些公共收益，很多业主不知情。1月9日，武汉市政协委员、湖北尚卓律师事务所律师熊少雄说，《武汉市物业管理条例》出台后，要及时制定实施细则，解决物业管理中的问题。

　　业主意见难达成一致

　　去年，新修订的《武汉市物业管理条例》实施。熊少雄说，从目前情况看，由于很多小区先后进入了业主委员会换届时期，物业管理以及业委会换届选举过程中的矛盾渐渐显露，条例过于原则和抽象，操作性不强，导致不少小区在业委会换届及物业管理过程中无所适从。

　　家住常青花园十二区新康苑24栋的曹婆婆，居住的是老旧社区。为了安装电梯，业委会曾上门做过工作，可是因为业主意见不统一等原因，电梯迟迟未能安装。她说，小区里很多业主把房子租出去了，也无法一一联系。

　　今年68岁的刘志生在汉口一小区担任业委会负责人10多年了，说起业委会管理一肚子苦水。他所居住的小区，涉及二次供水问题，比如清洗水箱，请专业人员清洗就需要平摊费用，可是费用经常收不齐。开业主会议讨论，少部分业主就直接拒绝参加。二次供水水管破裂，要动用住宅专项维修资金，需三分之二以上的业主同意，更是难上加难。

　　物业管理条例规定，业主大会决定使用住宅专项维修资金，或改建、重建共有建筑物及其附属设施事项时，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　有小区探索楼栋长制度

　　条例规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。家住洪山区南湖大道的郑女士说，入住小区11年了，刚入住小区两年听说要成立业委会，可是后来看到社区贴出公告，业委会由于不少成员退出，小区业委会被迫解散。

　　熊少雄说，业主大会制度虽然规定得很好，但实施起来很难。有的业主事不关己高高挂起，有的白天上班，晚上应酬不在家;有的家庭平时只有老人在家。要想召开一次达到规定标准的业主大会，很不容易。

　　熊少雄调研发现，有的小区在探索楼栋长制度，虽然楼栋长制度可以尽可能地避免业主不能到场、不能现场投票、不能及时行使权力等弊端，但毕竟只是探索层面。需要通过实施细则予以明确，将楼栋长制度与业主代表制度进行衔接，这也是自治权的体现。

　　公共收益要有明确规定

　　物业管理条例规定，物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。究竟哪些费用属于公共收益，谁来收取，如何公开，在细则中都要予以细化，否则会引起不必要的误解。

　　此外，熊少雄认为，物业管理条例中有关业委会的规范比较少，操作性不强。要从制度设计上予以规范，让确实有公益心有服务意识的业主出来担当，维护业主利益。

　　同时，他还建议探索律师参与见证制度。比如选举环节，可以聘请小区业主以外的律师为选举过程的见证人。对业主电话委托代理人参与选举、业主对流动上门送选票的票箱投票的真实性、受托人员的身份等等进行见证，以增加选举的可行性、合法性、真实性，让选举具有说服力和证据性。楚天都市报记者 王荣海 李月媛 摄影：楚天都市报记者 邹斌