“新国五条”20%重税将殃及苏州楼市改善型需求

　　继2013年2月20日出台“新国五条”之后，3月1日国务院又公布了　《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知被称作“新国五条”的细则。其中规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，也就是出售房产要按转让所得的20%计征个税，力度之大为楼市调控以来罕见。细则如何落实，影响多大，苏州房价走向何去何从?

　　“过户潮”涌动，新规下税费多掏不少

　　据统计，受3月1日公布的“新国五条”实施细则中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等措施影响，苏州众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，多家中介门店经纪人表示，新政一出，这两天买卖房者咨询量暴增，问题主要集中在询问“新政什么时候执行”“自己家卖房今后是否会多缴税”等。已经签订买卖合同的双方则催促尽快过户，避免遇到新政多缴税。

　　以一套现在售价为100万元的房子计算，原来购买的价格为80万元。如果按照老政策，须缴纳的个人所得税为：100万×1%=10000(元);按差额20%计个税，即房产收入现值中，减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，再乘以20%，其中合理费用包括住房非毛坯费等。如果按照新政策，须缴纳的个人所得税要增加不少。

　　事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。原征收二手房交易个税的标准有两种方式：一是按总价的1%，一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。“实际操作中，都是按总价的1%征收，我手上还未出现过按差额20%征收的案例。”好易家房产一高级置业顾问说，目前签单的客户仍然是按照原政策执行。

　　苏州市创意房地产公司葛总表示，刚刚过去的周末，咨询买房、卖房的电话明显多了起来。他手头的客户，有的之前是待价而沽，现在则表达出尽快将房子脱手的意愿;　有的买卖双方已经基本谈妥，现在则希望尽快签约办理手续;还有甚至出现三个客户抢购一套学区房的现象。“新国五条细则一出来，电话就被打爆了，不少房东要求撤销挂牌。”苏州百城房地产中介经纪人小郑说，“要求撤销挂牌的房东都是购房未满五年的，因为觉得个税的征收率就高了，还不如多等几年。”

　　苏州个税标准仍未变，　买卖双方应赶时间差

　　据365地产家居网相关数据了解，3月4日上午十点，在苏州市房地产交易中心大厅，虽然当天前来办理过户的客户较多，但并未出现南京、上海等城市的购房者周末排队过户景象，目前市内二手房个税仍按既有标准收取。“苏州市场上基本按照总价的1%征收，自用5年以上且为唯一住房免收个税。目前尚未接到税务部门的调整通知，仍将按照既有标准进行征收。”上述某房产交易中心工作人员向笔者透露，由于交易中心周末并未上班，难以预计短期内过户量是否“井喷”，当天办理业务的大部分都是正常应该前来办理的购房者。不过，这位人士周末与一些中介交流过，他们一致希望最近达成交易的客户，在苏州具体实施细则出台前，打时间差，完成过户。

　　另外，有中介人士表示，在办理过户之前，二手房交易有很多程序，仅购房资格审查一项，就要两三个工作日。估计在这个星期之后，苏州会有一波集中过户期。

　　中介进入“冰河期”，　改善型需求恐被误伤

　　“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量打击巨大，对于投资性的老房源冲击最为明显。”我爱我家房地产经纪有限公司置业顾问刘先生感慨，此次新政的出台对中介行业来说是毁灭性的打击，意味着“冰河期”的到来。

　　在新的楼市调控政策公布后，专家和房地产业内人士认为新政策将会给二手房中介市场带来很大“杀伤力”。苏州十全十美房产中介置业顾问董先生表示，新“国五条”细则对于改善型客群的楼盘影响甚大。提高首付、贷款利率都会增加客户的购买成本，尤其是换房的客户，巨额的个税会使其换房成本增加，从而导致其购房意愿和购买力的下降，成交量势必会下滑，而对于普通刚需新房的影响并不明显。

　　新“国五条”细则或推高房价

　　对于二手房交易征收高额个税，苏州市创意房地产信息咨询有限公司总经理黄文秀认为，新政的出台，增加了出售人的交易成本，但羊毛出在羊身上，此成本最终将转嫁到购房者，所以势必会抬高二手房房价，而房东鉴于交易成本的抬高，可能不考虑出货，势必减少市场供应，由此会造成的二手房买卖双方的胶着，同时会使房东通过房租提升来获取新的收益。另外，如若二手房置业成本增加，部分购房者的目光则会转向一手房市场，那么苏州新房价格可能就会被抬高。

　　苏州市房产界人士表示，目前苏州二手房市场普遍约定为买家支付税费，个税征收方案的调整将直接导致购房者成本加大，并直观反映在房价上，价格还将有所上升。另据笔者了解，与新房行情走势一致，从去年第四季度开始，苏州二手房市场逐步回暖，价格虽有小幅波动，但总体仍是上行态势。二手房交易成本的增加，将会冲击一部分投资者;但如果没有更多的投资方式选择，还是会有人选择投资楼市，房价上行趋势不会就此打住。

　　二手倒退流向一手，开发商欲涨不能

　　“如果真的要付交易差额20%的个税，我肯定考虑去选一手房。”在园区工作了两年意欲安家的陈先生说。

　　据统计，虽然大型开发商慎言新政细则的影响，但招商、新城、世茂等开发商上半年的推盘计划照旧。定价方面，不少大型楼盘年初已经历一轮轻微上涨。接下来是否会涨?新城香溢澜桥经理申经理表示，“新政影响下，二手房市场可能要流向一手，推动后者交易量上涨，并导致一二手市场的价格差异缩小，最终结果很可能是一二手价格都有所上涨。这无疑将给开发商带来不小压力。3-5月适逢房企推盘高峰期，交易需求增多的情况往往也是涨价的信号，但房企必须忌惮两会期间的政策风险。近来价格制定会非常谨慎，毕竟在两会政策关键期，市场大幅的波动很可能招致更严厉的细则。”

　　延伸阅读：正确理解“差额”

　　“征20%所得税，会不会太高了。”这是所有买房人和卖房人共同关心的话题。“新政一出，市场上确实有些恐慌情绪。”有业内人士指出，这是因为很多人没有正确理解“差额”，按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，在这么多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税。

　　若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。而其中合理费用是指：住房非毛坯费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。

　　二手房交易按差额的20%征税公式：(房产现值-房产原值-住房非毛坯费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20%。