苏州园区邻里中心地块将拍 建成后售价超1.5万元/平

　　2013年11月28日，中锐地产以14.77亿元的总价，楼面价8898元/平米，溢价率48.31%的价格力挫13家房企，斩获中新大道北、钟南街西侧地块，标志着中锐地产正式挺进苏州园区。

　　此地块还未开始动工，2014年1月21日在苏州工业园区国土资源局网站上挂牌出让四幅地块。据悉，四块土地中，其中三幅地块将用作公共地下通道和公共地下停车场，而苏园土挂(2014)05号地块侧用于批发零售建造邻里中心。

　　资料显示：苏园土挂(2014)05号地块位于钟南街西、佳兆巷南，占地面积34057.92平米，容积率介于0.8与1.2之间，建筑密度在20%和50%之间，绿化率介乎20-40%,起始价为7663万元。

　　此宗地块与中锐地块相隔着方洲路和丰茂巷两条道路，距离大约在600米左右，而方洲路与丰茂巷中间地块为天地源七里香都项目，目前已开盘，其均价在13500元/平米，苏园土挂(2014)05号地块建成后将成为中锐项目和七里香都小区的商业配套，弥补局部小区域里的商业不足现象。

　　记者达到现场发现该地块，北侧为佳兆巷、西侧为钟南街、南侧为方洲路。该地块土地平整，无需拆迁建筑物，土地上面长满短短的小草，地块中央由于低洼，雨水汇集形成河塘，建工时，需要平整土地，水域附近指示牌上面写着：“水深危险，禁止垂钓、游泳”。

　　随机采访了一位附近的市民，该市民表示：“暂时不知道此地块已经挂牌出让，我带着儿子只是出来走走，春天来了，你看那里已经有绿色的苗头了。”连续两日的阴雨天结束，微风，积水面上时时泛起阵阵的涟漪，因为今年冬天天气的温和，有几只水鸟偶尔飞过水面，太阳西落，汽笛声响起归家的音符。

　　据房掌柜记者了解，此地块西侧为海悦花园二区和海悦花园一区，正南侧为天地源的项目七里香都，中锐新地块也在附近，东侧暂无项目，北侧是天地源水墨十三度，此外附近还有中海国际社区以及东湖林语等成熟小区环伺左右。诸如方洲公园、儿童医院以及外国语学校等生活配套一应俱全。

　　此地块将打造成邻里中心，对投资者来说，具有很强的吸引力。在实地探访过程，该区域内拥有海悦花园一区和二区，水墨三十度以及东湖林语这样的成熟社区，以及未来七里香度和中锐地块的开发，急需一个邻里中心来满足社区业主的日常生活，所以建造邻里中心势在必行。

　　纵观周边的商业，周边小区基本上都是以纯住宅为主，没有附带沿街商业，只有零散的一些商业;海悦花园一区和二区，水墨三十度以及未来居住在七里香度和中锐地块项目的业主，要去1公里之外的方洲邻里中心采购日常生活用品，会给小区的业主带来很大的不便。

　　该地块未竞拍之前的楼面价约为2250元/平米，若以底价成交，除去土地成本、建筑成本以及人工费用，未来商铺价格将不低于1.5万元/平米。

　　记者在调查中发现，位于方洲路与琉璃街交叉口第一层商铺出售总价为173万元，面积为73平米，价格为23698元/平米，其商铺还是毛坯，没有经过任何非毛坯。而同样位置一间只有32平米的商铺，售价竟达到165万元，价格为51562元/平米，价格令人咂舌。

　　钟园路与钟南街交叉口附近的商铺要比方洲路与琉璃街交叉口的商铺价格要稍稍便宜一点。一间65平米的商铺，售价130万元，其价格可得知为2万元/平米，另一间商铺72平米，总价为140万元，售价为19444元/平米。所以该地块建成售价将不会低于15000元/平米。

　　对此宗地块，苏州规划局有着明确的要求该地块须按规划要求用于邻里中心功能，且须提供不少于45%的计容积率建筑面积作为公益服务载体，其中应设置超市、银行、通信、餐饮、洗衣、美容美发、药店、文化用品店、维修店、邻里文体中心、菜场、卫生所、社区工作站等以满足社区基础服务功能，其中菜场建筑面积应不少于1500平方米且设置于建筑地上底层。

　　除上述须按要求移交政府的不少于45%的计容积率建筑面积外，剩余计容积率建筑面积中的60%须由竞得人长期持有，不得分割出售，其中须设置建筑面积不少于3500平方米的社区服务中心无偿提供政府指定单位使用。

　　此外，该地块内须设置占地面积不少于4000平方米的公交首末站，须按园区政府要求标准建设，建成后连同土地无偿移交园区政府指定单位

　　近日，苏州市政府印发了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，此方案的出台，将会对小型商业地产商造成一种打击，冻结30%的建筑面积，3年之后将会得到解禁。对于此地块的运营，同样要求开发商要拥有雄厚的资本实力，才能拿得此地块，无疑提高拿地的门槛。

　　商业地产政策的出台，会不会使得该地块流拍或者底价成交，尚不知晓;此地块将会被哪家开发商所取得，将拭目以待2月20日的园区土拍;至于打造成怎样的产品，恐怕只能翘首以盼。