苏州出台商业地产限售令 整治“售后包租”再断一臂

　　被指“一刀切”

　　数据显示，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。苏州率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”，其他城市是否会跟进效仿，成为业内关注的焦点。

　　薛建雄认为，苏州的政策更多的是为了解决“售后包租”引发的问题，针对商业地产的“限售令”，一些大城市如北上广等，此前就有类似的规定。“现在不少二三线城市都在大力建设新城，在这个过程中，商业地产的过剩是一种普遍现象，因此，一些与苏州量级相同的城市，不排除出台类似的限制政策。”

　　也有业内人士对苏州的政策提出质疑。一位不愿透露姓名的业内人士认为，针对商业地产的限制，北上广等发达城市此前就有，但都仅限于项目层面，即在土地出让时，就规定开发商可以销售的比例。苏州规定所有可分割出售类的商业项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，就有“一刀切”嫌疑。

　　德融地产市场研究部发布的报告认为，类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率相对较小。首先根据市场趋势，一线城市商业地产在众多利好下逐渐升温，各类开发商聚集，但是这并不是说没有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做实”，所以类似的打压暂时不会出现。其次，一线城市人口密集，商业潜力大，若用“限买限卖”方式打压将会违背市场的发展趋势。最后，一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内。

　　整治“售后包租”再断一臂

　　此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。

　　新政规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

　　所谓“售后包租”，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　30%的限售，加上“售后包租”大门的关闭，无疑将让苏州开发商资金困难问题凸显。前述不愿透露姓名的业内人士表示，苏州这样的城市，商业地产多由本地开发商开发，这些开发商的资金实力普遍不强，因此往往通过滚动开发、散售的经营模式。政府出台新政的目的是，万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。但这样的“兜底”政策只能相对保障投资者的权益，并不能根本解决商业地产过剩的问题。

　　而一位在昆山有过商业地产投资的人士告诉记者：“‘售后包租’是目前苏州很多开发商用于资金回笼的主要方式，如果受限，实力较弱的开发商资金流会受阻，从而带来更多的开发和运营困难。”