西区三旧改造办公室与少数拆迁户之间交锋谁在讲理？

西区旧城改造项目（下称：西区项目）第一批公开充分协商的过程中，部分被征收人提出了一些常见的共性问题，西区三旧改造办公室（下称：三旧办）作了书面回复。这一回复有理还是无理？请社会公众评说。

1西区将一切都确定了，根本不与我谈价，这还是协商吗？

按照征收条例的规定，征收之前必须做出完整的补偿方案，确定每一户的补偿价格，包括房屋价值评估、装修补偿、征收补助、征收奖励。征收补助、征收奖励这是一项政府的额外补助与奖励政策，是整个项目统一的。而房屋价值补偿、装修补偿则是参照评估价制定的，这能不能变，或者说能不能谈？能够。比如：部分被征收人就提出：房屋的年代错了、结构错了、面积错了，这些，都已经按照实际情况结合评估参数作了调整。所以，这个过程就是协商过程。

被征收人认为“不谈价就不是协商”的原因：补偿方案下发已经整整三年，除了一些弄错了的房屋客观属性，三旧办没有收到让人信服的客观理由（少数被征收人只是强调“我认为低，我认为应该补10000元/㎡ 、20000元/㎡ ”，有的被征收人甚至对“房屋结构”这样简单问题，都是只说自己的观点，避而不谈专业人员的意见），三旧办怎么可能无理由地同意调整补偿价格呢？

三旧办再三重申：“只要你有理，西区项目可以做到有错就改、有漏即补”，这才是协商。如果被征收人只是毫无理由地喊几句“我认为，我坚持”，三旧办就同意改变补偿方案，那不是协商而是三旧办渎职。

2西区已经把拆迁户都定义为耍赖，那还谈什么？

这是恶意歪曲了。想想看，对于85%已签协议的拆迁户，三旧办怎么会认为他们是在耍赖呢？

三旧办在《城市拆迁的思考》中，公开发表了对钉子户的看法：钉子户实际上是在耍赖、讹诈、碰瓷、形同公开索贿，在人性上比贪官更可恶。但是，这只是说钉子户的手法与危害。那钉子户怎么定义呢？如何识别呢？三旧办认为：要经过充分解释，并经过协商、由志愿者参与协商、公开协商、登报公布，甚至经过电视辩论等一系列充分协商程序后，然后才确定该户已经无法通过协商解决，只能经过诉讼与强拆解决了。这才是俗称的钉子户。

关于耍赖，三旧办是这样认为的：“本项目只要摆事实讲道理，都能谈的下来。如果谈不下来，那么谈判的双方必然有一方在耍赖。可能是三旧办在耍赖，也可能是拆迁户在耍赖。到底是哪一方在耍赖呢？我们通过公开约谈、充分协商，将双方协商过程展现出来，交由社会公众去评判”。

所以，提出该观点的这些人是在有意混淆概念，其目的，三旧办认为：是有意制造三旧办与一般拆迁户的对立，混淆是非，避免社会舆论谴责，争取拖延要价。

3少部分被征收人对房屋不闻不问，每次约谈都以没有时间为由拒绝交流，这种拖延方式毫无作用。

第一，应该回避协商吗？征收是政府的工作，每个公民都应该配合。这种配合不是让人作贡献，而是让人有理讲理，同时，西区还提供了说话的公开平台，让被征收人能够维护自己的合法权益；第二，回避得了吗？西区旧城改造项目会不会因为少部分人躲避协商而拆不成，30亿的投资就这样打了水漂？第三，越回避越被动！有理不怕公开、有理不怕约谈，回避协商只能证明自己理亏，要告知的是：三旧办发出的所有通知，都有完整的记录，并将展开举牌约谈、登报约谈、电视约谈。

4不同意对协商过程录音录像。

其一，全程录音录像，是对被征收人的保护。在许多拆迁项目中，拆迁户一遇到问题就找记者、向全社会公开，还有拆迁户自己偷偷录音，其原因是“怕拆迁方乱来”。西区党工委、西区办事处也担心工作人员在工作过程有不规范的操作，担心被征收人受到不公平对待，所以才制定了这一工作规则 “工作人员与被征收人协商之时一定要录音录像”，“如果被征收人要求，应给予录音录像”。

现在，在西区项目征收中，有些被征收人却反其道而行之，拒绝录音录像，为什么呢？拒绝全程录音录像的被征收人不担心吗？如果工作人员误解、反映情况不实，你便没有了证据。

其二，西区项目坚持全面公开的原则，也是对被征收人的约束。我们一再强调：西区项目征收工作是一项公事，不但涉及到全体被征收人补偿公平的问题，还关系到西区的财政投入（纳税人的钱），必须对公众有所交代。因此，只有完整拍摄记录协商过程、全面展示协商情况，才能让公众明辨谁是谁非，才能更好地接受公众监督。那么，拒绝全程录音录像的被征收人，三旧办可否认为：你不想受约束，你想随心所欲？

其三，在今年7月西区发布了《关于西区旧城改造项目与未签约被征收人进行充分协商的通告》（该通告正式发布前公开征求意见3 个多月，并没有收到项目范围内被征收人、相关的专业人士如学者、律师和记者及其他社会公众的反对意见），明确规定了“为保障双方的权益，参与协商工作人员将携带工作记录仪，进行协商过程的全程录音录像”。

5经典问题“买卖双方你情我愿，价钱不合适，我当然拒绝了”

这是个经典问题，在较长时间内，影响了社会公众对拆迁中谁是谁非的判断。这句话在网络上的完整表述是：“买卖双方你情我愿，价格不令我满意，我当然拒绝，买不起，你可以不买”。在《城市拆迁的思考》中，对该问题有过详细分析，现再作阐述：

（1）自愿交易必须具备“价低可不卖，价高可不买”两个前提

先举个例子：供电者与用电者的交易，供电者提出：10元/度、20元/度，用电者接受吗？不接受的话，供电者说：“你买不起，可以不买？”，显然这是讲歪理了。原因是：在一个区域内，电力只有唯一的供应者，用电者只能向供电者购买，不存在“可以不买”的可能性。

所以，“买卖双方你情我愿，价钱得合适才能达成交易”是市场自由交易、自愿交易的特性。但自愿交易规则有其适用的范围，即自愿交易必须同时具备“价低可以不卖”、“价高可以不买”两个前提。否则，自愿交易规则就不适用。

（2）拆迁的客观属性决定了，自愿交易规则不适用于拆迁

拆迁的目的，是为了完成一项新的建设项目，由于拆迁范围就是新项目的建设用地范围，地理坐标的客观属性决定了要进行建设就必须完成拆迁范围内的所有拆迁，也就是说：拆迁项目一旦启动，就失去了“可以不买、可以不拆”的可能性。

如果以自愿交易规则去判断拆迁，即，以“让我满意”作为“拆迁补偿是否合理”作为评判原则，那不就成了：谁胃口大谁得益，谁更贪婪谁得益？

曾经有个项目，钉子户开价说：“走诉讼程序要拖10个月，项目要多负担10个月的利息成本，我只要项目按1个月的利息成本额补偿给我，这不高吧”？如果这个钉子户在西区项目，后期每拖延一个月项目负担的利息成本就是1000多万元，如果西区答应这个条件，那么对于100㎡房屋，那补偿单价就是10万/㎡ 。这和“绑票要赎金”有区别吗？也正是如此，《城市拆迁的思考》中，才有了钉子户形同讹诈、碰瓷、公开索贿、比贪官更可恶等观点。

（3）拆迁补偿价格是否合理，应用“评估原则”去评判

如上所述，拆迁的客观属性决定了，拆迁不能用“我是否满意”评判补偿价格。因此，征收条例规定补偿价格由独立第三方评估得出。那么，这个第三方评估价是否合理呢？

首先，第三方评估的基础是市场价格，而市场价格是基于“价低可以不卖、价高可以不买”这一规则下产生的，所以评估价的基础是公平的。

其次，评估的意思是指：依据各类房屋之间的市场价及其比价关系，推导出评估对象房屋的价格，也就是拆迁范围的房屋价格。即，当掌握了较多的房屋市场价格数据之后，就可以分析出各种因素对价格的影响了，分析出被评估对象（被拆迁房屋）与各种交易样本（也就是参照样本）之间的差异，然后得出被拆迁房屋的价格。评估价格是否合理，评估学本身就能够证明。

其三，西区项目对评估价合理性，采用了征求意见方式。即，西区项目补偿方案将所有被征收房屋的补偿价格作了公布，被征收人都知道整个片区每一宗产权的补偿价格，也可以比较自己房屋与类似房屋的价格。在征收前，补偿方案的同意率达82%。至今，住宅、商铺的签约率已达85%，已签约及表态签署同意 （待签约）的住宅、商铺比例则近90%。这样高比例的认同，当然证明了补偿价格（即评估价格）合理。

6要求回迁，对安置房位置不满意。

其一，关于回迁问题在2013年征求意见之时，就明确了项目无法回迁的前提，也明确告知：西区项目的安置小区在彩虹片区，也告知了如何置换安置房，登记了被征收人需要的户型。征求意见的结果是82%的被征收人同意补偿方案。

其二，满意不满意，这只能看大多数了。已签约被征收人中，有73.74%的被征收人选择了安置房，共选择了1457套安置房，占安置房总套数的73.8%。如果因个人喜好而不想选择安置房，那只能自行购买房屋居住了。项目已有27户申请提前领款，自行在其他地方购买了合心意的房屋。

7现在可选择且合心意的安置房不多，不喜欢；现在楼价涨了，补偿款又不能让我在外面购置面积相近的新房屋。

首先，在征求意见之时，就再三强调：登记分批次，这个批次与选房的先后顺序相关。结果一部分被征收人自己在拖延，所以，不能在前期选房的责任只能自己承担了。（也许，这些拖延的被征收人会强调“补偿方案不合理，所以当时未登记同意”，那么，现在请具体讲清楚：补偿方案的哪一条不合理，为什么不合理？）

其次，现在安置房还余了26%，按三旧办的调研，现在中山市还有哪个楼盘会有25%尾盘的，即从商品房出售而言，提出这种观点的被征收人，个人要求实在太高。

其三，不喜欢安置房的位置、房型，这没有关系，可以只取安置房置换价格低、而市场出售价格高的特点，不用于自住而用于转售。由于安置房置换价格便宜，置换安置房之后，你的补偿款就保值了，无论中山的房产如何升降，都能满足你“在外面购买面积相近的房屋”。

8现在都没有现成的安置房，要等到安置房建设完成后，看质量如何才签协议。

这真没有道理：其一，在补偿方案征求意见之时就讲清楚，在安置房建成之前签订协议，在安置房建设完成后搬家，中山市政府发布的征收决定也是如此规定。其二，开发项目绝大部分是采用预售，现楼交易真是少之又少。其三，签署安置协议之后，也是看现楼后再收楼。假如安置房质量出了问题，不仅可以不搬迁，还会得到西区违约赔偿，而未签安置协议的，显然不可能获得该项赔偿。

现在，我们不去争论其背后是否存在拖延要价的动机，只提解决方案：如果该被征收人只是怀疑安置房质量可能会出现问题，而没有其他原因，就请签署一项承诺，然后，三旧办当其完成了充分协商程序。

该项承诺的主要内容：（1）该户对补偿方案没有其他意见，只对安置房质量表示怀疑；（2）安置房建成后，如果没有质量问题，该户就同意按补偿方案签署补偿安置协议；（3）该户知晓：第八批签约开始，安置房已实行先到先得，所以该被征收人要承诺：只在剩余安置房中选择，不会提出其他异议。

9低楼层房屋还有这么多，为什么不对外开放？——这个意见，西区项目接受，这是三旧办的工作疏忽。

低楼层是用于安置行动不便、生活困难（房价较低）的被征收人的。原计划在大部分被征收人安置完毕之后（2016年7月左右），展开最后的低楼层需求登记工作，但此项工作没有及时展开。

9月10日，三旧办已展开该项工作再次登记工作，请需要低楼层的被征收人，携带相关证明，在9月25日前到现场办公室登记。10月长假过后，低楼层安置房，扣除再次登记需要套数、预计诉讼需要套数后，全部开放。

10对商品房上下楼层补偿不一致面积有异议——这一问题，实际是指西区项目补偿是否公平的问题。

首先，商品房同一户型，其楼上、楼下的面积应该一致。但现实情况中，由于测量错误，会导致测绘面积大于实际面积、测绘面积小于实际面积两种情况，对此，只要重测就解决问题了。

但是，有以下特殊情况，需要特殊考虑：

（1）通过购买取得的房屋，并且在合同中写明：房屋面积按实际测绘面积计算。但是，在后期的实际测绘中，未纠正购买面积的错误。对于这类面积错误，西区项目给予了赔偿（按购买面积与实际面积之差计算），原因是：相关部门的测绘错误导致了被征收人的损失。

（2）购买取得的房屋，也在合同中写明了：房屋面积按实际测绘面积计算，但是，后期的房产证面积（测绘面积）小于购买面积，但与实际面积相符。此时，只能按房产证面积计算。因为，在长达几年的时间内，产权人（被征收人）并没有提出异议。

（3）产权证在2001年之前发放的，其外阳台面积是按100%计算；而产权证在2001年之后发放的，其外阳台面积按50%计算。由于2001年之前发放的产权证是合法的，按当时的测绘标准，该房屋也没有测绘错误。因此只能按产权证记载面积 （外阳台100%）补偿。

由于上述三种情况，导致了西区项目补偿中，商品房楼上楼下面积略有差别。

提出这一问题 “楼上楼下面积应一致”的，绝大部分都是外阳台面积按50%计算的被征收人。对此，三旧办再次提醒：

第一，在2010年前阳台按100%计算并没有错误，所以无法追索，无法要求产权人办理更正。这就像2013年之前醉驾不会被拘留，不能到了2014年之后，把2013年之前醉驾的都关起来。

第二，此类被征收人的房屋面积没有测量错误，也没有计算错误。现在所有的商品房，其外阳台都是按50%计算的。

第三，该被征收人没有吃亏，只是没有像2010年之前发证的被征收人那样“赚”到了。大约有257户类似的被征收人按其产权证 （阳台按50%计算）签订了补偿安置协议，所以，该被征收人没必要怄气，更没有必要为此去当钉子户。

11错证面积有异议，即，在房产证面积大而实际面积小之时，被征收人不同意重新测量。

房产证面积小而实际面积大的，三旧办都认可重新办证，如果不存在加建、违规建设，那是能够办下产权证的，然后按新证补偿。

房产证面积大而实际面积小（即：证大房小），现在只余10户不同意办证。这个问题真的很容易解决，实事求是就行。

三旧办要告知的是：第一，已知“证大房小”的产权，共有82户，已同意重新办证或直接按实际面积补偿的占72户。第二，市国土局已经下发了通知，要求所余10户被征收人去重新办证；下一步工作正在准备。

12其他问题，未完待续

三旧办忠告之一：慎防拆迁行业“老军医包治百病广告”的忠告

最近，少数所谓的维权律师，在网上发表了不少的“专业文章”，通篇讲的是如何与拆迁单位作争斗，他们为拆迁户多争取了几十万、几百万的利益等等。但是，这些所谓“专业文章”从来不讲：拆迁单位是如何损害拆迁户利益的？当地房价多少？给予拆迁户补偿多少？更不会讲：这些维权律师们是用什么方法争取增加补偿的？为什么能争取到？所以，这些所谓的“专业文章”，不过是“老军医包治百病”式的广告。

为什么最近网络上常有这类文章呢？西区项目专家顾问组的意见是：全国性的棚户区改造工作已展开了三年了，许多项目接近尾声，差不多该出现钉子户了。所以，有这么一批拆迁行业的“老军医”迫不及待地要开展业务了，开始做广告了。

在网络上，有一篇《拆迁三十六计》，比一般的“老军医广告”写的全面，被拆迁人都可以看看，然后对比一下西区项目征收工作，分析一下：西区项目能不能破解这“拆迁三十六计”。

听闻有的拆迁户已经上当，因此三旧办在此发布忠告：第一，西区项目欢迎律师介入，几年来也一直在劝告被征收人：请不要自行判断，请找律师朋友（熟悉的律师）咨询。第二，在委托律师前，请将西区项目的补偿方案、各种通告、西区项目发表的各种文章提供给律师 （没有的，可到现场办公室领取），请他仔细分析西区项目征收的各项政策与相关情况，充分交换意见之后，再作委托。

三旧办忠告之二：公开充分协商的真正目的

少数未签协议的被征收人认为：现在西区采取的所谓全面公开，无非就是丢丢脸面，若是能多得个几十万，这点脸面要来干啥？这种认识太肤浅。扫脸面，只是一个无法避免的、次要的附属品。

公开充分协商的真正目的：以公平、公正、合理作为基础，用分批摇珠、公开协商的方式，既缩小争执面又向整个社会说清楚谁是谁非，以此向所有未签协议被征收人说清楚道理，尽最后的努力进行法制教育。同时，如果最终还有钉子户，那就以此消除支持钉子户的社会基础，为司法判决提供翔实证据，顺利地完成诉讼。如果不得不进行强拆，那就为西区项目争得舆论的理解与支持，消除强拆“必要性、合理性”的质疑，顺利地完成强拆。

三旧办忠告之三：请多思考以下几个问题

三旧办对未签协议被征收人的忠告：在签约率已经达到85%、一切完全公开的情况下，请考虑这么几个问题：

第一，补偿方案有没有漏洞，三旧办能不能毫无理由地作出让步？同时，西区项目要投入的几十亿元，会不会因为少数人“无理坚持”就打了水漂了？

第二，西区项目这么多的通告、措施，在公开征求意见过程中，为何没有受到舆论质疑？靠无理坚持，能不能赢得舆论支持，能不能赢得舆论审判？

第三，在舆论审判者不能赢的情况下，还能赢得司法审判吗？

第四，如果没有赢的希望，那么请再估量一下自己“无理坚持”所需要承担的后果和责任，真的只是丢丢脸面吗？