巩固城市更新的勇气 仔细看琶洲旧改项目的样本力量

大海赋予了她强大的包容性以及开放性，固步自封当然不会，“取舍”之道亦运用得张弛有度。作为一个临海城市，广州有一个重要的筹码千年未变，那便是如今仍在这所千年古城行之有效的定位——国家的重要客流、物流与对外贸易中心。如今，这个“中心”又多了一个涵义——电子商务与互联网产业总部。这个总部，正是坐落在如今被称为大热区域的琶洲。

琶洲加减法

时间倒回至2015年6月30日下午，当日，琶洲A区电子商务区7宗商业地以搭配形式出让，在20分钟内，这7宗总价高达78亿元的地块便被各大互联网、电商巨头收入囊中。自此，琶洲千亿级电商总部集聚区正式启动。

而对于城市规划者来说，这并不是一次普通的土地拍卖，更是一次产业规划和城市规划与土地供应所做的高度整合，是一场站在城市发展与产业转型的高度上进行的谋划与实施。

位于琶洲的广交会已有58年的历史，多年的商海打磨，使得广交会早已奠定了其为中国出口商贸的风向标地位。然而随着时代迁移，琶洲需要在此基础上获得更为蓬勃的发展动力。结合本次拍地引进的各种电商力量，琶洲原有的商业血液亦正式接入电商科技，一方面，电商已是大势所趋，能帮助传统贸易转型升级，借助电商得到更好发展。另一方面，通过电商发展，吸引更多的企业到广州，有助于丰富业态。琶洲会展业与电子商务扎堆联动，两者象征着新经济与传统产业的融合发展，再加上珠三角制造业中心地位的优势、发达的经济腹地，琶洲将再次迎来自己的产业转型与发展。

琶洲千亿级电商总部集聚区的正式启动，是琶洲做的一次伟大的加法。在琶洲这场伟大的加法之前，一场以革新为关键词的“减法”，亦在琶洲展开。主导者似乎觉得自己怀有使命，要披荆斩棘，为琶洲减去一切破败之象，减去阻挡琶洲蓬勃发展的落后因素，使得改造后的琶洲，能与时髦的互联网电商核心区一起，完成新一轮的腾飞。

这场减法以旧城改造的方式进行，以琶洲村作为中心，以央企保利地产为主导，如今已历时6年。号角在2010年3月吹响，当时琶洲村启动了整村改造，借助会展商务区的定位，规划批复的村民67万㎡回迁面积中，住宅部分有32.2万㎡，其余为非住宅建筑面积（含公寓等）配合区域定位的发展。四年后，村民正式回迁，琶洲的内在气质，依托于此，得到的是脱胎换骨的蜕变。

可以说，琶洲的加法，使得琶洲具备了新时代的内涵，以更强的内核为未来赢得更多的竞争力；而琶洲的减法指的不是覆灭与销毁，而是蜕变与涅槃，减法之后，琶洲获得了一个更为完整的未来。

由此，在琶洲这10平方公里的城央小岛上，承载的对未来的期许难以想象。也许当时琶洲村的祖辈村民根本无法想象一个小渔村将会承载如此多的希望，无法想象自己的村庄成为了历史洪流的一部分。

地块易卖，拆迁甚难，琶洲旧改的这一步棋，下得并不轻松。

一盘难下的棋

每一条村庄的旧改，都有故事。

我们姑且从大团圆结局说起。2014年10月，一个风和日丽的日子，琶洲旧改项目正式启动回迁分房事宜，短短一个月，6000多套回迁房通过摇珠形式回到琶洲村村民手里，琶洲村2500多户村民，平均每户约4套房产，一次交楼率达100%。本次顺利回迁，也证明了主导者保利地产的实力，同时实现了弥足珍贵的大局稳定。

这一个结果来得并不容易。在琶洲村回迁分房过程中，保利地产和琶洲联社依法依规筹划回迁分房工作，当时所耗的人力物力，远远超于普通的地产项目。为了维护现场秩序，现场的治安队员几乎不眠不休，一位前天晚上通宵的治安队员，在午休时刻站立着紧靠墙壁不知不觉睡着。

这样的辛劳只是整个琶洲旧改的一个极小缩影。对于任何一条参与了旧改的村庄，平衡与博弈几乎贯穿整个旧改的始终，这对于旧改的主导者而言是一项极为艰难的较量，如何让强者妥协，让弱者依赖，最终实现多方共赢，这是城中村旧改仍在探索的话题。

村民的数据看起来幸福感要强得多。据数据，改造前琶洲村房屋估值为4000元—5000元/㎡，租金水平常年维持在10元/㎡上下。改造后，回迁安置房市场价中介商估值为20000元/㎡，租金50元—60元/㎡，公寓最高可达85元/㎡，增长达到原来的5倍。由于拥有靠近琶洲会展中心的强大地理优势，在广交会期间，单间日租金在400元左右。琶洲村村民户均回迁面积在300㎡左右，琶洲村民若自住200㎡，出租100㎡，每月租金收入就有数千元；若自住100㎡，出租200㎡，每月租金收入可达近万元。

此外，琶洲村改造方案还通过对村集体物业的增量与升级，保障村民的长远分红利益，集体物业由原来建成的6万多㎡增加到改造后的26万㎡，按2万多元/㎡的单价保守估算，村社集体物业资产价值高达50多亿元。若经营良好，村民分红也比改造前翻升数倍。

由此看来，村民的身份亦不只是村民，而成为整个琶洲往前发展的经营者，共同主导着这片珠江环绕着的财富之地。

至此，98%以上的村民已完成了住宅和非住宅回迁，一盘“难下的棋”，在琶洲村改造中总算是下得步步精妙，也正因为琶洲旧改取得的巨大成就，琶洲模式亦成为了城中村旧改的成功样本。

样本的力量

如今的琶洲，已摆脱城中村的困扰，“电子商务与移动互联网产业总部区”才是琶洲的新身份。在不久的将来，琶洲电商区将迎来大量的电商、移动互联网企业高管，产业链员工以及相关服务人员，有可能带旺琶洲、赤岗和珠江新城三个板块。而根据规划，由珠江新城、琶洲、国际金融城这三个珠江两岸分布的片区，将发展为成总部金融科技创新集聚区，构筑成创新核心区“金三角”，极大提高城市竞争力。

牵一发而动全身，说的便是如今的琶洲效应。而由此效应形成的琶洲模式，则更值得让人思考。当年猎德村民回迁时，在村里大摆8000桌喜宴，一片喜庆祥和，成为城中村旧改历史上的一大盛事。如今的猎德村民早已安居乐业，猎德模式已被人热议，能再现与之相媲美的琶洲模式，实属幸运。

翻查资料可知，当年的猎德模式之所以被热议，是由于在改造方面多有创举，一是改变融资模式，保证村集体经济的发展和村民的收入来源，二是在管理上有所创新，使得改造得以顺利推进。如今的琶洲旧改，同样在这些方面极有建树。琶洲改造完毕后，村庄整体区域发展转型升级的硬件基础得到提升，进而实现区域价值飞跃，而最终的城市发展红利再反哺原居民，使他们获得最大的收益，实现了和谐共赢的良性循环，这正是琶洲旧改成功模式的意义所在。

而一手主导了琶洲旧改的保利地产，似乎并不满足于琶洲的胜利，如今的保利地产，还在紧锣密鼓地强化琶洲的样本力量。而这些项目，每一个都极受地产界关注，其成功已否，几乎可说已与城市旧改事业共命运。它们正是天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等广州重点旧改项目，如今正在为自身的蜕变而努力。

据悉，这些自带光坏的项目目前进度亦推进较快：天河冼村项目二期回迁房开工仪式已经举行，自此，冼村正在一步步回复因地理位置而赋予她的高贵身份，冼村这一大难题，有望得到解决。而同样备受关注、极为考验发展商实力与资金能力的小新塘项目，亦将在下半年揭开面纱，其案名已定为保利中央公园，拥有104万平的建筑面积，为奥体板块体量最大的项目，而因龙湖、华润、金地与招商的扎堆，奥体板块正是如今广州至热门的置业区域之一。黄埔鱼珠项目案名定为黄埔鱼珠港，占地约59.6万㎡，总建面约110万㎡，为纯商业项目，将推出公寓与写字楼部分。2013年获得原市“三旧办”批复，2015年奠基，将在2017年正式推出市场。

而对于广州而言，以上项目并不只是为广大置业者提供了置业可能性这么简单，能否通过旧改，使得当地村民居住环境得到改善、生活质量得到提升，同时也将改善区域营商环境，拉动区域经济发展，推进城市竞争力的持续升级，才是对旧改主导者的最大考验。

总而言之，从此琶洲再无城中村，但拥有了琶洲的样本力量，这个样本，聚合了主导者大刀阔斧的改造勇气，昂首前行的魄力。有了琶洲作为先导，上面所提的冼村、小新塘项目等，亦变得更受期待和颇具看点。