海亮总裁周迪永：海亮高周转战略 打造稳健企业

　　2.高周转指标：三大运营指标

　　高周转，听起来很宽泛，执行运营上又该如何落地了?对此，海亮认为评判一个项目是否做到高周转，关键要看三个指标，其一是整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期;其二是拿地到动工、预售的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工4个月，拿地到预售要在6-8个月以内;其三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于60%，90天内去化率不低于80%，项目入住去化率不低于98%。

　　3.高周转特色：以预售为界，前段高周转、后段高品质

　　确实，海亮高周转的速度快得惊人，但你可能会问，企业发展仅仅快也不行啊?海亮高速发展如何快而不乱了?对此，海亮给出了极富特色的答案。海亮高周转并非追求项目开发从拿地到交房整体的“快”，而是以预售为界，前段求快，侧重高周转，后段求高品质，以质量为先。

　　执行上，海亮在高周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、分时聚焦”的策略：即高周转模式主要聚焦项目开发前半段(从拿地到预售阶段)，这个阶段属于股东自有资金占用的阶段，大量的财务利息要求海亮必须加快开发速度;而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个阶段海亮则更注重项目高品质打造。为了落实关联的高品质战略，海亮针对性推行了质量第三方检查，工程验房、客户满意度调查等质量举措，并将业主最为关注的质量敏感点(如漏水、空洞等)进行重点把控，现场工程师每天进行2～3轮质量巡检、拍照。

　　需要提醒的是，即便是在拿地到预售阶段的高周转，海亮也是通过将定位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发，而非冒质量风险一味压缩工期。

　　在高品质保证外，海亮在项目开发过程还穿插了“成本领先”战略，通过先进的成本管控方法和技术平台实现成本管控，通过管理优化控制开发进度，最终达到整体健康的“高周转”目标。

　　三、高周转三大落地策略

　　高周转说来容易做来难，执行中，海亮如何强化高周转的高效落地了?对此，海亮推行三个更快原则即“更快拿地、更快开工、更快销售”，以此保证高周转的可落地。

　　1.更快拿地

　　高周转和规模化发展需要海亮多拿地、快拿地，这就需要掌握更多的拿地机会，多一些选择，才不至于聚焦单一区域被有限的土地机会捆住手脚。整体而言，为了支撑更快拿到地，海亮在拿地方式上更灵活，拿地范围更分散，拿地模型更明确。

　　(1).快速拿地：方式更灵活、模型更明确

　　为了支撑快速拿地，海亮首先明确好拿地模型，以此在找地、拿地时能更准确和快速做出判断。目前海亮拿地一般都会选择以招拍挂为主的净地，规模在20～30万方、可以2～3期做完且至少有几种物业能够满足快速销售条件。当然，如前所说，海亮拿地关键在于吻合资金快周转的本质，本质才是关键。

　　其次，追求更灵活的拿地方式，海亮拿地目前以招拍挂为主，但也在积极尝试多元化、多渠道的拿地方式，不断拓展拿地机会，比如收购兼并、合作开发拿地，先做一级开发创造二级开发机会等等。

　　其三，海亮拿地准备更充分，更前置，海亮为增强招拍挂拿地能力，要求拿地前方案就要做到最优，要能够把土地的价值最大化体现出来，以此增加拿地时的信心。此外，无论土地能否拿到，海亮都会提前与政府沟通，如土地该如何付款，政府报建该如何做，从定位方案到目标成本都会基本确认，甚至对总包都会考察完毕。