酷派总部旧改项目“求助”开发商 资产变现成难点

受乐视危机影响的酷派此前传来“卖地求生”的消息。近日酷派的一纸公告揭开了事实，酷派将和深圳开发商星河共同合作开发酷派信息港城市更新项目，即酷派总部旧改项目。《每日经济新闻》记者注意到，酷派信息港既是旧改又是产业地产，且目前处于停工状态，无法及时变现，它对于需要资金的酷派而言到底有何意义？

酷派与星河合作开发

酷派集团于10月17日在港交所发布公告称，公司附属公司宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司（以下简称宇龙）与深圳市星华安房地产开发有限公司（以下简称星华安）签订合作开发协议书。根据协议，宇龙和星华安确认共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期和三期。

《每日经济新闻》记者查阅国家企业信用信息公示系统得知，星华安的大股东是深圳市星河房地产开发有限公司（以下简称星河）。星河作为深圳本土企业，在深圳已成功打造了星河WORLD产业地产项目。星华安于2016年7月11日注册成立，注册资本1000万元，法定代表人宋海艳。

根据协议，该项目由酷派附属公司宇龙提供其拥有的位于南山区科苑路西的三宗土地使用权，并负责提供获得土地使用权前的费用，包括但不限于办理城市更新申报立项、规划审批、实施主体确认、缴纳土地使用权地价款项及税费。宇龙应将土地平整后移交给星华安。

项目的建设工程工作由星华安自主和独立负责。星华安负责该项目全部项目建设费用，并且在取得施工许可证后3年内完成建设，并交付使用。

据悉，项目建设完成后，各方按照项目全部新建成物业（包含项目计容积率建筑面积及不计容积率建筑面积）6：4的比例进行权益分配。其中星华安分得全部新建成物业面积的60%，宇龙分得全部新建成物业面积的40%。星华安应分得的60%物业建筑面积，由宇龙无条件转移登记到星华安或星华安指定的第三方名下，并承担相关税费，如因政策原因确实无法过户的，宇龙将配合星华安，采取其他方式实现星华安权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，酷派与星河合作开发项目，可以降低其既有土地项目的资金成本，同时加快项目的资金导入，这都是很自然的市场需求。

土地资产“救急”？

酷派信息港城市更新项目对深陷资金紧张的酷派集团有何意义？

酷派集团于2017年5月31日发布2016年全年未经审核的业绩，去年巨亏42亿港元。8月15日酷派集团公告称，公司截至今年7月底的营收约为27.16亿港元，相比去年同期下滑52%，且集团流动资产已低于流动负债，偿债压力大。

此前，据21世纪经济报道、第一财经日报等媒体报道，酷派原CEO刘江峰曾表示酷派有百亿的土地资源，酷派确实在资金链上有些紧张，而酷派的土地资源确实可以“救急”。酷派的土地资源将如何“救急”呢？

酷派集团在公告中披露，该项目一期工程已建设至地上十层，目前为停工状态；项目二期为城市更新项目，目前尚未拆除；项目三期为空地。

值得一提的是，该旧改项目属于产业地产，这也意味着项目不能及时变现。

在严跃进看来，如何让此类产业园的品牌影响力扩大很关键，这就需要考虑包括后续如何招商以及如何说服各类入驻企业，甚至在产业地产基金等方面也需要积极导入资源，以缩短开发周期。

而同策咨询研究部总监张宏伟认为，产业类公司的项目基本上是以自己的产业为主导的产业园区，但这种资产一般是工业地产或园区地产，运营得好就有价值，运营不好的话很难判断。