上海,2025年10月16日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年三季度的写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。
上海甲级写字楼量升价跌 未来分化中孕育新动能
2025年三季度,上海写字楼市场需求仍处于低位,但整体较上季度有所增长,本季度净吸纳量为8.9万平方米,环比增长3.9%。市场空置率小幅放缓至23.5%。在企业“降本增效”的常态化背景下,租金仍处于下行通道,本季度甲级写字楼平均租金为6.74元/平方米/天,环比下滑3.6%。
供应端方面,本季度迎来4个项目入市,为市场注入约22.2万平方米的新增供应,其中核心商圈1个,新兴商圈3个,分别为黄浦“日月光二期”、普陀“城耀大厦”、浦东“前滩源”及“前滩尚”。
从租赁需求结构来看,专业服务业、金融业及TMT行业成交活跃,合计占比超过六成。其中,专业服务业占比达26.7%,孵化器与联合办公空间单笔面积需求较大,主要成交多集中于新项目和新兴板块;咨询设计及律所行业成交维持稳定,主要聚焦在核心板块及其周边。此外,教育赛道部分品牌企业也表现出扩租意愿。金融业成交占比20.8%,以证券、投资及基金公司为主,选址集中于传统核心商圈或新项目。以商务平台、信息数据为重点的TMT行业成交占比14.9%,主要集中于地段优越的新兴板块。
展望四季度,预计将有3个新项目入市,新增供应约26.2万平方米,分别位于长宁虹桥(14万平方米)、静安核心(8万平方米)及徐汇滨江(4.2万平方米)。新增项目集中入市将进一步加剧存量压力,部分缺乏差异化优势的项目可能陷入“以价换量”的被动局面,租金折扣、延长免租期等优惠措施或将成为常态。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示,未来市场将是压力与机遇并存、分化中孕育新动能的态势。政策将成为撬动市场价值的关键变量,随着《商务楼宇更新提升实施意见》的落地实施,也将推动一批存量楼宇加速功能升级,进一步拉大不同项目之间的价值差距。具备“政策适配性 + 功能复合化 + 运营精细化”特征的项目,将在分化的市场中占据主动。对于行业参与者而言,准确把握需求分化趋势、积极借力政策红利、持续优化项目价值,才是应对市场变化的核心策略。这也将为后续市场的健康复苏奠定坚实基础。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示,目前,短期内上海写字楼的租赁需求仍处于低位。若四季度的项目按期入市,全市存量将超过1,800万方。上海及国家相关部门发布多项培育类政策,覆盖新一代信息技术、医学科研、人工智能赋能等多个关键领域。新兴行业释放的租赁需求值得期待。
上海零售商业市场:消费活力持续释放 租赁市场指标稳健攀升
2025年三季度,上海零售物业市场经济情况保持健康态势,主要统计指标继续攀升。一至八月,全市实现社会消费品零售总额10,926.06亿元,同比增长3.7%。与这些积极指标相呼应,核心商圈内租金环比上升0.44%至人民币1,885.81元每月每平方米。全市中高端购物中心整体空置率环比下降0.19个百分点至9.32%,消费活力显著释放。
9月16日,商务部等9部门联合印发《关于扩大服务消费的若干政策措施》,标志着消费促进从短期刺激转向长效机制构建,通过优化消费时空分布和体验质量,预计将有效释放服务消费长期潜力。
自2024年《上海市商圈能级提升三年行动方案(2024—2026年)》发布后,上海商业空间加速升级,新兴商业体也在密集涌现。三季度上海零售商业市场共有新天地东台里、唐镇印象汇、上海蓝鲸世界、TOP金光汇等八个新项目入市,新增优质零售面积共计667,000平方米。这些新开业项目正以新颖的笔触重构消费的语境,整体发展路径正从传统空间供给向场景营造、业态融合与情感体验深度转型。
三季度前沿商业热点
l 上海二级元消费破圈。7月中旬,亚洲最大规模ACGN展BiliBili World吸引40万人次参与,覆盖24万平方米展区;8月,China oy以41万参观人次和799家展商再破纪录。同时,小红书首推“REDLAND开放世界冒险岛”,吸引10万用户登岛体验。数据显示,泛二次元用户规模从2017年的2.1亿激增至2025年的5.26亿,推动商业地产加速革新。上海百联ZX、静安大悦城等商业项目通过垂直化运营和IP快闪活动,成功打造差异化竞争赛道,二次元经济正从“小众狂欢”迈向“主流商业”新纪元。
l 上海首发经济金字招牌含金量仍在上升。自路易威登 “路易号” 概念空间启幕后,9月重量级首店再度在沪上新,淮海中路开设全国首个"House of H&M",3000㎡的零售空间中融合零售、咖啡、花艺、直播空间与展览空间。从近期不同品牌旗舰店的功能及布局上可见,品牌在门店的设置上不再只是卖产品,而是在卖可参与的生活场景和精神内核展示空间。
l 上海夜经济呈现高质量发展态势,黄浦、徐汇、浦东、静安四区联合发放"申夜深折"消费券,联动6-9月"上海夜生活节"与9-10月"国际光影节"等系列活动,推动夜间消费从传统夜市向品质化、多元化场景升级。通过光影艺术、文化体验与商业消费的深度融合,上海正打造具有国际范、海派味的夜间经济新生态,消费品质与场景创新成为显著特征。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示,未来上海商业市场将在多重利好因素推动下迎来新一轮增长。随着家电以旧换新补贴、"乐·上海"服务消费券等促消费政策持续发力,叠加"上海旅游节"、金秋购物旅游季等节庆活动带动,零售市场热度有望进一步提升。商业供给端呈现显著升级,四季度拟开业的前湾印象城MEGA、ITC Maison等标杆项目,将与龙凤PRSCO、漕河泾M+商业中心等共同形成多元商业矩阵。通过差异化定位加速商业生态迭代,推动城市商业向更丰富、更具吸引力的方向演进。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie同时表示,第36届上海旅游节“暑期旅游季+经典活动季”举办了形式多样的主题活动,累计拉动“吃住行游购娱”消费额超3,000亿元。受此积极影响,三季度,上海零售物业市场保持活跃。全市各大商圈客流量显著增长,许多国际与国内品牌继续在上海拓店扩张,对优质零售面积的需求有所增加。2025年10月15日至11月15日,上海市启动“票根”联动消费试点活动,该政策通过创新消费场景,联动商、旅、文、体、展资源,在浦东区、徐汇区率先形成覆盖重点商圈、酒店、景区的消费网络,将为零售市场注入新动能。因此,四季度上海零售物业市场将保持活跃,其中服务消费将继续增长。
上海大宗市场企稳回升,内资主导开启新格局
2025年三季度,上海大宗交易市场在外资阶段性离场的背景下,以内资力量为核心引擎实现逆势突围,143.6亿元的单季成交额环比激增67%,彰显市场在深度调整中孕育的结构性机遇。尽管前三季度累计成交仍处近五年低位,但核心资产配置价值凸显、新兴赛道活力迸发、政策红利持续释放等多重积极信号,正推动市场迈向高质量发展新阶段。
内资主导格局深化,多元主体齐头并进
三季度,上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况,内资占交易总额的100%、外资的集体缺席标志着上海大宗交易市场进入"本土化"新阶段。值得关注的是,内资买家呈现明显的分化特征:一方面,以中邮保险、信达资产为代表的专业机构持续发力,中邮保险通过对博华广场股权的收购完成核心办公资产战略布局;与此同时,地方政府、上市公司和实体企业构成上海第三季度非机构投资者主力,如普陀长征镇政府、某券商和格林豪泰等,分别通过资产收购实现资产盘活与业务协同等多重目标。
自用注重资产品质,投资强调复合价值
虽上海第三季度自用型买家成交额占比仅为9%,其对资产品质的注重具有明显指向性,如建筑公司溢价收购泰禾大厦、券商收购外马路江景独栋等项目,均彰显出稀缺区位和硬件条件的核心价值。投资型买家则更强调功能适配,如中邮保险收购博华广场股权、格林豪泰收购阳光控股大厦后计划改造为商业和酒店综合体等,体现对资产复合价值的深度挖掘。
办公继续领跑市场,多元业态协同发展
办公/研发办公以81%的成交占比继续主导市场,单季成交额突破百亿大关。博华广场、信泰中心T1、阳光控股大厦三大标杆交易共同奠定市场基调。
与此同时,其他业态也呈现差异化表现:新天地南六MIX6和打浦桥汇景生活广场的成交,凸显核心商圈社区商业的抗周期韧性;前滩雍萃46公寓项目收购预示长租公寓类REITs底层资产持续获得关注;Allianz物流包闵行项目的成交则反映物流地产在当前市场的流动性机会。
展望四季度,华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示,上海大宗交易市场或将呈现以下发展趋势:
1. 外资试探性回归:美联储降息或缓解境外资本流动性压力,但政策不确定性或仍将制约大规模布局;
2. 小额资产结构性机会:核心区5亿元以内资产(如酒店、社区商业)将吸引高净值客户及家族办公室关注;
3. 公募REITs持续发力:可发行REITs的商场、长租公寓、产业园等项目仍是机构首选,具备R4租赁住房改造潜力的公寓资产备受瞩目;
4. 法拍市场余温延续:外资基金持有的折价资产(尤其是写字楼与物流项目)可能加速出清、推动年末交易放量。
华东高标仓库市场整体表现稳定
2025年三季度,华东高标仓库租赁市场租户结构稳定,主体租户仍为电商、制造业及第三方物流,本季度电商需求显著上升。上海市高标仓库市场空置率环比微升3个百分点至24.5%,平均租金环比下降9.5%至41.48元/平方米/月。江苏省高标仓库市场表现稳定,平均租金微降至33.3元/平方米/月,市场空置率环比微涨0.8个百分点至19.8%;安徽省高标仓库市场,平均租金下降0.3%至27.98元/平方米/月,空置率微升3.1个百分点至11.8%;浙江省高标仓库市场主要去化力仍为电商、快递快运,空置率环比上升0.33个百分点至23.3%,平均租金微降2.4%至33.06元/平方米/月。
消费提振拉动租赁需求
国家补贴政策的推行,激发消费能力释放,国补政策覆盖的产品较广,家电、手机、汽车等品类消费增长更为突出。尤其电商订单增长且对后期国补产品出货量的乐观预期,电商短租及扩租显著增加。若补贴覆盖范围持续扩张,电商及消费品复苏有望加速并带动物流及仓储租赁需求持续增长。为促进餐饮行业消费提升,各外卖平台补贴餐饮消费券,冷链食材供应需求增加。国补政策及消费券发放推动下,生鲜食品、3C电子消费需求得到显著释放,电商、快递快运等行业仓储需求显著增加。
开发商调整策略捕捉需求机会
随着今年国补政策的逐渐结束,市场也亟待后续的消费提振支持政策出台对高标库的拉动。各园区开发商也在密切关注国补政策结束对市场的影响,通过增加免租,降低全合同租金成本等方式,试图抵消到年底前这一段时间的影响。同时,各园区开发商也不断通过提升园区物业和资管服务质量作为其中长期的软性策略。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示,今年持续出台的消费刺激政策短期内对国内的高标库市场起到了一定的助推作用,我们也看到市场正在逐步走稳,虽然国际形势依然不乐观,但国内的调节至少显现了一定的作用,希望这些政策能保持一定的力度,从而在强消费的前提下带动物流地产市场的企稳复苏。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结,2025年三季度,上海依然紧扣“高质量发展”首要任务和“双循环”战略支点,以“五个中心”能级跃升为牵引,密集落地首发经济三年行动、楼宇更新实施意见、数字消费提升计划等集成政策,为商业、写字楼及产业园注入“功能复合+运营精细+政策适配”的新标准。面对复杂多变的经济环境,戴德梁行愿作为政府的“战略伙伴”持续助力优化上海营商环境。
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