佳兆业加快城市更新项目土地供应 释放旧改项目价值

复牌一年半后，有着“旧改之王”之称的佳兆业控股有限公司(以下简称“佳兆业”)宣布，旧改项目进入集中供地供货期。

在8月28日发布的中期业绩报告中，佳兆业联合其合营企业及联营公司上半年的合约销售额约253.2亿元，同比增加12.7%。这个增幅仅是去年同期62.6%的约1/5。

佳兆业财务部总经理吴建新表示，上半年推货相对少一些，下半年从9月至第四季度都是推货高峰期，合约销售会有较大增长。

按照佳兆业提供的数据，今年下半年的可售货值为830亿元，按城市划分，一线城市约占38%，二线城市约占61%。可售面积520万平方米，包括17个全新项目。

其中，预计供货的旧改项目有4个，分别是深圳坂田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场、深圳盐田佳兆业城市广场。这四大即将入市的主力旧改项目，可售建筑面积87.3万平方米，占整体可售面积的约16.8%;可售货值为437亿元，占总货值的52.7%。

此外，今年上半年已有深圳东门道项目、珠海水岸花都花园三期2个旧改项目供地，可售建面达6.6万平方米;下半年还有深圳百灵达项目、广州旧改项目、上海徐行镇项目等3个项目贡献81万平方米可售建面的土地。

佳兆业执行董事兼行政总裁麦帆表示，2019年，预计将有5个旧改项目供地。上述提到的这4个预计供货的旧改项目和10个供地的旧改项目，总货值近1300亿元。

这也意味着，城市更新项目的转化进度将成为决定佳兆业接下来销售额及营业收入能否提升的重要因素之一。

然而，开发周期较长一直是城市更新的难点。早在去年8月的2017年中期业绩会上，麦帆就曾说过，深圳佳兆业未来城和深圳盐田城市广场预计在去年下半年推盘，深圳平湖佳兆业广场和深圳坂田佳兆业城市广场预计两年内为销售带来贡献，快的话一年内会有产出。按照如今的节奏，上述4个项目的面市时间比预期时间滞后。

“城市更新的年期本来就比普通项目更长，最近两年可能现金回款不会很快。”佳兆业首席财务官刘富强说，但(城市更新的)土地成本比较便宜，所以盈利比较高，这是长远看法。

麦帆提到，佳兆业已经在加快城市更新项目的土地供应，释放优质旧改项目的价值。

城市更新一直被佳兆业视为核心竞争力之一，佳兆业主席兼执行董事郭英成直截了当地说，“佳兆业是个城市更新公司”。

中报数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，87%位于一线及重点二线城市，货值近3800亿元。这些土地储备中，旧改项目的建筑面积310.2万平方米，主要位于深圳、东莞、珠海三个大湾区城市。

此外，佳兆业还有占地面积达2680万平方米(未计容积率)的旧改项目未纳入土地储备中，这部分旧改面积高于现有的土地储备面积。其中深圳旧改项目占地面积980万平方米，占比达36.7%;广州旧改占地面积580万平方米，占21.7%;中山旧改占地面积700万平方米，占26%，预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

“城市更新很多人看来都觉得负面，但我觉得我们是在挖矿山。”谈及城市更新会否拖慢公司的现金回款，郭英成解释，在深圳、广州做城市更新项目没那么容易，很多时候要招投标。佳兆业的业务版块比较多，包括健康、文化体育、足球等，有这么多板块优势，中标的几率会高一些。城市更新是佳兆业未来核心竞争力的一个板块，目前保持良好的发展，每年都会为公司贡献100万平方米左右的土地量。

虽然城市更新可释放的收入尚未体现出来，不过，根据中期业绩报告，今年上半年，佳兆业入账收入约150.28亿元，同比大幅提升75%。

从2012年开始，在主攻地产和城市更新的同时，佳兆业也拉开了旅游、健康、酒店、金融、文化体育等多元化业态的布局。但从这两年的营收来看，多元化业态贡献的收入并不多。

今年上半年，来自其他分部的收入占比仅6.9%。其中，物业管理服务收入约2.02亿元，酒店及餐饮业务约1.05亿元，戏院、百货店及文化中心业务约1.07亿元，水路客货运业务约3.63亿元。

郭英成称，每块土地的开发都会整合教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等业态，佳兆业的多业态还在发力。

他特意提到了文体和健康两个领域，在他看来，文体是轻资产，佳兆业希望文体未来能给公司的品牌和利润带来增长。健康领域收购的公司相对比较成熟。

去年6月，佳兆业还宣布进军长租公寓和联合办公两个领域。彼时，佳兆业公开宣布的目标是未来三年内，预计打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个。

到今年上半年，佳兆业累计签约面积21.3万平方米，包括3714间公寓，8603个工位。截至6月底，已开业5个项目，管理房间数331间，工位数999个。已签约的公寓房间数和工位数，仅占目标数量的3.7%和17.2%。

郭英成对经济观察网表示，长租公寓和联合办公都是新产业、新业态。首先，佳兆业制定了一个目标，并希望目标能够完成。但在完成过程中还要看到，整个市场能不能接受?如果市场能接受，佳兆业有没有这种能力来打造?“我觉得长租公寓和联合办公的开头非常好，特别在管理和服务方面做得不错。3年内，假如我们有能力、市场能接受、而且市场有需求，完成这个目标还是有可能的。”

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8月28日，佳兆业集团控股有限公司公布其截至2018年6月30日止半年度业绩报告。报告显示，上半年佳兆业实现合约销售金额253亿元人民币（单位下同），集团总收益同比增长75%达150亿元，毛利录得47亿元，同比增长66%。

2018年上半年，政策、市场等多重因素叠加，佳兆业因时制宜制定灵活销售策略，凭借地域纵深布局及精准板块解读，把握住城市轮动节奏，地产主业销售规模再创历史新高，纵深布局城市运营全产业链，锻造服务美好生活的核心竞争力。

合约销售253亿，实现稳健增长

集团专注全国一线及重点二线城市的投资策略，使得销售业绩实现稳健增长，累计合约销售额约253亿元，同比上升13%；立足于重点布局都市圈核心城市以及质量管控的溢价能力不断强化，上半年合约销售均价同比增长11%，近每平方米17880元。

从合约销售的分布来看，大湾区项目成为2018年上半年合约销售的主力，销售金额贡献达55%，其中深圳占比达37%，另外有17%来自长三角地区。一线城市中，深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业城市广场及广州佳兆业城市广场销售表现突出。其中，根据深圳中原研究中心数据显示，深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。

上半年集团总资产达2146亿元，公司总收益150亿元，同比增长75%，毛利实现47亿元，同比增长66%；公司的净利润由去年同期的18亿元增加至今年上半年的22亿元，同比增长24%，公司的核心净利润较去年同期增加66%达19亿元，毛利率保持在32%的行业领先水平，反映公司盈利能力大幅提升。

（房掌柜整理来自经济观察网、佳兆业集团官网）