上海城市更新冲动：普陀区步伐加快 仍需三方共推动

在三四线城市棚改不断推进的同时，一二线城市进行城市更新也成为一种趋势。

日前，上海闵行区梅陇镇便宣布全新的“三区三轴”规划。梅陇镇原为上海外环边重工业区域，目前已转型发展居住、科创、文化。可以说是上海城市更新步伐的一个缩影。

这源于土地利用效率的调整空间极大。据第三方机构统计，前几年，上海、广州、深圳等城市的工业用地供给量占比处在40%上下，而相应土地价格不足商住用地的10%，土地供给效率较为低下。随着一线城市土地供给渐趋紧张，并相继推出政策，允许工业企业在符合条件的前提下开发自有土地，变更土地用途。且中央“盘活存量”政策逐步落地，工业用地向商住用地的转化将愈发频繁。

对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩指出，上海城市更新起步较早，这几年的探索已初见成效。据业内人士分析，城市更新与普通地块的市场化招拍挂形式不同，前者的业务开展涉及建设规划、产业规划部门和企业三方，打通政策通道，顺利让土地变更性质为净地出让，缩短周期是三方共同努力方向。

目前上海市普陀区更新步伐更快。3月28日，普陀出让桃浦科技智慧城一幅地块，便是城市更新一个突破。据知情人士透露，该智慧城前期规划设计经过5年左右时间才逐渐理顺。

梅陇镇更新样本

4月16日，在2018年梅陇镇转型发展经济论坛上，梅陇镇镇长陈浩指出，梅陇此前花费2-3年，投入300亿，动迁了一千多户企业、两千多户人家，为下一步发展腾出资源。

这也是为其“三区三轴”定位做铺垫。具体而言，北部为艺术科技体验区；中部为集现代金融、国际商贸和高端酒店为一体的综合公共中心区；南部打造新兴制造拓展区。“三轴”中，第一条轴为区域的地理位置，将打通黄浦江隧道的一条区域主干道；第二条轴为打造智能制造的发展之路，沿着整条轴做租赁；第三条轴要打造品质设计生活轴，辐射各居民区。

据介绍，近几年来，闵行区依托现有产业园区，在促进产业集聚发展的同时，实现从单一生产型园区经济，向综合性城市经济转型。而梅陇镇是闵行区紧邻上海城区的重点板块之一，也正好落在G60科创走廊上，如今正处在转型发展的关键节点。

为给产能融合提供更多基础资源。梅陇镇在北部艺术科技体验区与中部现代服务核心区可以释放的土地资源有近2000亩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，梅陇镇板块属于上海近郊区，所以旧城改造也是此类区域土地价值提升的表现。对于此类板块来说，未来高端产业资源会加快导入，而且交通区位优势改善，可以理解为大虹桥概念下的一个核心发展模块。当前对于此类区域的园区地产开发以及创新类产业的导入，都有助于加快改善区域商业投资环境，并提高单位土地的产出规模。

上海城市更新推进

基于存量土地盘活原则，近年来，一线城市扶持工业用地转化政策持续推出。

2013年中央城镇化会议指出:东部三大城市群地区要以盘活存量为主，减少工业用地，适当增加生活用地。2014年全国国土资源工作会议进一步提出:原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地，明确了“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度”的土地政策思路。

上海在2014年也发布《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，允许原土地权利人采取存量补地价的方式自行开发。2016年正式出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》。

上述业内人士指出，上海的城市更新整体推进较慢，主要因为政策限制较多。深圳市政府则是给出大的发展方向，细节方面可以由企业自己去争取和谈判，限制相对较少；上海在各类土地转性方面都有很明确的限制。

“上海还需要很多政策创新（用以推动城市更新）”，这名业内人士进而分析，比如上海长租公寓业务，目前政策通道还不够明晰，具体的政策落地也还没有明确，政府态度还比较谨慎；包括存量住房、存量商办用地的盘活方向等，均需要政策创新。

此外，一名专业人士告诉21世纪经济报道记者，一般而言，一幅工业用地要做转型，前期规划部门需要增加相应的公共配套，比如绿地、道路、湿地等；产业部门考虑的是产业配套；企业则追求利润最大化。如此叠加在一起，地块的规划结构搭建难度就增加了。他强调，工业用地转性要与片区规划方向联系起来，鉴于规划的明确要求，相对来说，拿地门槛也很高。

目前上海最新的城市更新样本可以说是普陀区桃浦科技智慧城。2017年下半年开始，普陀区推进桃浦板块转型，完成了土地收储500亩、交地800-1000亩。智慧城经过前期几年的政策设计、规划设计等铺垫，已进入建设加速期。前述提及成功转让的占地约50亩的商办用地，由上海漕河泾桃浦科技智慧城经济发展有限公司以底价11.92亿元竞得，楼面价12616元/平方米。

按照规划，到2022年，桃浦科技智慧城将基本建成以总部商务、科技研发、生态绿地为核心功能，集聚一批智能制造、高端服务等产业的目标。

值得关注的是，上海目前工业用地储备相对丰富的上市企业包括上汽集团、市北高新、天龙集团、张江高科、浦东金桥、陆家嘴、外高桥、申达股份等。据券商不完全统计显示，这几家公司的工业土地储备建筑面积已超1000万平方米，外高桥土储建筑面积多达450万平方米。

（来源：21世纪经济报道 唐韶葵）