2014年上半年土地市场遇冷 配套成熟地块依旧受房企追捧

　　2014年上半年，受信贷政策和市场环境影响，房地产进入下行阶段，作为房地产的一级市场—土地市场，首当其冲。相比较2013年土地市场热闹局面，今年土地市场则要冷清得多。

　　无论从推地数量和拍卖总面积，还是土地成交金额，全国各地的土地市场都有较大幅度的缩水。

　　历来被开发商看好的城市苏州，今年无例外土地市场也较为冷清，土地成交数量下降超过4成，土地成交面积不及去年同期6成;而土地出让金额大幅度缩水。面对不确定的市场，开发商一改往日盲目拿地架势，变得格外小心谨慎。

　　上半年土地成交165.32万平不及去年6成园区成大赢家

　　据房掌柜记者统计，2014年上半年苏州市区共举行6次土拍(不含吴江区)，市区1次，园区5次，而去年同期，市区共举行4次土拍，园区2次。上半年苏州全市共成交28宗，市区15宗、园区13宗，而去年同期成交48宗，市区44宗，园区4宗，今年的宗地数仅为去年同期的58.33%，不足六成。

　　从土地出让面积和建筑面积来看，上半年苏州全市成功竞拍的土地面积165.32万平米，建筑面积278.37万平米，而去年同期苏州全市为253.62万平米和466.93万平米，同比去年分别下降34.82%和40.38%。

　　从土地出让总金额来看，2014年上半年苏州土地出让总金额共112.73亿元，同比去年下降44.97%。

　　向来被苏州房地产业内认为无地可推的苏州工业园区，成为2014上半年冷清土地市场中最大的赢家。无论横向还是纵向比较，土地出让数量、出让面积土地和出让金额，都有较大幅度上涨。

　　统计显示：园区上半年共出让土地13宗，总建筑面积80.59万方，占苏州全市的29%，共收入土地出让金40.42亿元，占全市的35.86%，达三分之一强。

　　中原地产苏州公司市场研究部总监程杰表示：园区因为是中国和新加坡政府的合作项目，在土地挂牌出让中，基本上是独立的，苏州工业园区国土资源局可以自主决定土地数量和时间，无序经过苏州国土资源局的审批，这样缩短了审批的流程和时间，其他各区土地挂牌出让，先有各区国土资源局申报至苏州市国土资源局，审批时间长，影响了今年土地出让数量和面积。

　　再次，园区的房价被称之为楼市的风向标，虽然去年下半年开始吴中区代替了园区，但是园区作为苏州经济和配套最完善的区域，一直是购房者置业首选区域，而且园区的房价也被认为是最保值的，尤其房地产处于下行时，众多开发商会选择园区，确保其抗风性的能力。

　　南山获总价高价地朗诗楼面价最高中昂溢价率破70% 中南连取园区两宗地块

　　虽然2014年上年年土地市场较为冷清，但是不乏可圈可点的地块。

　　4月15日，苏州市区土地拍卖，南山地产力挫朗诗、金科和路劲等开发商，最后以总价13.8亿元，楼面价2831元/平米，溢价率43.78%的价格斩获吴中区甪直镇甪直大道(原机场路)南侧、长虹北路东侧地块，因此获得2014年上半年总价高价地。

　　与总价高价地仅一路之隔的中昂地块，获得2014年上半年溢价率最高地块。中昂集团和南山地产经过激烈角逐，最终以总价8.5亿元、楼面积3333元/平米、溢价率73.41%的价格竞获吴中区甪直镇甪直大道(原机场路)南侧、重村路东侧地块。据悉，中昂甪直项目案名为中昂蓝湾。

　　上半年的朗诗在苏州土地市场发力，先后在姑苏区和吴江区连续竞得3宗地块。朗诗姑苏区地块以楼面价9026元/平米的价格成为2014年上半年楼面价最高地块。朗诗地产经过多轮举牌，打败沪宁置业和旭辉地产，最终以总价6亿元、楼面价9026元/平，溢价率25.01%的价格获得姑苏区人民路东、南环路北地块。据悉该地块案名暂定为朗诗相门绿郡。

　　虽然园区中南地块既不是总价高价地，也不是溢价率最高地块，却是竞争最为激烈，举牌次数最多轮的地块。4月1日，苏州工业园区土拍，吸引南山、招商、新城、中新华园、南通德诚和中南等6家房企参与竞拍。

　　中南分别以总价6.73亿元、楼面价6995.67元/平米，溢价率23.23%和以总价6.14亿元，楼面积8380.28元/平米，溢价率27.59%的价格竞获朝阳路北、星塘街东和沙浜路东、朝阳路北两宗地块，据房掌柜记者现场了解，两宗地块举牌次数不少于200次。

　　中南取得两宗地块后，迅速进入开工建设状态，案名为中南锦苑，6月下旬售楼处已经公开，预计7月底开盘，现正在预约阶段。

　　底价成交和流拍现象频增 城镇交通配套完善地块受追捧

　　在推出的28宗地块中，仅有13宗地块进入竞拍程序，12宗地块底价成交，3宗地块流拍，底价成交和流拍地块数量较去年同期相比较有较大幅度的上升。

　　房掌柜记者统计发现，在底价成交和流拍的土地中，高端物业和配套不完善具有很高的比例。在3宗流拍的土地中，苏地2014-G-16号地块，位于高新区浒墅关开发区凤凰峰路南、罗家湾路西地块，占地面积53472.7平米，容积率低于1.0。

　　按照容积率的要求，应该被打造成高端物业，但是该地块位于大阳山附近，“附近配套极为不成熟，成为该宗地块流拍主要原因。”业内人士分析认为。

　　同样高新区科技城武夷山路北和富春江路西的苏地2014-G-18号地块，占地总面积为71886.8平米，容积率介于1.0至1.01之间。按照要求应该打造为花园洋房或者联排别墅等物业类型，此宗地块配套也极为不成熟，亦成为流拍的主因。

　　相比较流拍地块，总价高价地地块、最高溢价率地块和最高楼面价地块的附近配套则要完善得多，朗诗地块处于姑苏区，不言而喻。南山地块和中昂地块虽处于乡镇，但是周边配套较为成熟，成为开发商角逐的对象。

　　开发商一反常态，宁愿选择乡镇配套成熟地块，而放弃市区不成熟地块。程杰对此认为：2014上半年房地产下行的趋势明显，开发商对于拿地则较为理性和谨慎，不再像去年那样盲目和狂热，配套尤其被开发商看中。

　　以往地方政府以低价吸引开发商进驻城市配套不成熟的区域，通过低价和开发商达成协议，要求开发商帮政府建设项目区域的城市服务配套。地方政府现在变本加厉，不仅哄抬地价，而且要求房企建设城市服务配套，多数房企得不偿失，房企会选择成熟配套的地块。

　　再有原因，配套成熟地块，开工建设后，购房者能够轻易的看到周边的状况，有利于销售，而周边配套不成熟，虽然可能规划很好，但是购房者看中的则是眼前，规划一般3-5年内难见成效，给业主生活带来不便。所以开发商更愿意选择配套成熟地块，尤其在房地产下行趋势明显的情况下。