成见 | 喧嚣的物业造富潮

　　2月26日发布的胡润全球富豪榜也显示，上市及股价上涨带来的财富变化决定着富豪入榜的资格，包括“插座大王”公牛集团上市后，阮氏兄弟各以490亿元首次上榜;韦尔半导体的虞仁荣上市一年多财富增长6倍，也达到500亿元。

　　房地产创造的财富在胡润富豪榜中高居第四，仅次于科技、投资、零售;但按人数计算，房地产创造的富豪数占比则仅次于科技。这说明房地产至今依然是造富能力最强的行业之一。

　　而对于房地产富豪而言，新的IPO也会为他们现有的财富带来骤升效果。近两年各大内房企相继分拆物业、商业等公司上市，仅2019年便有滨江、奥园、和泓、蓝光、银城、保利、时代等8家物业公司实现赴港IPO。

　　从上市首日表现看，观点地产新媒体统计，去年上市的8家物业公司，除了时代邻里因估值偏高而破发，其余均录得上涨，比如奥园健康涨21.59%、鑫苑服务涨41.83%、蓝光嘉宝涨15%，保利物业涨29.20%。

　　物业股的防御性在2月疫情影响整个股市时也得到较充分的释放，据国信证券统计，2月10日-2月23日恒生指数下跌1.07%，恒生地产类指数跌0.35%，物业管理行业却大幅上涨10.31%，远远跑赢大市。

　　截止2月28日，虽然经过月底全球股市冲击，去年上市的物业股仍有6只录得累计涨幅，包括奥园健康至今涨128.42%，保利物业涨89.32%，滨江服务涨71.84%。就连上市破发的时代邻里，目前也累计上涨22.14%。

　　从上市估值空间看，在月底大跌前，港交所的房地产板块动态市盈率大约7.3倍，物业管理行业则达到44倍，估值基本位于所有板块第一位。相比之下，最新招股的兴业物联、烨星集团，市盈率区间分别为14.5-19.4倍、16-20倍，不及行业水平的一半。

　　即便考虑进规模、营收体量等具体因素，和上述两只股上市前接近的和泓服务、银城生活服务、鑫苑服务，最新的动态市盈率也达到53.03倍、20.3倍、12.87倍。

　　上市可能带来潜在的数倍市值增长，使物业公司产生诱惑力，并令投资者趋之若鹜。

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　　香港是世界上最大的IPO市场，2019年新上市公司183家，共集资3142亿港元，仅阿里巴巴、百威亚太便合计集资1400亿港元。今年受到期待的计划上市公司还包括以旷视科技、蚂蚁金服、百度、携程、字节跳动等为代表的科技互联网企业，以及以华润物业、世茂服务为代表的物业公司，

　　如果说成熟的规则、高效的运营环境铸就了香港资本市场的地位，那么业绩可预见性高、规模增长确定性强的发展模式，则是物业股在香港受追捧的魅力之源。

　　招银国际近期在研报中指，物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可横向整合社区资源，“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。

　　截止2018年底，全国物业管理面积279亿平方米，经营收入7044亿元，而招银国际预测，2021年物业管理的市场规模将达到万亿。因此在目前规模导向的行业趋势下，那些背靠大型开发商的物业企业也被持续看好，皆因母公司结转项目会带来愈来愈多的在管面积。

　　在1月下旬爆发的疫情中，物业管理由于基础物业服务收入基本不受影响，加之在疫情防控中凸显价值，因此板块总体估值得以迅速提升，这也是物业股的韧性所在。

　　2月包括佳兆业服务等多只物业股相继创下历史新高，令企业家的财富意外地进一步放大。近日在投资者平台上，中介服务商世联行也被问及是否涉及物业管理业务，该公司随后表示有聚焦于商办物业、公商物业等物业管理。

　　有投资者对观点地产新媒体形容，物业公司上市对地产公司而言是“意外之财”，因为它们并不需要为上市做太多准备。

　　但当物业管理成为港交所估值最高的板块，一只“蚊型股”能获得上千倍认购，人们或者需要及时进行反思，这种繁荣是否可以永远持续下去。

　　诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒在《非理性繁荣》中指，在人们的追捧和炒作下，股票价格越来越高，偏离真实价值越来越远。这种非理性繁荣的状态不可能永远持续下去，泡沫迟早会破裂。

　　至于物业管理行业是否是虚假、非理性繁荣，企业家需要证明估值是否具备合理性及相对性，基础物业收入和增值业务是否都不受疫情影响，更甚者盈利是否转向长期稳定，等等。

　　近期包括雅生活、碧桂园服务、奥园健康等物业股均发布正面盈利预告，证明它们在过去一年的发展潜力，但新的一年如何在压力下继续稳健经营，才是比财富浮动更值得关注的问题。