【掌柜沙龙】城市更新与发展: 珠海下一个置业热点 看金湾

“930”政策已满周岁，截止10月，全国已超100个城市发布了150多次与房地产调控相关的措施，期间“补丁措施”不断，楼市出现了成交从升到降、资金从松到紧、政策从“购”到“租”的三大转变。土地政策助力租赁房、房企布局长租公寓、试点集体土地建租赁房……种种迹象表明，楼市正从“重售轻租”转向“购租并举”。

楼市告别"金九银十" "只住不炒"明显见效。珠海楼市将如何走?十九大报告中对房地产市场的措辞——“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。目前住房租赁市场已经在各地强势启动，楼市由之前的售卖一条路拓展为租购并举的双轨制。这一改变补上了房地产长效机制的短板，对房地产市场的稳定健康发展将起到积极作用。

怎么看待珠海今年的楼市现状?从现在到年底楼市会如何发展?两部委严查房价违法会否遏制房价?开发商如何应对年底前的业绩冲刺?

11月3日，房掌柜邀请房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军、正顺地产董事长杨东方、五洲花城策划经理李华、资深房地产运营专家王欢一同剖析珠海楼市面临的挑战及日后的发展趋势。

房地产职业经理人俱乐部主席 唐铁军

A:珠海目前的房地产市场是非常健康的 仍然会保持平稳过渡

珠海进入今年10月份以后，仍然没有见到以往我们期待的“金九银十”的旺的场面，甚至房展也取消了，这给珠海投下一个不小的炸弹。

政府在这一块也看到了大势所导致珠海楼市不温不火现状，珠海的房地产从去年的限购政策一直延续到今年，再延续到未来十九大以后这一年应该产生的效应，它应该就是平稳发展平稳过渡的房地产市场，这得益于房地产市场化以后，人们对于市场的需求，对于投资导向没有着落的，把房地产又变成了商品，变成了金融产品，这种衍生产品发展的过程，有一些弯路需要我们用一些正确的东西去扳正，是有这么一些前提条件。

珠海目前的房地产市场是非常健康的，仍然会保持平稳过渡，缓慢增长。简单来说，房地产将来肯定会向好的方面发展，肯定慢慢这种限制性的措施，这种跟市场化运作相悖的所谓的限购政策会逐步放开，大家一定要有这个信心。

B:租售同权，是民心所向也是大势所趋

租售同权解决很多的问题，比如外来的人才问题，以前没买房的人小孩读书都读不了了，但现在你租房也可以，但由此带来衍生问题，我们现在讲学区房已经不仅仅珠海一中、一小附近才叫学区房，在金钟小学旁边也叫学区房，所以政府在这点的政策上，将来会对珠海吸引外来人才，让他们能够把家迁到这里安居乐业，会有很大的促进作用。

由此来看，珠海在租售同权尽快落地，是民心所向，也是大势所趋，我们必须尽快完善这些细则。

在实施过程中，一个好的政策，如果没有细则配套出台，一个完整的政策会变成千疮百孔，因为很多解释不了的，就像一个法律出来没有司法解释的时候，会让很多动小心眼的人把它歪曲。我们可能考虑更多的是从几个方面去下工夫。

第一方面，政府要注意租售同权的过程中，要考虑到房子涨价过程的增幅过快，这样会导致优质学区资源和优质医疗资源没有真正给到有需要使用的人，反而是被原来的业主贪了政府的红利。可能政府要在各方面更加均衡，这个问题才能解决。

第二个问题是，现在高房价，在香港租赁市场的比例已经到了50%，有50%以上的房屋是政府的公租房，我们国家平均来看才百分之二点几，未来5年也只能达到百分之5-10的水平，珠海才1.4%左右，我们公租房很少。当你租房的幸福感高过你当房奴的那种痛苦时，你还会选择去当房奴吗?如果真的能做到这样的效果，住得非常舒服，在政府给予的资源下，如果真的大家都有这种幸福感，那就是人人有所居，离共产主义的愿望就不远了。

C:须完善相应的的制度 完善整个租赁市场

国家正在推行一种“未来制度”，它是诚信原则，你在香港拿着你的社会福利号，这个号码拿到手里，比如看病，甚至你在外面做任何一个公共服务，都有可能会体现你的诚信，已经细到每一个小细胞，当哪一天你的诚信缺失的时候，你做任何事都有障碍。芝麻所做的那种诚信仅仅是非常小。一定是有一个相应的其他的制度，一起来完善整个租赁市场，包括诚信问题、服务问题，种种一起去完善，而不是单一的系统问题。

D：第二个热点在哪里?绝对是金湾

金湾有大量的土地储备，而且金湾再往海边走，一直到三灶，也是有大量的土地储备。而且未来珠海还有一个很重要的都市中心叫新CBD鹤洲北，鹤洲北是1+1，鹤洲是一块，加1一直延续到新的华发水岸新搭的桥通出去，通到水上婚嫁那个村，再一路下去到竹林村，再穿过高速公路，一直到整个的海边，高栏港这一块，这一带下来，挨着珠海的外围市场，叫综合旅游娱乐中心，类似环球影城、梦工场这样的项目来的话，我们可能会扔在这些地方，不会去占鹤洲的CBD中心。1就是鹤洲，加1就是这些旅游项目，然后靠这些旅游项目来带动小的村居项目。这样的话可能会把斗门，原来都讲斗门是未来的居住中心，可能这个定位要改变，可能真正是金湾，金湾一直可以延伸到珠海港、平沙这块，再往中山那边转移的话，一直可以跟斗门连到一起，将来这一块的居住区会很厉害，斗门真正成为基础工业的承接地，富山现在大力发展产业，我们非常看好富山这一块，而且马上新桥架起以后，直达过去。珠海投这么大的力量去完善这些基础设施，包括道路、桥，都是一个目的，都是希望把现在大的交通格局做起来。

其实我们还没有看到珠海在未来有另外一个最重要的板块，这是我们大家都没有看到的，今天通过房掌柜这个平台可以告诉大家，就是海岛板块。永远没有人看到珠海海岛多值钱，海陵岛都可以从一个默默无闻之地到今天这样，珠海这么好的城市形象、这么好的旅游资源、这么好的海岛资源，难道不比它强吗?将来可以变成一个产出比最高的产业。

在参与粤港澳大湾区的细节中，在这个湾区规划中有一个重要的一点。深圳是举全国央企之力去办深圳，举所有的港澳台之力去办厦门，全国的乡镇企业来办珠海，渔民去办汕头，这是当时形成的一个格局。珠海未来的发展不同能力的人去干不同的事情，得到的结果是完全不同的。

E:让房地产市场健康发展 所以要真正解决限购问题

地卖了房子不给买?地是卖给开发商的，房子是卖给老百姓的，客户群不同。珠海的房地产行业都在推动这个事，建议把高端放开促进房地产的消化，能保证房地产市场的数据有一个消化。

第二块，能增加珠海的税收，珠海需要去冲税收，需要去冲2400亿的指标，我们GDP现在才2100亿多一点，如果把房地产放开那是有可能的。

第三，把低端链的市场放开的话，希望跟全国享受同样的政策，比如说商住改。投资客的资金不回笼。全国各地的情况都差不多。所以不是说民间机构也好，市场也好，都有这个需求，其实一个东西你不应该去堵，应该是疏，让房地产市场健康发展。所以要真正解决限购问题，只有从顶层设计，把各项工作都做好以后。估计会在实施两年以后逐渐放开，然后逐渐收这样一个过程。

正顺地产董事长 杨东方

A:1-10月份 二手的量来看整个市场不太乐观

2017年的市场首先延续了2016年的调控，珠海从首次调控，已经进行了一些下滑，加上春节，所以年初的量是比较低的。春节过完以后大家发现，可能因为其他城市的限购都在加码，珠海还没在加码，大家意识到可能下一步调控还会加强，所以在春节过后，大概三、四月份开始，市场就开始火起来了，量增长得比较快。珠海是从4月8日出的政策，这个政策一说，我们从二手房的统计数据来看，3月、4月、5月的二手房过户量是今年最高的3个月，5月是有一个缓冲期，所以5月份的量还很高。到了5月份以后，从统计的数据就看到整个下滑得比较严重了，二手房到3、4、5月900多套，到10月份，才四百零几套，还包含了商铺，不限购物业全加起来，那么大一个小区不见得有一套是过户的，所以一个小区守几家中介是守不住的。从二手的量来看，整个市场不太乐观。

今年是一个调整期，从去年到现在目前的市场买涨不买跌的心理，所以很多人在这个情况下不会出手，所以目前的氛围不好，量就不太高。

第二个因素就是买房的成本也高了，银行贷款以前利率85折，现在上浮10%，这差了25%，然后首付提高，交易量经过调整期会有一定下降。和去年同期比，香洲主城区大概是1600多套，到现在的400套，因为大家都在这个环境里面。

B:租售同权最核心的一个问题，购买和租赁享受同等的权利

租金从去年比起来是增长了15%，但如果和房价比起来，租金并不高，租赁的量增长了20%，在租赁这块，租售同权，最核心的一个问题，购买和租赁享受同等的权利。另外一方面，关于租期和租价要保持稳定，这就是一个新问题了，签不签租赁合同?签多久?想签5年，不愿意?只签1年，明年想赶你走就赶你走，所以现在没办法。

租赁也是现在比较重视的一块。政府说房子是用来住的，讲的是住有所居，你有住的地方，和以前的居者有其屋，那是有，这是不同的。

目前来说，它占的比重和总的市场的比重没有那么高，所以目前发展没有那么快。要往前看，往前布局，做这一块，但未来的市场，租赁是一个比较大的机会，租赁更多会成为一种“管家服务”。买房和炒房一定是两码事。

C:珠海下一个置业热点 或要往西去

珠海人置业肯定选环境最好的地方来住，珠海下个置业要往西去，现在几条路已经开始建，这几条路建完以后把珠海的刚需往西引进，金湾片区楼盖好了，配套慢慢都起来了，金湾不应该是2万的价格。

D：随着城市发展的大门打开 珠海或将面临不是珠海人的珠海

珠海不是珠海人的珠海，珠海是中国的珠海，所以珠海人应该很幸福地把握好自己的珠海，特别是珠海现在快速发展，未来几年可能会发展得更快，所以珠海人应该把握好机会，更好地多研究一下这个城市。拱北那两座大桥同时在修也即将达到通车条件，接下来的价值是什么?目前是幸福的，但是在幸福的过程中不要忘记了，珠海不是珠海人的珠海，之前将近70%的投资者都是外地人，现在把他们拦在外面，但总有一天这个门会打开。所以珠海的老百姓应该多去想一想，该怎么样在这个城市未来去生存、发展自己。

五洲花城策划经理李华

A:无恒产者无恒心

这里还有一个观念，无恒产者无恒心，原来的人认为有一套属于自己的空间。但是租赁可能是一个短期行为，但是这个租赁将来可能是一个长线行为，一租十年，是不是可以打造这个空间。

包括李克强总理去年提到70年以后产权怎么延续的问题，也是恒产的问题，所以租售并举，或者是以租赁来代替一些需求，这个很好。但是要解决观念的问题。

B:练好内功把产品做扎实 细节做多一些工作

租售同权落在最后一个字“权”。目前该项目二期在收尾阶段，今年正好市场是这个状态，以这个契机练好内功，把产品从建筑方面做扎实，从细节做多一些工作。从营销的角度，要再沉淀一下，明年可能有一个消化期，再来进行下一步的铺垫。

资深房地产运营专家王欢

A:租赁市场 可能是未来房企的发展方向

从自己的职业来说，目前还没有太多往这个方向做具体的什么东西，但我觉得肯定是一种必然发展的方向。房地产市场，香港可能真的是一个很好的范本，香港又是一个租赁市场，或者说公屋市场办得非常好的趋势。但国内又是非常特殊的，毕竟现在政府的行为更多像一个企业，没有太多的钱投入在保障房方面。保障房说了很长时间，但收效甚微。直到现在出现规定保障房的方式，这可能是中国最大规模的保障房的运动。在政府手上拿着大量的今后做公屋的资源。而且政府还在干一件事，刚才讲到碧桂园、保利、万科已经在先行了，未来，以销售见长的房地产企业也要走向这条路。至于说租赁住房今后的租赁机制是怎么样，这个需要探讨。

按目前的市场来看，内地的租金回报是不高的，尤其是非一线城市，租金回报真的不高，不足以支撑发展商去开发这些东西，所以也就有了背后的金融运作。有可能房企会在租赁市场中依然找到盈利点，这可能是未来房企的发展方向。

B:月供再高那是资产 房租再低也是消费

关于房住不炒这个话题，借用一句话，叫做月供再高，那是资产，房租再低，也是消费。所以说现在房住不炒，不代表房子不是资产，纵观全世界这么多国家，房子作为不动产，不论怎么去调控，它依然是一种稀缺的不动产资源，从资产的保值来说，或者从中国人的传统观念，安居乐业，好像一定要有一个房子，有一个家业，在中国人的心目中才能光宗耀祖，人们可能会在有一定条件之后就一定不会满足于我只是去租一个房子来住，我一定还是要拥有一个房子。

C:金湾这个片区 或成珠海下个置业热点

珠海下个置业热点大的方向觉得是往西，但唐家湾这个板块有特殊性，高校云集，环境特别好，临海。

珠海主城的发展已经相当饱和了，最近珠海市区最热的板块应该是南湾，但随着中信红树湾之后，在南湾已经没有地了。再过去是湾仔。珠海市区都是被切开的，不可能连片发展，只有在航空城那边，有很大的一块平坦的区域，这个地方珠海把它规划为副中心，但这个是跟主城称为一个副中心。所以其实短期内应该是金湾这个片区，以航空城为中心，甚至往西拓展到B片区，金地扑满的的附近。而且那个片区是没有村的，城市面貌非常好。

今后的城轨是连线的，到拱北之后就会连通到横琴、机场，到机场又连到广佛江珠，而且现在看到珠海的城轨站是一个不完善的城轨站，没有检修场地，现在按照金湾的B片区的规划，在广佛江珠轨道下来之后，在扑满的南侧会设置一个高铁的停车场，能够奠定未来高铁列车能来珠海，而且能停在珠海。

D:珠海的未来是美好的 前景可期

珠海的未来是美好的，珠海其实跟深圳非常像，珠海从城市的规模、从城市的知名度、从城市的环境、从城市与港澳的关系、开放度来说，都跟深圳是一个极其像的城市，过往珠海依托澳门，深圳依托香港，城市发展的思路方向不一致，珠海是个被耽搁的城市。现在珠海在粤港澳大湾区的环境下正在被发掘出来，有了粤港澳大湾区这件事情，珠海必然会成为粤港澳大湾区三级当中需要迅速补充起来，强大起来的一级。可能说让深圳的机会再重来一次，在全国来说就只有珠海。