北京起报总价46亿元准高价地遭流拍 地市或现深度调整

　　“断供”两个月后，北京土地市场虽然拉开供应大闸，但“低温”状态并未得到有效改变。

　　7月29日下午，北京挂牌出让五宗经营性地块，天洋集团以26.2亿的总价摘得房山3宗商业性用地，其中一宗地块溢价率高达210%。相比于房山三宗地块的“大热”，即使底价成交也能加冕新“高价地”的孙河地块却出现大冷门，现场无任何一家房企报价，最终流拍。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，如果三季度房企经营业绩没有明显改观，土地流拍概率将会加大。

　　准高价地遭流拍

　　从低溢价率到流拍，北京土地市场逐渐趋冷。

　　孙河两宗地块自7月15号挂牌后，因块块优质、总价居高而受到外界的关注和热议。根据出让公告，孙河K地块，规划建筑面积89860平方米，起始价31.45亿元，而起来始楼面价高达3.5万元/平米(含保障房面积)，破北京宅地起始楼面价最高记录。而孙河BCDE地块规划建筑面积176085平米，起始价46亿，起始楼面价约2.6万元/平米。而该总价，即使以底价的方式成交，也意味着北京总价新高价地诞生。

　　但是，截至起拍前，上述两宗地块网上报价为零。据地产中国网在拍卖现场获知，天恒与中粮两家房企确实意向参与了孙河BCDE地块的竞拍。但是中粮相关工作人员并未现身土地拍卖现场，而天恒虽然现场参与了房山其它地块的竞拍，但是对该地块也未给予报价。

　　在现场竞拍开始前的几分钟，北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴向记者证实，孙河两块地确实流拍了。

　　对于孙河两宗地块的流拍，全部参与房山良乡三宗地块竞拍但都空手而归的永同昌集团投资发展中心总经理董毅向记者表示，孙河地块起拍总价和单价都很高，流拍在意料之中，如果有企业参与才是不正常的。

　　而对于“大热”的房山地块，他表示，高溢价率主要是因为起拍价很低，总价并不是很高。记者现场观察，虽然房山每宗地参与竞拍的企业不少于7家，但是，真正投入竞拍的房企仍是少数，以万科永同昌为主的房企仍是扮演“打酱油”的角色。

　　而对于流标原因，中原地产市场总监张大伟指出主要是起价过高。张大伟分析，两地块起价均创造了住宅地块起价记录。所以即使底价成交，也会接近区域内之前的中粮高价地价格。第二，孙河区域内潜在供应较多。目前，区域内合计供应建筑面积达到58.9万平，年内区域还有2-3块土地将上市，按照目前在售的高端住宅平均单套200平米计算，可以提供3000套以上高端物业。

　　而亚豪机构市场总监郭毅则表示，对于当前以“去库存化”为首要任务的房企来说，孙河两宗地块过高的总价无疑会加重其资金使用成本，是造成两地块最终流拍的主要原因。

　　地市趋冷

　　事实上，北京并非近期唯一出现土地流拍的一线城市。上海、广州等在之前均已多次出现流拍现象。

　　6月23日，广州增城一次性推出了6宗土地，除了1宗商业用地外，其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前，广州已有多幅土地中止出让。

　　而上海土地市场则是高价地与流拍并存。7月9日，丽丰控股以5.77亿元总价拿下上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地，剔除30%的保障房和2%的公建配套，楼面价高达88030元/平，创全国单价高价地新纪录。

　　而同时，上海嘉定、崇明、浦东临港、奉贤四区各有一宗土地延时出让，调整出让时间的原因均是在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请。这是上海年内第二次在有竞买人申请竞买的前提下，延时出让地块。

　　事实上，自4月低以来，多城土地市场遇冷，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

　　而据权威机构统计数据显示，2014年6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率6%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

　　郭毅表示，楼市低迷的成交大幅影响了房企销售回款速度，使得房企的资金链备受考验，为应对未来不确定的市场风险，房企对于投资的把控更为严格谨慎，拿地策略趋于理性。不再盲目追捧所谓的热点地块，而是根据区域实际情况，聚焦未来有发展潜力的地块，合理拿地。

　　张大伟指出，二季度以来，在全国楼市降温的情况下，房企拿地更加务实，对土地的定价回归理性。如果按照目前的底价，流标的土地数量很可能会继续增加。