远洋地产李明：2014年工作重心降库存、高周转

　　今年一开年，便斥资73亿连拿三宗地块的远洋地产，被业界惊呼为土地市场再度上演“王者归来”。面对市场上的诸多关注与猜测，远洋地产总裁李明表示，降低库存、提高周转率已成为公司当前最重要的工作目标之一。为盘活全国范围内的存货，公司将对部分存货量大的城市开展促销活动;此外，他透露，轻资产模式也成为远洋接下来十年发展的重点。

　　一、土地市场上演“归来”：2014年投资150亿~300亿

　　远洋地产拿地节奏令人猝不及防。久未露面的远洋，今年开年在短短8天内斥资73亿元，连续击败众多品牌房企，斩获三宗地块，新增土地储备面积248044.61平方米。三地块分别为房山区拱辰街道及长阳镇地块、昌平区北七家镇地块、门头沟区门头沟新城地块。

　　毕竟这位昔日的北京(楼盘)地产行业翘楚已蛰伏三年，因而本轮远洋如此果断地出手，必然引来行业强烈关注。一位业内人士表示，“远洋地产本轮的拿地时机算不上理想，当时正值土地市场热闹升温，地价也升至阶段内的峰值水平，远洋斩获的三块地的溢价水平都不算低”。面对猜测与质疑之声，李明表示，“这三块地也是根据公司整体投资策略拿下的，现在来看，今年1月这个时机不管是从土地价格还是竞争程度都是不错的”。他表示，今年远洋在土地储备方面的投资计划在150亿-300亿元之间。

　　业内人士分析，去年业绩的超额完成、融资方案的落实、股权结构的稳定、开发团队的成熟，都成为远洋本轮在土地市场突然发力的背书。

　　据远洋内部人士透露，在土地储备方面，远洋有一套自己的拿地原则：深耕已经进入的区域;重点考虑中等规模项目;为业绩好的成熟团队增加土地储备;坚持企业的利润率标准。而这三块土地均符合这些原则。远洋地产在2014年将大举发力的态势基本可以确定。

　　关于土地储备，李明坦言，目前远洋拥有的土地储备总量与企业规模相适应，目前公司正在对土地结构进行调整。其中，上海(楼盘)、北京、深圳(楼盘)等一线城市的土地储备还将进一步扩大。而目前二三线城市开始出现分化，企业在土地储备上会比较审慎，公司会根据企业拿地的标准适时进入。

　　二、去库存高周转

　　近来，随着楼市陷入沉寂，部分二三线市场降价之声不断传出。业内人士评价，在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，房地产行业平均利润率大约每年以1个百分点的速度在持续下滑。近年来土地成本和资金成本越来越高，开发投资的杠杆率也是越来越低。

　　对此，李明表示，“面对行业平均毛利率出现了整体下行的形势，企业解决问题的关键在于周转率。核心净利率上升是关键，抓效率、抓成本就比以往更明显”。一边是逐渐高企的运营成本，一边是居高不下的土地价格，对于重点布局一线城市的房企来说，当行业利润被逐渐摊薄，高周转似乎成为了制胜的关键。

　　李明表示，远洋计划将公司的周转率从23%提高到30%左右。要提高周转率首先要提高结转收入，此外便是控制资产规模。李明进一步分析，降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉，同时要控制新增投入，加快销售速度。

　　为了提高周转率将已经完工的项目存量快速地去化掉，将对部分存货量比较大的城市和项目在价格上做出一定优惠，“大概有5%左右的优惠，过了两年的项目要坚决清理掉，对企业来讲真正滞销的压力并不大”。李明说。