2013年迎面市高峰 商业地产持续加码或现隐忧

　　历蛇年伊始，各大开发商的动作比起往年显得更加快速、更加规模化。在这些“大动作”的背后，不难发现，原先以住宅类开发为主的地产商纷纷在新年打响了地产商业化第一枪，在试探深浅的同时，加码商业地产更是对此未来的持续看好。

　　开年即加码

　　其实，从2012年开始，无论是商办地块供应量的持续走高、频繁拍出“高价地”天价，还是上海商业地产成交量节节攀升，其中商铺的供求比更达到1.2:1，创8年来新高，均表现出商业地产供不应求的市场“热度”。

　　今年2月18日，吉宝置业中国率先宣布，整体收购综合体项目金桥国际商业广场。与此同时，复地也瞄上了因城镇化水平提高而导致的商业需求。公司目前已在多座城市建立商业运营公司，并在集团层面搭建了商业事业部。据复地集团商业事业部总经理孙浩透露，2013年复地商业团队人员将有近百人，并会成立复地集团商业管理公司，对复地各个城市公司的商业项目进行统一的管理。

　　据孙浩介绍，2012年拿地时发现政府对商住比很看重，商业约占25%，因此集团对于商业的战略由原先的“住宅为主”(以住宅为主的开发模式)，调整为“住商协同”(住宅商业协同发展的开发模式)。

　　此外，富力商业地产布局已经初具雏形，在度过艰难的培育期之后，商业地产已经能为富力带来丰厚收益，除了高端写字楼的销售，富力旗下的酒店、商场等持有型物业，也已开始贡献租金收益。而作为国内最早涉足商业地产的龙湖，在“潜修”10年后，将住宅“精细化”的基因完全植入商业，正式进入2013扩张元年。

　　2013迎面市高峰

　　在商业地产开发高峰过后，2013年将迎来商业地产集中上市潮。据某集团的统计，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，世联地产数据监测也显示，中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍，而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。

　　对此，世联地产商业部总经理宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。

　　不过，北京工商大学贸易系主任表示，现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解，致使一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩，但由于其地理位置原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”

　　事实上，人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下，而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。由此可见，许多的城市商业项目的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求，隐患正在日益凸显。