各方利益博弈致旧改走走停停 深圳城市更新困局待解

如今，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更成为房企眼中的“香饽饽”，但各方利益的博弈，也让深圳的许多城市更新项目走走停停，甚至因此搁浅。

位于深圳市罗湖区的木头龙住宅小区，过去曾经一度辉煌，这里曾是深圳海关和燃气公司等多家单位的福利房小区。2010年3月，木头龙项目获批成为深圳首批城市更新单元之一。近6年时间过去，项目却依然没有正式动工，依旧有许多栋旧楼未被拆除。“现在里面杂草丛生，大部分房子已经没有人住，看到都觉得可惜。”曾经居住在木头龙的陈小姐显得有些感慨。

离木头龙不远，位于罗湖区太宁路与翠竹路交界的原海鹏进出口贸易公司宿舍等小区，也在2010年成为深圳市城市更新项目之一，被命名为金钻豪园更新单元。不过，旧改推进多年仍无法获得全部业主的支持，更一度被认为可能成为首个正式烂尾的旧住宅区城市更新项目。

一边是大部分业主已经搬迁并盼望早日回迁，一边是未搬迁住户继续与开发商进行博弈。实际上，这样的情况还在深圳许多老旧住宅和城中村项目中存在，这种旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

深圳市的城市更新要追溯到2004年，当时深圳市政府出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题，而不是从节约利用土地的角度来考虑，重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。2009年12月，深圳又出台了《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。另外，在房价飙涨带动土地市场火爆的情况下，通过旧改获得深圳的优质土地资源对于房企而言也是较为理性的抉择。

不过，由于城市更新的利润比较丰厚，大大小小的企业、有开发资质的和没有开发资质的都全部集中到这里面来，这导致城市更新局部已经出现了恶性竞争。中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，当前深圳城市更新无法做到市场决定资源配置主导作用，因为政府主导机制太强大，市场被政府取代，民间资本难以渗透。因此，城市更新缓慢与高地价的现象很正常。

在去年的《城市更新条例(草案)》中，首次借鉴了香港的“多数决”方式，“强制征收”和“强制售卖”两大核心条款被诸多从业者视为“钉子户解决机制”。然而近期，关于强制售卖的合法性、合理性以及操作性却频遭争议。

在香港，目前很多开发商已经购买一些旧的住宅重新装修并更改了用途，或许说明重建也不一定是要拆，重新改造盘活旧楼也是一个新的思维。而在深圳，福田区正探索将城中村提质改造后转做人才公寓，提供更多保障性住房，今年起将用2至3年时间，投入20亿元对辖区基础设施建设较为落后的城中村进行全面改造。

此外，一些房企也总结出自己城市更新的经验。佳兆业城市更新集团的相关负责人在接受记者采访时表示，即使在2015年财务困难时期，公司仍然没有停下旧改的脚步。去年，佳兆业对旗下22个项目的旧改过渡期补助费用支付1.2亿元;此外，佳兆业也对现旧改项目“从技术和政策层面”编制了首个5年计划。按照该计划，佳兆业从2016年起每年在珠三角地区的供地面积将近50万平方米。