深漂“梦启”之地 白石洲旧改写“拆”容易 开“拆”难

随着城市更新为代表的城市化进程加快，一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。作为深圳最大的城中村之一，白石洲，埋葬着多少人的青春故事?或许，来深闯荡打拼的，为数不少都曾与这个著名城中村有着千丝万缕的关系。“啊，你也在那住过?”也成为众多深圳人交谈中出现的对话内容。

作为深圳“城中村”的典型代表，不少在此落脚过的人都有着“白石洲情结”，千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。从传出城市更新消息至今，12年间，改造消息间歇性发酵，今年终于迎来新的进展。

深漂“梦启”之地 不失人情味的市井生活

白石洲位于南山区，是深圳最大的城中村之一，最早由移民兴建，自从2005年传出旧改传闻后就开始牵扯着很多人的心。

白石洲从一个古老的小村落，到现在成了来自五湖四海打工族在深圳最初的家，再到未来可能成为深圳的“高档社区”。白石洲见证了深圳的发展，也承载了不少年轻人最初的梦想。

白石洲2000余栋出租屋为许多“闯深圳”的人们提供便宜方便的居所。有人还粗略计算过，从90年代到现在，白石洲至少容纳过300万人次。

白石洲的小巷道，墙上随处可以见到出租小广告，“单房500-900元”，在这里只要想得到的基本都可以租，商店、房间、天台，甚至是店面外屋檐下容不下身体的小空地。巷道两边，锁在窗户上等待出售的自行车，只要拨通电话砍好价就能带走;投币洗衣机8元1次，需要洗衣粉则另加1元;随处可见的日租房，35元1天;情缘电话，1元任打8分钟……“租”文化在白石洲人心内潜移默化。

“白石洲500元能租一个单间，10块钱能解决一顿饭，一斤菜只要1.8元，宽带100元包月，即使环境差点又何妨，等到有一天，带着各种理由离开的时候，留下的应该更多是喜爱、感激乃至怀念。”在科技园上班的小伙子小辉说。

在白石洲住了四年的林先生表示，在他眼里白石洲光鲜明媚，虽然错综复杂，但是却日夜繁华。这里虽然是城中村，但是却和老家的小镇特别像，不仅要学会选优拣靓，还可以讨价还价，在这里住着会给在外拼搏的自己一丝安慰。

与林先生一样，租住在白石洲的湖南妹子依琳无奈地说：自从2010年毕业就来深圳了，在白石洲整整住了5年，把人生中最宝贵的青春留在了这里。现在白石洲要拆迁了，不知道我这只候鸟能在那里栖息。

白石洲，发生过太多的故事，有人称“没住过白石洲等于没来过深圳”，可见白石洲对于太多来到深圳追梦的人而言已经成为一种回忆和符号的存在。

写“拆”容易 开“拆”难

和很多城市更新项目一样，由于人口众多产权复杂，白石洲旧改推进速度并不快。可以说，在墙上写一个“拆”字最多几分钟，但白石洲足足用了12年，还没等来真正“拆”的这一天。

而在城市更新公示后的白石洲，与往日别无二致，没到楼塌下的那一刻，这里人就都不会走。

在白石洲开饭馆大的刘老伯谈起这里的旧改，显得有些不为所动，“我倒不是很急，这里说拆都好多年了，但已经过了好几年也不见动静。”

对于租户，白石洲拆了可以再找一个租住的地方。但对于在白石洲拥有房子的人来说，考虑的就是拆建过渡期租金损失如何计算、赔偿标准等问题。

在白石洲拥有两栋楼房的林阿姨告诉房掌柜，其实大多数村民是同意拆建的，但是赔偿标准等问题一直还在谈，因为这是一笔不小的数目。至于拆赔率，她说底线是参考旁边的大冲旧改，甚至更高。

对于租客来说白石洲承载了太多回忆。白石洲旧改的启动，对很多深圳人来说有种别样的情绪，可谓五味杂陈。

一方面，白石洲的脏乱差有目共睹，环境、治安、消防、卫生等都存在较大问题，给城市管理及生活居住都带来不便。随着城市发展、转型及功能的逐步提升，白石洲的改造已是刻不容缓，通过改造改善片区居住环境，提高居民生活质量，是大家都乐意见到的事。

另一方面，白石洲在深圳又有其极为特殊的意义，它不仅留存了很多人的记忆，它所营造的日常生活生态，对深圳这样一个移民城市来说，又是极为鲜活和宝贵的。

或许，这就是白石洲“旧改航母”的一个缩影：东风早已吹拂，但过程充满坎坷。

纠结12年 白石洲旧改终迎新进展

深圳土地稀缺众所周知，一座不到2000平方公里的城市仅仅靠释放新地块来支撑，注定只能接受城市更新。

早在2005年，白石洲旧改就被提上日程，项目由位于深南大道北侧的塘头村、下白石村、上白石村、新塘村以及深南大道南侧的白石洲村5个自然村组成，又称“沙河五村”，但随后因各种原因搁置。

直到7年之后的2012年8月，白石洲沙河五村城市更新领导小组成立，同年12月白石洲城市更新办公室成立。2014年，深圳发布《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，在18个城市更新单元项目中沙河五村重建用地面积名列榜首，拟重建用地面积45.9万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司。

2017年6月，深圳市规土委南山管理局发布沙河五村城市更新单元规划(草案)的公示，白石洲旧改将拆除用地面积近46万平方米，计容积率建筑面积为3479550平方米。如若项目顺利推进，将是截至目前深圳计容面积最大的旧改“航母”。

而据房掌柜了解，早在2012年白石洲旧改就被称为“旧改航母”，彼时市场传出白石洲旧改总建筑面积550万平方米。如今虽然仍然是“旧改航母”，但白石洲旧改规模已大幅“缩水”。

有业内人士表示，这或许是开发商“有所妥协”，将有利于项目整体推进，但对于如此大型的旧改项目，也不排除后续会有合作者参与。

近日，有研究机构发布对白石洲旧改实施主体绿景中国地产的维持买入评级报告，该研究机构认为，绿景中国深圳白石洲旧村项目目前规划公示也已经完成，预期今年内可完成最终规划审批并启动签约程序。

深圳白石洲旧村项目改造计容建筑面积为348万平方米，其中商品住宅120万平米，保障性住房5万平方米，商业、办公及旅馆业建筑105万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套8万平方米。

除各种配套和回迁外，绿景中国可开发面积约237万平方米，其中估计自持面积80万平方米，估计销售面积157万平方米。

“旧改航母”如何提速推进

深圳的城中村一个个不断消失，一个个综合体取而代之，多数人对于城市更新的印象还停留在改造难、时间长、能够一夜暴富。作为前车之鉴，类似白石洲这样的大体量旧改项目深圳还有很多。

和白石洲一样作为深圳旧改“巨无霸项目”的华润大冲旧改项目和龙华鸿荣源壹城中心，华润大冲旧改项目于2014年年底一期工程基本完工，总建筑面积280万平方米。壹城中心早就纳入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，是龙华老城核心区域内首个超大型旧改项目，总建面超过300万平方米，目前业主都已经入住。

既有城中村旧改，也有旧住宅小区和工业区旧改，让白石洲成为了城市更新的“综合体”。旧改“巨无霸项目”越来越多地出现在深圳市场，既考验着开发商的“耐力”，也更容易陷入“拆不动”的困境。

对于深圳市场上的旧改“巨无霸项目”，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，以完整的一个区域或城中村为城市更新单元来进行整体更新，这也是政府鼓励的方向。大型旧改项目的好处在于可以整体规划统筹，带来更多的公共设施和配套，但问题是开发难度更大，门槛较高，一般只能由央企或大型房企来主导。对于这种大型项目，关键是解决各方利益问题以及政府立法，有精准的法规制约才能以更好的方式来解决。

十年后，白石洲换了面孔，会叫一个什么时髦现代名字呢?