【独家】业内大佬：湖东新地块楼面价或将破万

　　2013年年初至今，苏州也多有土拍消息传出，但都无缘园区，11月28日，湖东CBD第一次挂牌出让纯住宅用地，该地块位于苏州工业园湖东中新大道以北，钟南街以西，占地面积97098.84平方米，该地块起报总价9.96亿元，容积率在1.30至1.80之间，根据容积率，楼面起报单价在5698元/㎡至7890元/㎡之间。

　　众房企虎视眈眈，新地块楼面价破万已有准备

　　对于住宅用地紧缺的园区来说，如此这么一块大的住宅用地，自然不会缺少竞拍者。据小道消息，九龙仓、绿地、世贸等大牌房企已经对该地块已表现出极为浓厚的兴趣，天地源、正荣、中海等等也摩拳擦掌，整装待发。

　　一位业内大佬直言，这是园区今年继双湖板块2宗豪宅用地之后，仅推出的一宗优质住宅用地，地段、配套、规划均堪称一流。园区尤其是湖东近年来发展飞快，全苏州的购房者蜂拥而入，但与庞大的购房者数量成反比的是房源数量逐渐减少，这宗新地块犹如一道清泉，注入饥渴的湖东。但不可置否的是，这块鲜肉必将遭到各大开发商的激烈争抢，已经刷新楼面价的起拍价格就已给各家奠定了一个心理基础，最后的成交价或将破万早已是业内外共识。

　　楼面价高高在上，湖东房价必将一路攀升

　　相对于拿地的开发商，购房者更关心的无疑是开发商拿到地以后推出的房价，楼面价直接决定着以后这块地的房价。

　　用房地产行业的一般定价公式来分析：楼面地价(土地成本)+建安成本+销售成本+财务成本(贷款利息)+各种税费+预期利润=售价。其中第一个是土地成本;第二个就是建安成本，如果采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格，建安成本也会达到4000元/㎡;第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的项目专业服务费用，这一块可多可少，很难评估;第四个就是财务成本，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关;再者就是税费，包括契税、土地增值税等等。

　　再参照去年同期拿地的天地源·七里香都，楼面价5248元/㎡，溢价率高达31.2%。据知情人士透露，开盘价格高层最低13500元/㎡，小高层15000元/㎡起。

　　5698元/㎡的楼面价，溢价率按30%计算，最后楼面价成交约合8000元/㎡，加上4000/㎡的建安费，其他的费用保守估计：销售成本1000元/㎡、财务成本1000元/㎡、契税和其他费用2000元/㎡，再算上这两年的物价上涨和板块升值的价格差，这宗地块推出的高层房价不会低于16000元/㎡，小高层可达18000元/㎡，洋房的话高出20000元/㎡绝不稀奇。如果最后楼面价爆破10000元/㎡，房价会又是什么数，想必各位看官已经心中有数。

　　由此可以看出，湖东今年的这宗新地块释放了一个信号，湖东房价未来一两年内将再攀新高。

　　购房者心有戚戚，置业湖东要先下手为强

　　对于湖东房价的未来趋势，购房者也早有心理准备。在九龙仓的销售中心，小编随机采访了一位购房者，她对这一现象早有预估：“我当初买房，就看中了这边的未来价值，这几年的发展我们都看在眼里，现代大道沿线的住宅用地越来越少，湖东这一片也快没了。再不买，不要说到时候买不起，怕是已经买不到了。我和老公做生意，资金其实挺紧的，一直在观望，年初的时候去看了中央景城，年中再去看的时候，直接涨了3000一平。我想不能再等了，就周转了点钱立刻把之前看中的九龙仓给买了。”

　　“地荒”、“房荒”，在园区已经不是新闻。但现实就是如此，不止存在新闻中。开发商削尖了脑袋想挤进园区，购房者费尽心力想住进园区，开发商抢地潮一浪高过一浪，购房者抢房潮一波接着一波。小编在这里提醒: 置业园区, 湖东已成首选之地.湖东地价和房价的仍将继续升温. 购房者现在入手,明智之举!