高铁新城青龙港路地块实探：名校商业圈 成熟尚需时日

　　据统计，苏州住宅上周(7.14-7.20)共成交914套，环比减少48套，减幅4.99%，成交面积121553平米，减少87361平米，减幅41.82%，苏州楼市持续低迷。在此背景下，新盘推盘量一度占据苏州半壁江山的相城区彻底迷失，以至于上周成交前十名榜单中，相城区无一席之地，在总成交套数上也以113套排名各区垫底。即将在7月底举行的土拍上相城区一举推出5块地(2块宅地)，或许未来能缓解这一窘境。

　　资料显示，作为该次土拍相城区出让地块中起报单价最贵的苏地2014-G-32地块，位于相城区高铁新城澄阳路东、青龙港路北，面积为60769平，1<容积率≤2.5，起报单价为7500元/平。按此计算，起报楼面价为3000元/平。与其相邻的苏地2014-G-33地块，位于相城区高铁新城澄阳路东、青龙港路南，面积为65618平，1<容积率≤2.5，起报单价为6750元/平，按此计算，起报楼面价为2700元/平。

　　目前该两幅地块均已推平，基本没有障碍物。距离蠡口国际家具城直线距离仅3公里的苏地2014-G-32地块，周边无较大建筑物。往北为正在动工的圆融广场，周边以村落和绿化为主。

　　背靠高铁新城 相邻名校学区

　　交通上，该地块背靠高铁北站与轻轨2号线高铁站点，且与多条主要交通要道交接，中环快速路、太阳路、相城大道、城通路、南北天城路等形成了较为周密的交通网络。在公交上，直通苏州市区各个地方的711路、712路、77路、80路、811路、819路、83路、84路、139路、快线8号等公交汇集于此。

　　由于地块周边有太阳花园、登云花园和富元家园等多个小区，由多个商业集聚而成的市场则形成了较为成熟的生活气息。

　　在区域配套方面，虽然目前高铁新城或者该地块附近尚无成熟配套，但随着苏州市政府一城四核的战略持续推进，未来的高铁新城会配齐诸多配套。包括相城区政府集中推进的投资73亿、总占地面积约238亩的国发大厦、苏州国际物流大厦、文旅万和广场、万润国际中心、圆融广场、清华紫光大厦、苏州合景国际金融广场、高融大厦、高铁商务酒店大厦等十个项目建设。而这些形成的合力，将提升高铁新城产城融合和辐射带动能力，在发展现代服务业的基础上，加快与苏州中心城区的多元功能融合。

　　在学区方面，除澄阳幼儿园、澄阳小学和蠡口中小学之外，位于青龙港路以南、相城大道以西已经动工的南师大附属学校则不得不提。按照总体规划，远期规划24万人口，共规划设置高中1所，初中5所，小学7所，幼托16所。 南京师范大学苏州高铁新城实验学校是符合上述规划选址的一所从幼儿园、小学、初中到高中一体化的民办学校，是苏州高铁新城在开发建设初期为提升区域教育综合竞争力而引进的高端教育机构。学校按3000名全日制全寄宿在校生规模、幼儿园及中小学(小学初中和高中)学校标准考虑，其中幼儿园4轨12班，小学 8轨 48班， 初中6轨18班，高中6轨18班。面对全省招生的南师大附属学校建成后，将大大提升该片区的文化氛围。

　　价格洼地 成熟尚需时日

　　区域内住宅目前仅有鑫苑鑫城清盘在售，楼栋6#，户型89、125平，共240套房源，7788元/平起，入住时间为2015年8月底。小户型1万抵1万5优惠，大户型1万抵2万优惠。鑫苑鑫城1#4#7#沿街商铺在售，面积89-245平，共30套房源，均价19000元/平。

　　商业部分则有预计7月份开盘的合景万汇大厦、高铁新城圆融广场和领寓商务广场等在售，合景万汇大厦预计推出A和B和C3幢写字楼，预计价格6388元/平起，面积为43-400平米，目前已正式接受预约，预约98折优惠。合景万汇大厦另有商铺共两层，共8000多平米，单层整卖。高铁新城圆融广场预计下半年开盘，预计开盘高层2#3#5#，70年产权，户型面积73、83、90、119㎡，共420套，交房时间为2015年年底。

　　领寓商务广场预计8月底开盘。1-2为商铺，3-13为酒店式公寓，案名为万润领寓。公寓挑高5.98米，开间7.2米。酒店式公寓户型面积36-60㎡，主力户型55㎡，总户数203套。

　　整体而言，后期潜力无限的高铁新城地块周边仍然处于价格洼地，以至于写字楼也仅售6388元/起，随着苏州住宅限购的松绑，该区域3000元/平的楼面价潜力可期。

　　对于楼面价，鑫苑鑫城置业顾问张冲认为：“2012年8月鑫苑鑫城楼面价2107元/平，底价成交，但那时高铁新城发展还相对滞后，地铁、高铁站均未成形，圆融、紫光等商业配套也未确定。”实际上，现在虽然也已初具规模，但彻底成型尚需时日。

　　业内人士表示，城郊的铁站点建设将加速城市产业升级和极化布局，提升周边土地价值，引发城市空间格局的转变。而为了实现高铁周边土地的升值，在高铁建设中，必须做到高铁沿线土地综合开发规划、城市总体规划和土地利用总体规划的融合，统筹开发高铁站房地上和地下空间，统筹站场和周边土地开发。而这个规划和总体规划一般都需要几年到十几年来实现。

　　虽然高铁新城仍然在紧锣密鼓的筹备中，政府也信誓旦旦招商引资，但无疑这些描绘的美好蓝图仍然存在于襁褓中。在以上规划尚无成熟之时，实际上，面对楼面价不过3000元./平的地块，依照鑫苑鑫城的快销模式，低价快销才是在严峻形势下最好的方法。