同策张宏伟：合肥暂时不具备取消限购时机的四点理由

　　限购松绑再添一城!合肥正式宣布取消限购 8月2日起实施。8月1日合肥官网发公告称，按照国家房地产市场分类调控精神，结合我市实际，经研究并报市政府同意，自2014年8月2日起，购房人在本市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。

　　回顾今年4月份以来限购政策调整或取消的城市，这些城市基本上面临比较大的去库存压力，市场存量去化周期基本在15个月以上，甚至个别城市在20个月以上，比如杭州、宁波、青岛等等。而从合肥发布限购取消信息的市场背景来看，笔者第一印象就是合肥现在还不应该取消限购。同策咨询研究部总监张宏伟认为，合肥市场不具备取消限购的主要原因在于合肥商品住宅市场库存压力还没有那么大，同时，今年合肥市场成交量表现也不错，并没有存在太大的市场压力。具体来讲主要有四点理由：

　　首先，从短期市场基本面来看，泛长三角城市(江浙沪皖)6月份的存销比分化，大多数城市的存销比都超过了15个月的警戒线，房价面临下跌压力;监测城市中仅合肥仍存上涨压力，证明合肥城市楼市短期基本面并不存在太大问题。

　　其次，从2014年上半年合肥市场表现来看，同策咨询研究部数据显示，2014年上半年合肥商品住宅成交590.55万平方米，同比上涨了13%;销售均价7072元/平方米，同比上涨4%，合肥商品住宅市场也表现为逆势翻红。合肥市场表现并不差，并不存在市场去化压力，此时，也没有到限购政策取消的时机。

　　第三、从住宅用地供应来看，合肥住宅用地供应也较为紧张，并且按照近两年1200万平方米的去化速度来计算，每年出让的土地仅仅可供市场开发1-1.5年，个别年份还低于1年，这一定程度上预示着合肥住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。从这个角度来讲，合肥市场也没有到取消限购的时机。

　　第四、安徽单核发展模式，导致各类资源向合肥集中，促使合肥房地产市场表现强劲。此外，近2-3年，品牌开发企业集中进入合肥，此时进入合肥的品牌开发企业进入集中推货阶段，品牌房企集中推货带动整个市场交易放量。上述这些因素决定了合肥市场基本面总体没有太大问题，市场需求总量仍然会保持高位。从这个角度来说，合肥市场也不具备取消限购的条件。

　　总之，当前合肥市场存量偏小，无房可卖，市场去化周期仅仅为5.6个月，无论从当前市场表现，还是短期存量去化周期，还是中长期市场需求基本面，合肥市场供求关系基本面指标均处于上涨区间，当前，合肥市场也没有到取消限购的时机，也不具备取消限购的条件。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从合肥商品住宅市场发展趋势来看，由于没有存货压力，即使不取消限购，当第四季度银行信贷紧缩局面得到改善时，合肥市场也将率先在泛长三角区域市场甚至全国范围内回暖。

　　当前，合肥市场取消限购，由于合肥市场存量偏小，无房可卖，市场去化周期仅仅为5.6个月，只能导致市场库存去化周期缩短，无房可卖的局面将更加明显。届时，合肥市场或将出现“房慌”。如果下半年及2015年合肥住宅用地供应较为紧张的局面仍然没有得到明显改变，政府不及时进行推地，那么，合肥市场将在今年年底或2015年出现房价快速上涨的行情。

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