房企净利润普遍上涨发展质量更受看重 房企掘金旧改

8月21日，碧桂园在港披露半年业绩。数据显示，上半年碧桂园实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%，合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。值得一提的是，其上半年实现毛利润349.7亿元，净利润163.2亿元，同比增长分别为104.6%、94.9%。

事实上，不单止碧桂园，今年上半年房地产企业普遍利润上行。东方财富Choice数据显示，截至8月22日收盘，在申万二级行业120家房地产开发企业中，41家公司已公布了半年报。41家公司合计实现营收4876.8亿元，同比增长27.54%，实现净利润426.3亿元，同比增长33.92%。净利增速高于营收增速，这41家上市房企净利润率达到8.74%，较去年同期8.33%有所提升。

房企净利润普遍上涨发展质量更受看重

以碧桂园为例，其上半年毛利润、净利润约349.7亿元和163.2亿元，同比增长达到或接近翻番。公开数据显示，碧桂园的毛利润自从2009年底之后，已经连续18个财报季获得同比跃升，今年更创出历史新高。此外，股东应占利润约129.4亿元，股东应占核心净利润约129.5亿元，同比增长分别达到72.5%及80.2%，其中股东应占利润连续5个财报季上涨。

而从净利润增速看，万通地产净利增速居前。其上半年实现营收22.77亿元，同比增长137.08%，净利润为3.2亿元，同比增长525.6%。华润置地上半年实现营收为437.8亿元，同比增长40.4%；净利润为72.8亿元，同比增长151.8%。

净利润规模方面，万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模超过10亿元。其中，万科实现营收1059.7亿元，同比增长51.80%；净利润为91.2亿元，同比增24.90%。

另一方面，随着中国经济增速放缓、企业面临转型，中国消费者对于高品质产品的渴求，将是新的产业动能，从资本到消费者，都会为“高品质”三个字买单。在这种大背景下，住宅供应市场竞争也更侧重产品品质、服务的提升。在市场份额的激烈竞争中，近年来，碧桂园、恒大、万科、保利等众多房企，正改变其单纯追求规模的战略，转为更侧重发展质量。

在今年3月的恒大业绩发布会上，恒大集团董事长许家印就表示，今年恒大业绩其实8000亿都能完成，但这对恒大来说没有必要，恒大定调“规模适度增长”，更强调“增长质量”。2017年年初许家印提出恒大要从“规模型”向“规模+效益”并重发展，从过去三高一低向三低一高(低负债、低成本、低杠杆、高周转)模式转变。从过去的“重规模”到“规模效益并举”，恒大的调整显示了在新的市场和政策环境下房企调整趋势。

稳健资金流成为关键

随着市场集中度上升，房企竞争越发激烈，如何创新融资方式、保证资金流稳健成为上市房企急需解决的难题。

在调控持续之下，监管部门仍在对企业融资渠道进一步规范和收紧。5月以来，包括不少龙头企业在内的10多家房企被中止发行公司债，受影响的融资总额超500亿元。方正证券发布的研究报告显示，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

而据数据显示，目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元，负债规模则有3.4万亿元。截至今年6月末，万科合并总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.70%，比上年末增加0.72个百分点。这也是万科和整个地产行业负债总额首次超越万亿元大关。

除了万科外，保利地产负债为6455.25亿元，招商蛇口为3145.31亿元，泰禾集团负债总额也达到2017.87亿元。负债率方面，中南建设为89.86%，保利地产为79.32%。

在当前，加快开发销售，以快周转获得更好现金流，已成为众多房企采取的策略。以行业标杆碧桂园为例，2018年上半年，碧桂园的净经营性现金流为正，这是继2016、2017年后碧桂园又一次实现净经营性现金流为正。

Wind统计数据显示，在2017年的A股128家上市房企中报中，超过一半房企净经营性现金流都为负；而在港股上市的房企中，该比例更低。据不完全统计显示，民营上市房企中能够连续两个财年实现净经营性现金流为正的公司，仅有碧桂园、龙湖等少数几家。

实现现金流为正离不开强劲的销售回款。报告期内，碧桂园录得房地产销售现金回款约3360.2亿元。在2018年上半年合同销售同比增长42.8%的前提下，碧桂园净借贷比率为59.0%，保持稳健。

公开数据显示，碧桂园自上市以来连续11年将净借贷比率控制在70%以下。而据亿翰智库数据，2017年，上市房企整体平均净负债率达到76.61%。碧桂园的净借贷比率长期处于行业偏低水平。截至报告期止，公司可动用现金余额达到2099.1亿元，另有约人民币2813.9亿元银行授信额度尚未使用，达到历史最高水平，营运资本充裕。

专家分析，随着9、10月销售旺季的到来，房企为求加快现金回笼，在销售策略上将有所调整，“以价换量”将再现市场。

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万科、中粮在京商业更新项目亮相；业内人士表示，存量物业改造考验房企综合能力

最近一个多月来，各大房企在北京城市更新领域的动作不断，因经营不善而被万科收购的十里堡西单商场变身文创综合体亮相，位于北二环闭店5年的三利百货被中粮改造成写字楼，华远地产也将深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造中来……

自去年北京发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》并首次提出减量发展概念以来，北京城市更新迎来重大发展契机，房企敏感捕捉到市场机遇，纷纷抢占存量改造风口。对于手握重金拥有资源优势的房企们来说，他们对于城市更新又有哪些新思考？如何将老旧项目化腐朽为神奇？背后又考验企业的哪些能力？

历时多年 旧改项目方入市

8月初，位于北二环的中粮置地广场对外亮相，这是时隔五年后，安定门三利百货以新的面貌出现在世人面前，这个曾经被录入国内知名百货名册的项目，因为长期经营不佳、持续亏损，最终在2013年遭遇闭店。据了解，改造后的三利百货变身写字楼，只在B1层和1层留有商业，2层及以上均为写字楼。这不是中粮第一次参与旧楼改造，去年亮相的北京中粮广场也是其布局城市更新板块的项目之一。

无独有偶，自三年前提出“存量改造计划”后，直到今年上半年，万科在北京的首个城市更新项目也终于亮相。7月28日，北京万科时代中心正式对外开放。据了解，该项目是由原十里堡西单商场项目改造而来。公开资料显示，十里堡西单商场建于2010年，但由于定位失误、经营不善等问题，2016年初停业。改造后的北京万科时代中心是一个单体建筑内集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体项目。

同一时间，万科在北京的另一个城市更新项目万科大都会79号也亮相，该项目也在旧有项目基础上改造而成。据了解，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区目前持有10个优质存量改造资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿。

除了万科之外，今年7月27日，远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。据了解，北京坊WeWork改造前原为一家老字号金店旧址，改造后以联合办公的形式亮相。还有亿达置业，在继去年9月于北京获取首个旧楼改造项目后，今年又在王府井商圈获取一项目，未来将打造成集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体，以高端定位与精品商铺相结合的复合型商业综合体。

此外，老牌国企华远地产也有望深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造之中。在上半年举办的京交会上，西城区区长王少峰表示，“动批”区域有望成为北京第二条“金融街”。

目前，在政府对非住宅类项目加大支持力度的背景下，创意园区、长租公寓、联合办公类的改造成为房企在城市更新领域的重要改造方向。

北京正进入存量改造时代

798、751、前门大街、郎园、恒通商务园……，由老旧厂房升级转型而来的文创园、商业街，不仅创造着千亿元产值，也日渐成为城市的地标性建筑或板块。但是与庞大的存量市场相比，北京在城市更新领域的空间还很大。

在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，相比于北京整个存量市场容量，城市更新的比例远远不够，特别是近年来北京腾退出了很多老厂房，完全可以做出好的城市更新项目。

在今年4月份，北京正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，这是北京首个保护利用老旧厂房的专项政策。

据相关人士透露，经过调研，北京市腾退老旧工业厂房242处，总占地面积共计2517.8万平方米，七成处于待开发状态。其中，109个已经改造利用，占全市老旧厂房总面积23.88%。26个正在保护改造利用，占比5.48%。还有107个老旧厂房待保护利用，占比70.64%。而且随着疏解非首都功能相关工作持续推进，老旧厂房资源还将进一步腾退释放。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖就表示，未来三年，北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增，目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

有业内人士预测，城市更新领域蕴含的商机，保守估计将达数万亿元。此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿元的体量。

最难是定位 关键是运营

虽然市场庞大，但北京城市更新的项目数量并不多，好的项目更是少之又少。

众所周知，城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式，不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解，考验一个企业的综合运营能力。

虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口，但是具体如何做？仍有很长的路要走，有的企业布局较早，深耕多年已初尝甜头，有的仍在探索阶段、在试错中前行，有的则是一筹莫展。

在王永平看来，把老的东西更新，并非一件容易的事情，一是取决于政府的态度，二是改造的主体。“地方政府是想做一个怎样的城市，是完全创新的城市，抑或是有味道的城市，价值观不同，改造的城市也不一样。”

“改造主体也很关键。”王永平表示，城市更新并不是一般的房地产开发商能够做到的，需要有一批有情怀、有技术的企业。在这条存量资产比拼赛道上，刘肖总结了三个关键性能力要素，首先是获取土地、资产的能力，由于存量资产有很多历史遗留问题，包括拍卖、官司等，北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题；第二是产品能力，既包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力；第三是长期持有低成本资金的能力。

除了改造主体外，项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为，城市更新的核心是内容的再生，是价值观的重新萃取。“最难的还是定位，老的东西，有天然的优势和弱点，赋予其什么样的内容，这很难。”

以前门大街为例，在经历了近十年的改造中，其定位一变再变，从较早的“文化体验式消费”到后来的“非物质文化遗产聚集区”定位，定位的不断变化让前门大街品牌杂乱无章以及商户不断逃离。还有万科时代中心，初期还曾考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。还有三利百货，起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”，但最终敲定直接改造为写字楼。

短线挑战在定位，长线挑战在运营，城市更新还有很长的路要走。

（来源：南方日报、新京报）