限购令出台 房地产崩盘第一枪伤及银行总体尚无大恙

　　李佩珈认为，房企资金链不会出现大面积断裂，这主要是因为，一二线城市房地产市场仍然稳健，房价只是涨幅放缓;房企调整三四线城市楼盘销售策略，通过降价走量回笼资金。由此来看，房地产行业的风险不会出现大面积、突然爆发。

　　某银行相关负责人向记者表示，从目前情况来看，房地产信贷风险仍可控。不过房地产市场是该行今年重点关注的领域。

　　房地产业——这个曾经充满淘金机会与暴利的行业，正逐渐沦为“前景暗淡”和“风险聚集”的领域。近日，浙江兴润置业投资有限公司(以下简称“兴润置业”)被曝资金链断裂，35亿元巨额债务无法偿还，其中涉及约24.7亿元的银行信贷违约。

　　考虑到兴润置业是今年全国首家违约的房地产企业，在整体房地产市场不景气的大环境下，有人更将其视为“市场崩盘第一枪”，这更引发了人们对银行信贷风险的担心。

　　日前有媒体称，此次涉案银行共有19家，既包括大型银行，也包括股份制商业银行和城商行。记者据此联系多家银行，银行相关负责人均表示，暂不予以回应。

　　一些专家则向记者表示，一方面，从现有情况来看，兴润置业违约事件仍属个案，不会引发连锁反应;另一方面，银行机构对房地产市场已经产生差异化看法，风险防范意识加强，资金投放整体呈现缩紧趋势。因此，银行总体应无大恙。

　　涉案银行之众令人意外

　　在一些专家看来，兴润置业发生违约事件并不令人感到意外。中国银行国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，这是房地产市场调整的必然结果。从今年年初开始，房地产市场走势就已发生重大改变——三四线城市房屋滞销、房价下跌。作为高负债行业，房企资金链断裂的可能性加大。因此，个别房企资金链断裂属于市场向下调整的结果。

　　而此次事件令人意外的是涉案银行数量之众多。兴润置业所在地为浙江奉化市，该市金融办主任在接受媒体采访时称，兴润置业贷款共涉及约15家银行，截至目前，涉案银行数量已增加至19家。

　　对于这一现象，李佩珈分析认为，“限购令”出台后，大多数一二线城市房地产市场热度骤减，但对于当时不限购的三四线城市，一波新的购房潮、建房热兴起。因限购而无处可去的资金，裹挟着房地产开发企业及银行机构，加速了三四线城市房地产热的到来。

　　房地产既是一个资金密集型行业，也是一个建设周期长的领域，按照一年至两年的建设周期来看，即便是先期介入的银行，在这一两年内也很难将资金全部撤回。

　　据公开资料显示，兴润置业在成立之初具有地方财政背景，其是经当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，后改制为有限责任公司。直到事发前，兴润置业仍是当地一家拥有国家房地产开发一级资质、总资产达到30亿元的龙头型房企。

　　对于涉案银行之众，某商业银行相关部门负责人向记者透露，金融监管部门要求银行机构对房企贷款加强“名单制”管理后，资金实力强、市场占有率高的龙头房企自然成为银行重点支持对象。好项目、优质企业汇聚的银行数量、信贷资金往往较多。另外，在资金需求不旺、资金投放领域有限的大背景下，国有大行的介入具有带动效用，会引发中小银行的跟进。

　　三四线城市信贷规模将受严控

　　据，在兴润置业违约事件中，涉案贷款总额居首的为建行，涉案金额超过12亿元。

　　有业内人士分析认为，信贷资金投放多与该行“建设”定位密不可分。不过，建行相关部门负责人在今年年初时已向记者透露，今年的房贷政策将“审慎适度发展房地产业务。优化区域、项目结构，严格控制空置率较高的三线及以下城市房地产贷款新增;继续强化名单制管理，把牢客户准入关，重点支持普通商品住宅项目”。从中不难看出，三四线城市信贷规模受严控已成必然。

　　某家媒体梳理出涉及兴润置业十大贷款行，这些银行也引起人们的广泛关注。李佩珈认为，从名单来看，其中不乏全国性的大型商业银行、股份制银行。出现这一结果应归因于每家银行对于不同区域信贷资源的配置。如此前在三四线城市，房地产开发贷款投放的多，随着市场的调整，银行贷款就会暴露出更多的风险;反之，信贷资源配置较为稳健，风险演变为危机的可能性相应较小。

　　为防范风险，各家银行特别是大行纷纷强化了房企贷款的“名单制”管理。据记者了解，各家银行执行“名单制”管理的核心，是设置房企贷款的准入门槛。而与以往相比，今年银行对房企资质的审核更为严格。某商业银行信贷部门负责人表示，作为放贷的前提条件，房企实收资本、竣工面积、销售金额、开发资质等硬性指标均被大幅提升。

　　不过，违约事件的发生却在提醒银行机构，风险防范仍然存在漏洞。李佩珈建议，银行机构所扮演的角色不应仅是“银行家”，还应是“投资家”。这是因为，企业的财务数据不足以反映整个行业的走势，要结合国家、行业乃至区域政策判断市场走向，制定信贷政策。

　　房地产信贷风险仍可控

　　兴润置业违约事件会有怎样的结果，或许是目前大家最为关心的问题。

　　由于兴润置业是继“超日债”成为国内首单公司债违约后第一家违约的房地产企业，涉案金额大、涉案面广，让市场对政府“救市”产生期待。虽然相关监管部门已明确表态，未参与相关风险的处置工作，但并未平息有关这一问题的讨论。

　　有业内人士向记者表示，民众习惯性地认为，政府对于违约事件会承担隐性担保并会有所行动。但金融改革的核心是市场化——更强调依靠市场手段化解风险。大力推动金融改革也就意味着行政手段介入的减少。

　　对于房地产行业走势，更多专家表示乐观。李佩珈认为，房企资金链不会出现大面积断裂，这主要是因为，一二线城市房地产市场仍然稳健，房价只是涨幅放缓;房企调整三四线城市楼盘销售策略，通过降价走量回笼资金。由此来看，房地产行业的风险不会出现大面积、突然爆发，更不存在崩盘的可能。

　　国务院总理李克强在今年《政府工作报告》中重申将遏制房地产投机，提出针对不同城市情况分类调控。某商业银行相关部门负责人表示，报告透露出“差异化”调控思路，这意味着地方政府对房地产调控拥有更多自主权。他认为，这不仅有利于三四线城市降低购房门槛、释放需求、解决房屋存量过多问题，还有利于银行房地产信贷风险的化解。

　　某大型商业银行相关负责人向记者表示，从目前情况来看，房地产信贷风险仍可控。不过房地产市场是该行今年重点关注的领域。为避免这一行业风险演变为系统性风险，该行将进一步完善风险管理机制，改进绩效考评制度和经营计划形成机制，及时调整信贷政策导向，从源头上防控风险。

　　奉化“龙头”房企

　　为何轰然倒下?

　　浙江奉化被称为“中国水蜜桃之乡”，眼下正是桃花盛开的时节。不过，坐拥在桃花丛中的楼盘“桃花府邸”却人迹罕至、显出败相。因为这个别墅项目的开发商浙江兴润置业建设有限公司因资不抵债而陷入破产的境地。

　　据奉化市政府通报，兴润置业及关联企业总负债超35亿元，因严重资不抵债，政府成立应急处置小组处理相关债权债务问题。

　　兴润置业是奉化当地最大的房地产企业，多年来“深耕”奉化市场，先后开发了奉化阳光水岸、阳光茗都等一批项目，在当地享有不错的口碑。不过，就是这样一家当地“龙头”房企，却轰然倒地，引发多方关注。

　　兴润置业应急处置小组成员、奉化市政府办公室副主任陈光辉对记者说，近几年，兴润置业及关联企业经营管理混乱，于2013年底出现多起到期债务不能偿还的情况，企业资金链条断裂，经对该公司资产债务情况初步核实，已经资不抵债，而且影响社会稳定，所以政府介入处置。

　　据他介绍，到目前为止，兴润置业及关联企业总负债超35亿元，其中银行贷款24亿元左右，涉及17家银行和2家小额贷款公司，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及99人，其中机关事业人员7人，工程欠款3亿多元。

　　目前，兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇已因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送奉化检察机关审查起诉。兴润置业也已经处于解散状态，其办公场所仅有一名保安看门。

　　“目前应急处置小组正和相关银行、债权人、相关企业进行协商，寻找解决方案。”陈光辉说，由于兴润置业事件涉及面广、利益复杂，因此以不通过破产程序的方式来化解矛盾、解决问题的难度很大。

　　对于当地“龙头”企业为何会面临破产，陈光辉表示，这主要是企业自身经营不善等原因造成的。“在政府介入前，企业是自主经营的，到底是什么原因导致资不抵债，现在很难说清楚。”陈光辉说。

　　尽管如此，作为一家房地产企业，其所面临的楼市大环境不容忽视。作为一个县级市，奉化楼市近几年持续低迷，部分板块还出现了一定幅度的价格下跌，这对依仗高负债运转的房企来说，是不小的压力。

　　值得注意的是，兴润置业此前曾在价格高点“拿地”，随着土地市场“遇冷”，其土地价值缩水，进而带动固定资产估值大幅缩水。开发没钱赚、不开发每天财务成本要几十万元，房企在楼市“盘整期”遭遇“两难”困境。

　　压垮骆驼的最后“一根稻草”是高利贷。当楼市趋稳时，房企的融资渠道立马就会变窄，为了渡过眼前的难关，不少企业便涉足民间借贷。“兴润置业最先出现问题，就是有债权人反映它还不上钱了。”陈光辉说。

　　“尽管楼市比较低迷，但除了兴润置业，目前没有一家奉化房企出现资金链断裂和资不抵债的问题。”陈光辉说，兴润置业走到这一步，有太多、复杂的原因，是个例。

　　尽管当地称兴润置业事件为个例，但不少人却将其作为楼市风险的征兆，个别外媒甚至将这一事件当成“中国经济承压”的证据。奉化当地官员称，没想到一家房企出现问题竟成了“国际新闻”。

　　但无论如何解读，银行、房企甚至地方政府都应该反思，如何避免下一个“兴润置业事件”出现。

　　自身经营不善是主因;

　　为渡过难关涉足民间借贷，高利贷成压垮骆驼的最后一根稻草。