世茂资本收割术 两度配股69亿港元与提前分拆物业

　　资本市场中，世茂向来是个“老手”。刚刚过去的三天时间里，这家企业便公布了两项资本动作。

　　4月23日早间，世茂房地产控股有限公司公告宣布，将以每股29.73港元的配售价配售(按悉数包销基准)7820.4万股现有股份，预计筹资净额23.11亿港元。

　　这是世茂今年以来第二次以配售股份方式进行融资，上一次是在今年1月17日，刚刚完成“世纪大并购”的世茂，宣布按每股29.58港元的配售价，配售1.58亿股现有股份，并由此募集款项净额约46.38亿港元。

　　也就是说，不到半年时间里，世茂将通过两次配售股份融资超过69亿港元。

　　宣布此次配股前两天，世茂还曾发布公告称，正考虑分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务在港交所独立上市。

　　其实，世茂早在去年便多次公开表示未来将会分拆物业、酒店业务上市。

　　今年1月初时也有外媒报道称，世茂房地产计划于今年拆分物业管理业务在香港上市，预计最快或于二季度IPO。

　　不过，当时这一消息并未得到官方回应。如今看来，世茂显然做好了准备。

　　两度配股融资

　　和三个月前那次配股融资相比，世茂这一次动作显得“轻柔”了许多。

　　公告显示，世茂本次配售价为配售价每股29.73港元，较2020年4月22日(最后交易日)收市价每股30.40港元折让约2.20%，该等股份相当于世茂房地产于公告日期已发行股本约2.26%及经认购事项扩大后已发行股本约2.21%。

　　上一次，世茂每股配售价为29.58港元，与1月16日收市价折让7.85%，配售股份数量为1.58亿股。

　　或许是配股量较上一次明显减少，又或者是因为配售价折让程度远远低于上一次，资本市场对于世茂这一次配股的反应出现了明显不同。

　　前一次配股公告发布之后的首个开盘日，世茂房地产股价跌幅达到了7.79%，收盘价为29.6港元/股。而本次配售公告出来后，世茂股价不跌反升，截至下午收盘涨幅为0.82%，每股收盘价为30.65港元。

　　有业内人士指出，这其实也侧面反应了资本市场对于世茂有着较高的认可度，所以配售事宜对股价并未造成太大影响，“其实也是首先要有人愿意接盘，配售事宜才能继续下去。”

　　从港股配售流程来看，对于上市公司来说，在香港配股是非常迅速的，只要有资金愿意认购，基本上随时就可以操作。

　　对此，世茂方面也回应称，本次配售也是一次战略投资者的加盟动作，其中就包括了美国资管公司Capital Research and Management Company。

　　只是，如果目的仅仅是为了引入战投，似乎并不需要采用配售新股这样的动作。而世茂选择“先旧后新”这样能够让钱快速到账的方式去配股，或许更多是出于对资金需求的考量。

　　至于为什么选择这样的融资方式，有业内人士解释称，上市房企基于自身财务要求，有时会适时控制负债率。另一方面，虽然大多数都会选择发债，但如果有资金缺口，债券融资空间不足时，便需要通过股权融资的方式来补漏了。

　　汇生国际融资总裁黄立冲也指出，当前美元债市场并不好做，受到美国债务回购市场暴雷的影响，发债实际成本在大幅上升。

　　“对于一些房企来说，可能会选择通过配股的方式补充一下资本金。”

　　两次配股之后，世茂在没有增加任何债务负担的情况下“回了一口血”。不过，这样的方式显然并不适合常用。事实上，对比起常规的融资方式，配股融资除了会产生“稀释效应”之外，还会对投资者的信心造成影响，进而导致股价的波动。

　　还有一种声音认为，世茂本次配股融资其实是此前收购福晟过程中众多安排里的一环：“前期花了这么多钱，后续总是需要补充一些资本金才好继续发债，这都是有配比的。”

　　提前一年的分拆

　　配股融资的同时，世茂也没有停下开辟新融资平台的脚步。

　　不过，或许是因为分拆物业与配售股份这两件事间隔太近，有投资界人士戏称，世茂这是在“收割”资本市场。

　　据观点地产新媒体了解，早在年初时便有消息传出，世茂或将于年内推动物业板块分拆上市，并借此集资5-6亿美元。

　　更早前的2019年初，许世坛曾在业绩会上透露，世茂计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。随后于2019年8月，许世坛再次表示，世茂服务预计于2021年分拆上市。

　　值得注意的是，根据目前的进度来看，世茂分拆物业的进程较业绩会上预计的“2021年”提前了将近一年。

　　对此，接近世茂集团一位人士接受观点地产新媒体采访时便表示：“物业板块一直有上市计划，只是世茂希望能达到合适的规模，以及成为具备核心竞争能力的一家管理公司，因此并不是为了上市而上市。”

　　资料显示，截至2019年7月，世茂服务共有160于个项目，分布在全国50余城，签约管理面积超过1亿平方米。于2019年全年，世茂在物业管理收入由2018年16.07亿元增加约68.1%至27.01亿元。

　　规模或许是促使世茂在这一时间节点分拆的主要原因之一，但业内人士表示，对于世茂而言，分拆物业最直接的影响便是能够多出一条连接资本市场的渠道。

　　事实上，由于受到疫情影响，许多房企一季度业绩均出现了下滑迹象，世茂也不例外。

　　截至2020年3月31日止三个月，世茂累计合约销售总额约为370.3亿元，合约销售总面积为210.94万平方米，较去年同期分别下降9%及8%。

　　在现金回款有所减少的情况下，确保融资渠道畅通显然成为包括世茂在内众多房企需要重点关注的问题所在。

　　因此有猜测称，分拆物业上市或许也是世茂进一步“开源”，从而保证流动性的一种手段。

　　不管怎么说，世茂物业分拆已经“在路上”。而让人好奇的是，同样有上市计划的酒店板块，会不会也和物业一样“提前出线”呢?