佳兆业坚持布局一二线城市 万亿旧改可售货值待释放

作为“旧改专家”的佳兆业，近年来坚持布局全国一线及重点二线城市，正迎来项目的收获期。

8月28日，佳兆业集团公布了其截至2018年6月30日的中期业绩报告。报告信息显示，上半年佳兆业实现合约销售额253.2亿人民币，同比增长12.7%;实现总收益约人民币150.28亿元，同比增长75.0%。公司毛利47.37亿元，同比增长约65.7%。

据悉，佳兆业集团上半年盈利实现增长，得益于旧改迎来收获期以及多元化布局。半年报数据表明，佳兆业目前的旧改项目占地面积为2680万平方米，这部分尚未计算容积率以及纳入土地储备，预计价值超过万亿元。

佳兆业集团总裁麦帆表示，公司旧改项目集中供地供货期已经来临，下半年佳兆业的可售货值为830亿元，主要集中在三季度末四季度推出。

押注一二线 全国布局43城

随着粤港澳大湾区逐步上升为国家战略，深圳、广州、东莞等大湾区城市吸引了众多房企的目光。从签约区域来看，2018年上半年，佳兆业重点布局四大都市圈：粤港澳大湾区、长三角地区、中西部地区以及环渤海都市圈。

佳兆业自2012年开始回归一二线城市，并取得良好的业绩增长。佳兆业集团专注于全国一线及重点二线城市，累计合约销售额约253亿元，同比上升13%。从合约销售的分布来看，大湾区项目成为2018年上半年合约销售的主力，销售金额贡献达55%，其中深圳占比达37%，另外有17%来自长三角地区。

佳兆业首席财务官刘富强表示，由于上半年内有更多一线及二线城市的高毛利项目入账，每平方米确认销售均价同比增长45%，达每平方米16000元，确认销售面积同比增长22%，达87万平方米，确认销售金额因此有78%的增长，达约140亿元。

在新型城镇化进程下，一线城市的土地资源整体呈现供不应求的局面。以深圳为例，近年来公开市场的土地供应量持续下滑，2013年以来每年住宅类土地规划建筑面积不足100万平方米。

佳兆业方面表示，集团深耕深圳，辐射粤港澳大湾区，开拓全国市场。半年报数据显示，佳兆业在粤港澳大湾区的投资比例正逐年增加，上半年佳兆业通过合作开发、收并购及招拍挂等方式共获得14个项目，新增权益总建筑面积约109万平方米，收购总价约人民币54亿元，布局全国43个城市。

佳兆业上拿地策略以核心一二线城市为主，辐射三四线城市的原则，今年上半年首次进入江苏徐州及张家港、浙江宁波等城市。

佳兆业对于一二线城市的青睐程度，从其土储策略中也可见一斑，而其中又以大湾区为重点发展区域，佳兆业方面表示，在粤港澳大湾区拥有土地储备1260万平方米，占优质土地储备中的57%。

佳兆业集团控股总裁助理吴建新表示，在下半年，一、二线城市仍然是佳兆业的重要结转的主要来源，基本上和上半年报表是保持一致的，今年佳兆业上半年的毛利率是32%，年末的毛利率会维持在30%左右。

上半年佳兆业总资产达2146亿元，公司总收益150亿元，同比增长75%，毛利实现47亿元，同比增长66%;公司的净利润由去年同期的18亿元增加至今年上半年的22亿元，同比增长24%，公司的核心净利润较去年同期增加66%达19亿元，毛利率保持在32%的行业领先水平，反映公司盈利能力大幅提升。

旧改储备进入供地期

被誉为“旧改专家”的佳兆业手里握有一手好牌，即价值逾万亿元的旧改项目，但如何打好这手牌也十分考验企业的功底。

据半年报数据，深圳2018年已供地货值达19亿元，下半年预计供地货值70亿元，2019年预计供地货值410亿元。佳兆业在深圳有多个旧改项目，并已陆续进入收获期。根据深圳中原研究中心数据显示，旧改项目深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。

麦帆透露，“今年下半年深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿元，其中包括深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及盐田佳兆业城市广场等项目。” 此外，2018年全年有5个旧改项目供地，2019年有5个旧改项目供地，上述14个旧改项目，位于深圳为主，广州、珠海、上海各有一个，总货值近1300亿元。

除深圳外，珠海2018年上半年已供货值12亿元，预计下半年广州供应货值250亿元，上海74亿元。按照土地性质划分，贡献的商 住用地货值占62%，住宅用地货值占25%，工业用地货值13%。

城市更新业务方面，佳兆业扩大旧改领域优势，聚焦深圳、广州等大湾区市场，使得集团整体的旧改项目占地面积提升至2680万平方米，同比增长91%，代表未来企业在旧改项目转化为可供开发的建设用地具有较强的优势。

佳兆业不少旧改项目位于深圳、广州等核心城市，新拓展项目则主要位于中山、深圳、广州。深圳旧改项目占地面积近1000万平方米，占比37%;广州旧改项目占地面积近600万平方米，占比22%;中山旧改项目占地近700万平方米，占比26%，这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。

与此同时，佳兆业集团陆续布局科技、健康、文体、职业足球、旅游、互联网等多元化产业，并希望与地产开发、城市更新的能力能产生协同效应。

上半年，佳兆业成功签约西安阎良国际航空文旅城、西安临潼佳兆业足球小镇、西安碑林八仙宫片区综合改造项目、湖北孝感空港凤凰科技城项目、安徽滁州佳兆业国际健康城、广东中山城市更新等大型产业项目。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成认为，佳兆业布局多业态，是因为佳兆业很大一个板块是城市更新项目，公司在深圳、广州等城市每块地里头都有教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等等，通过整合多业态，佳兆业可以在文体等轻资产领域发力，并希望未来能给公司的品牌、利润带来增长。

展望下半年 加快资金周转

此前，佳兆业在2017年复盘后的业绩会上提出要在接下来三年冲刺千亿目标，当时郭英成表示：“对佳兆业未来充满信心，目前压力不大，但有挑战……2017年合约销售目标400亿元，3年内有望上千亿关口。”

2017年当年佳兆业的目标销售额是400亿元，11月时将当年目标提高至440亿元，全年完成额447亿元，目标完成度112%。半年报数据表明，2018年全年可售货值约1270亿元，按照佳兆业60%的历史平均去化率计算，今年700亿元的目标销售额预计难度不大。

对于19年来专注于旧改业务的佳兆业而言，迎来了战略发展期。除了深圳以外，粤港澳大湾区存量土地不足是普遍的问题。根据《粤港澳大湾区建设报告(2018)》，2017年粤港澳大湾区2017年GDP总量超10万亿元，占全国比重高达12.57%，但土地面积仅为全国的0.6%。土地供给不足但经济高速发展，给存量房改造带来巨大的发展空间。因此除了深圳，大湾区其他城市也出台了相关的城市更新政策，给予进入者更多的支持。

据克而瑞研究报告显示，2017年开始，佳兆业在全国范围内快速输出旧改经验，将旧改项目从深圳、广州、上海等一线城市拓展到惠州、中山、佛山、东莞等二三线城市，截至2018年中，佳兆业的总土地储备面积为2216万平方米，按照佳兆业2018年销售均价每平方米17880元人民币推算，总货值达3962亿元，目前企业的土地储备充足，足够应付未来5年的发展所需。

郭英成表示：“今年下半年，集团将从项目开发销售的各个环节加快资金周转，通过合作开发等模式获取优质的项目进行开发。并根据各地市场状况，灵活调整销售步伐及节奏，加快现金回笼。”

土地储备补充方面，佳兆业表示未来将继续关注大湾区、长三角、京津冀、华中及华西市场的发展机遇，通过合作开发、收并购、招拍挂及城市更新等多样化的方式补充土地储备。预计今年下半年深圳、广州及上海的部分旧改项目可实现供地，为集团贡献优质销售资源。此外，集团将结合在文旅、科技及大健康等多元产业领域的优势，强化产业导入能力。

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复牌一年半后，有着“旧改之王”之称的佳兆业控股有限公司(以下简称“佳兆业”)宣布，旧改项目进入集中供地供货期。

在8月28日发布的中期业绩报告中，佳兆业联合其合营企业及联营公司上半年的合约销售额约253.2亿元，同比增加12.7%。这个增幅仅是去年同期62.6%的约1/5。

佳兆业财务部总经理吴建新表示，上半年推货相对少一些，下半年从9月至第四季度都是推货高峰期，合约销售会有较大增长。

按照佳兆业提供的数据，今年下半年的可售货值为830亿元，按城市划分，一线城市约占38%，二线城市约占61%。可售面积520万平方米，包括17个全新项目。

其中，预计供货的旧改项目有4个，分别是深圳坂田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场、深圳盐田佳兆业城市广场。这四大即将入市的主力旧改项目，可售建筑面积87.3万平方米，占整体可售面积的约16.8%;可售货值为437亿元，占总货值的52.7%。

此外，今年上半年已有深圳东门道项目、珠海水岸花都花园三期2个旧改项目供地，可售建面达6.6万平方米;下半年还有深圳百灵达项目、广州旧改项目、上海徐行镇项目等3个项目贡献81万平方米可售建面的土地。

佳兆业执行董事兼行政总裁麦帆表示，2019年，预计将有5个旧改项目供地。上述提到的这4个预计供货的旧改项目和10个供地的旧改项目，总货值近1300亿元。

这也意味着，城市更新项目的转化进度将成为决定佳兆业接下来销售额及营业收入能否提升的重要因素之一。

然而，开发周期较长一直是城市更新的难点。早在去年8月的2017年中期业绩会上，麦帆就曾说过，深圳佳兆业未来城和深圳盐田城市广场预计在去年下半年推盘，深圳平湖佳兆业广场和深圳坂田佳兆业城市广场预计两年内为销售带来贡献，快的话一年内会有产出。按照如今的节奏，上述4个项目的面市时间比预期时间滞后。

“城市更新的年期本来就比普通项目更长，最近两年可能现金回款不会很快。”佳兆业首席财务官刘富强说，但(城市更新的)土地成本比较便宜，所以盈利比较高，这是长远看法。

麦帆提到，佳兆业已经在加快城市更新项目的土地供应，释放优质旧改项目的价值。

城市更新一直被佳兆业视为核心竞争力之一，佳兆业主席兼执行董事郭英成直截了当地说，“佳兆业是个城市更新公司”。

中报数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，87%位于一线及重点二线城市，货值近3800亿元。这些土地储备中，旧改项目的建筑面积310.2万平方米，主要位于深圳、东莞、珠海三个大湾区城市。

此外，佳兆业还有占地面积达2680万平方米(未计容积率)的旧改项目未纳入土地储备中，这部分旧改面积高于现有的土地储备面积。其中深圳旧改项目占地面积980万平方米，占比达36.7%;广州旧改占地面积580万平方米，占21.7%;中山旧改占地面积700万平方米，占26%，预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

“城市更新很多人看来都觉得负面，但我觉得我们是在挖矿山。”谈及城市更新会否拖慢公司的现金回款，郭英成解释，在深圳、广州做城市更新项目没那么容易，很多时候要招投标。佳兆业的业务版块比较多，包括健康、文化体育、足球等，有这么多板块优势，中标的几率会高一些。城市更新是佳兆业未来核心竞争力的一个板块，目前保持良好的发展，每年都会为公司贡献100万平方米左右的土地量。

虽然城市更新可释放的收入尚未体现出来，不过，根据中期业绩报告，今年上半年，佳兆业入账收入约150.28亿元，同比大幅提升75%。

从2012年开始，在主攻地产和城市更新的同时，佳兆业也拉开了旅游、健康、酒店、金融、文化体育等多元化业态的布局。但从这两年的营收来看，多元化业态贡献的收入并不多。

今年上半年，来自其他分部的收入占比仅6.9%。其中，物业管理服务收入约2.02亿元，酒店及餐饮业务约1.05亿元，戏院、百货店及文化中心业务约1.07亿元，水路客货运业务约3.63亿元。

郭英成称，每块土地的开发都会整合教育、医疗、科技产业、地产、商业、酒店等业态，佳兆业的多业态还在发力。

他特意提到了文体和健康两个领域，在他看来，文体是轻资产，佳兆业希望文体未来能给公司的品牌和利润带来增长。健康领域收购的公司相对比较成熟。

去年6月，佳兆业还宣布进军长租公寓和联合办公两个领域。彼时，佳兆业公开宣布的目标是未来三年内，预计打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个。

到今年上半年，佳兆业累计签约面积21.3万平方米，包括3714间公寓，8603个工位。截至6月底，已开业5个项目，管理房间数331间，工位数999个。已签约的公寓房间数和工位数，仅占目标数量的3.7%和17.2%。

郭英成对经济观察网表示，长租公寓和联合办公都是新产业、新业态。首先，佳兆业制定了一个目标，并希望目标能够完成。但在完成过程中还要看到，整个市场能不能接受?如果市场能接受，佳兆业有没有这种能力来打造?“我觉得长租公寓和联合办公的开头非常好，特别在管理和服务方面做得不错。3年内，假如我们有能力、市场能接受、而且市场有需求，完成这个目标还是有可能的。”

(房掌柜整理来源自中国经营报、经济观察报)